检索结果-南通市图书馆

作者：李国梁中南财经政法大学

学位级别：硕士

我国第七次人口普查数据显示,我国流动人口有3.76亿人,占我国总人口的26.65%,催生了大规模的住房需求,但截至2020年,我国一线城市的房价收入比已经达到了30以上,较高的房价导致不少人望而却步。2017年7月住建部联合多部门推行加快发展... 详细信息

我国第七次人口普查数据显示,我国流动人口有3.76亿人,占我国总人口的26.65%,催生了大规模的住房需求,但截至2020年,我国一线城市的房价收入比已经达到了30以上,较高的房价导致不少人望而却步。2017年7月住建部联合多部门推行加快发展住房租赁市场的政策,在需求和政策的双驱动下,长租公寓行业开始疯狂扩张,从2018年的35.6万套增加至2020年的73万套,增长了105.06%。截至2020年,我国长租公寓经营企业至少有20%的企业出现运营异常,9%接受过处罚,仅在2020年经营困难的长租公寓经营企业至少有50家,有的是因为争夺市场份额而严重挤压利润空间,造成资金回流不足,有的因为前期投入资金过多而造成资金回收期限过长,最终不得不将房源高进低出,还有一些长租公寓经营企业利用租金贷引入金融机构,盲目利用沉淀资本膨胀,这些问题归根结底都是长租公寓经营企业对于资金链管控不到位导致的。一家长租公寓经营企业就有可能涉及到上万套房屋的原房东和租户,一旦公司破产倒闭就会造成大量财产损失。根据央视新闻调查显示,仅成都一家长租公寓经营企业的暴雷事件就涉及房源10万余套,涉案房租金额达2.27亿元。由此可见,资金链管理已经成为长租公寓行业快速发展道路上的绊脚石,然而我国对此的相关理论研究比较少且不够全面,并不足以解决目前长租公寓经营企业所面临的资金链管理问题。本文将剖析长租公寓经营企业的资金链管理的问题并深入分析其形成的原因,从而提出针对性的解决措施。基于此背景,本文主要分为以下五个部分:第一,梳理国内外关于长租公寓以及资金链管理方面的学术研究成果并做出归纳和总结,在整理相关文献的观点之后更进一步地分析,从而引出文章主题。第二,从长租公寓的视角下分析行业发展特点以及资金链管理特征。第三,以蛋壳公寓作为案例对象,从多个方面对其现金流展开研究,找出蛋壳公寓资金链管理的问题。主要围绕筹资、投资以及资金收回展开,发现蛋壳公寓存在银行租金贷占比过高、拿房成本偏高、公寓空置率高以及业务类型单一的问题,这些问题都会加剧企业资金链断裂的风险。第四,分析蛋壳公寓资金链管理问题的原因,本章针对上一章的问题进行原因分析。银行租金贷占比过高的主要是因为蛋壳公寓缺乏房屋实体产权,导致可供抵押财产匮乏;拿房成本偏高,出现高入低租现象的原因是其成本管控措施不到位;公寓空置率高的原因是盲目扩大公寓市场占有率;业务类型单一的原因是经营业务过于集中,未有效分散资金风险。第五,对蛋壳公寓资金链管理提出合理的建议,本章针对上一章找出的原因提出相应的解决对策,分别有以下四点:采用多元化的融资渠道、合理安排资金规划、制定合理战略目标以及拓展多种业务类型。本文采用的研究方法有三种:第一,案例研究法,以蛋壳公寓为例分析公司面临的各种资金链管理存在的不足,深入剖析原因,提出解决措施;第二,文献研究法,通过查阅中外文献资料,对有关理论问题加以总结概括;第三,比较分析法,既与同行业数据比较,又纵向比较企业自身历史数据,使数据更有可比性。本文的创新之处在于以下三个方面:第一,以长租公寓为切入点,较为新颖。目前国内外对房地产行业资金链管理的研究成果已经十分丰富,然而对长租公寓这一新兴产业的相关理论研究却十分匮乏,本文的资金链管理研究则是站在长租公寓经营企业的角度,对相关理论研究的内容进行丰富。第二,多种角度对资金链进行研究,分析视角更为丰富。在我国为数不多的长租公寓资金链研究内容中,关注的重点仅仅是长租公寓经营企业资金链的筹资环节,从资金链的角度来看,无法形成有效的资金链闭环。本文从资金筹集、资金运用、资金回收三个方面对长租公寓经营企业的资金链展开了研究,分析视角更为多样。第三,为长租公寓经营企业的资金流入提供新的思路。我国目前分散式长租公寓经营企业的经营活动现金流入为租金差和服务费,流入渠道狭窄。本文根据目前租客群体,提出了更加符合当前租户生活需求的业务模式,对保持长租公寓经营企业资金链的健康发展具有一定的意义。

关键词：长租公寓资金链租金贷蛋壳公寓

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长租公寓合同定性和利益均衡研究

长租公寓合同定性和利益均衡研究

作者：汤泽华上海财经大学

学位级别：硕士

随着中国流动人口的增加以及人们对于居住环境要求的提高,我国房产租赁市场的专业化水平不断提高,长租公寓日益成为越来越多人的选择。但是由于相关法律法规及监管制度的缺失,在司法实践中,近些年涉及长租公寓的法律纠纷案件数量出现指... 详细信息

随着中国流动人口的增加以及人们对于居住环境要求的提高,我国房产租赁市场的专业化水平不断提高,长租公寓日益成为越来越多人的选择。但是由于相关法律法规及监管制度的缺失,在司法实践中,近些年涉及长租公寓的法律纠纷案件数量出现指数上升。由于我国尚无专门法律、司法解释及行政法规对于长租公寓的性质与地位、长租公寓与产权人签订之房产委托管理合同的性质及长租公寓、产权人与承租人三方关系进行规定,目前司法实务中对于长租公寓涉及的一系列民事纠纷尚无法形成统一司法裁判观点,各地区法院甚至同一家法院不同法官的审判思路及审判结果均存在较大的冲突与矛盾。因此本文主要围绕目前司法实务中,涉及长租公寓案件的焦点问题即长租公寓与产权人签订之房产委托管理合同法律性质与长租公寓、产权人与承租人之间的法律关系展开了研究。本文的第一部分首先介绍了“长租公寓”的概念与其商业模式,目前长租公寓主流商业模式为房屋委托代管模式,即公寓往往不再与产权人签订传统的租赁合同,而是改为与产权人签订所谓之房产委托管理合同。由于房产委托管理合同并非民法典规定之典型合同,因此面对涉及长租公寓所产生的法律纠纷,司法实践的裁判思路往往首先确认长租公寓与产权人签订的房产委托管理合同之法律性质,再根据合同法律性质判断长租公寓、产权人与承租人的三方关系,最后根据三方法律关系确定相关的法律后果由谁承担。但是该裁判思路在实践中却出现了两大矛盾。首先,作为同一份合同,房产委托管理合同在长租公寓与产权人两方发生法律纠纷时,法院普遍认定其为租赁合同认定为租赁关系,而在涉及长租公寓、产权人与承租人的三方关系时,法院却分裂成了委托合同和租赁合同两种观点。其次,由于长租公寓事实上缺乏可执行能力,法院审判中往往基于利益平衡导向,陷入了要么保护产权人的物权要么保护承租人的信赖利益的僵局,加重了实践中同案不同判的现象。因此本文的第二部分对于目前司法实践中对于长租公寓常见的法律争议进行了剖析,得出目前司法实践中对于长租公寓存在三大争议。首先,长租公寓与产权人签订的房产委托管理合同性质认定存在较大争议,即部分法院采纳委托合同说,将房屋委托管理合同认定为委托合同,认为长租公寓与产权人成立委托代理关系,产权人直接与承租人成立租赁关系。部分法院采纳租赁合同说,将房屋委托管理合同认定为租赁合同,认为三方成立转租关系,其中产权人为出租人,长租公寓为承租人,而承租人为次承租人。其次,部分长租公寓与产权人签订了授权委托书,其法律效力认定也存在较大争议,部分法院认为产权人与长租公寓签订之授权委托书即代表产权人将代理权授予长租公寓,而部分法院认为授权委托书系长租公寓模式下租赁合同的一部分,不应当单独评价。最后,如何实现产权人和承租人利益平衡亦存在争议,即产权人与承租人本身都为受害者,但是法院必须在维护产权人的所有权保护和维护承租人的信赖利益之间做出选择。本文第三部分将产权人与长租公寓签订的房产委托管理合同分为内部关系和外部关系进行研究,试图对于产权人物权的静的保护和第三方承租人交易安全的动的保护之间寻找一个平衡点。在内部关系中,考虑到房屋委托管理合同的主给付义务为长租公寓向产权人支付租金、产权人无任意解除权并无权干涉房屋管理及产权人房租收益固定不承担风险亦无法获得超额收益等因素,认为应当侧重于保护产权人的物权,因此在内部关系中,房产委托管理合同的法律性质宜适用租赁合同。而在外部关系中,考虑到存在长租公寓为代理人的权利外观、承租人为善意而且产权人存在可归责性,因此应当侧重于保护第三方承租人的信赖利益,在外部关系中房产委托管理合同的法律性质宜适用委托合同。本文第四部分对如何实现长租公寓、产权人与承租人的三方利益平衡进行了分析。在承租人权益保护方面,应当构建长租公寓承租人法律权益保障体系,确认长租公寓模式下承租人直接与产权人构成租赁关系且房屋委托管理合同解除后不影响承租人有权占有以维护承租人的居住稳定性,并建立限制长租公寓租金涨幅的法律制度以保证租金稳定在一个合理的价格区间。在产权人权益保护方面,在内部关系中将产权人与长租公寓达成的房屋委托管理合同定性为租赁合同有利于维护产权人的维持合同稳定性,防止长租公寓与第三方串通损害产权人的合法权益。在长租公寓管理方面,应当进一步建立和完善长租公寓市场法律法规,落实长租公寓的违约赔偿责任并建立预收取租金押金限制与托管制度,防止长租公寓私自挪用租金押金形成资金池以降低风险。

关键词：长租公寓房屋委托管理合同利益平衡

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长租公寓“租金贷”监管法律问题研究

长租公寓“租金贷”监管法律问题研究

学位级别：硕士

我国房地产业长期以来存在“重售轻租”的现象,为了改善此种现象带来的弊端,我国开始构建多层次的“租购并举”房地产住房供应体系,住房租赁市场便在政策的支持下迎来了行业发展的黄金时期。长租公寓也在市场中初露头角,打破了传统的房... 详细信息

我国房地产业长期以来存在“重售轻租”的现象,为了改善此种现象带来的弊端,我国开始构建多层次的“租购并举”房地产住房供应体系,住房租赁市场便在政策的支持下迎来了行业发展的黄金时期。长租公寓也在市场中初露头角,打破了传统的房屋出租模式,获得了巨大的发展机遇,使得我国住房租赁行业进入了发展新时代。其中,长租公寓推出了“租金贷”的新型业务,并与第三方金融机构形成了“长租公寓+租金贷”的模式,一定程度上促进了我国消费金融市场的多样化发展。然而,由于长租公寓刚诞生不久,“租金贷”也具有不稳定性,存在大量的法律监管漏洞,如监管法律滞后,形成的资金池缺乏监管,承租人遭到驱赶等问题。加之2020年新冠肺炎疫情爆发,对金融市场造成一定的冲击,导致长租公寓在运营过程中出现了破产暴雷等现象,损害了租客的合法权益,同时也对我国住房租赁市场的稳定造成影响。因此,本文对近几年破产的长租公寓暴雷事件和“租金贷”相关理论进行整理后,首先分析了我国长租公寓和“租金贷”的内涵特点,以此为基础,详细梳理了在“租金贷”交易过程中出现的法律关系,阐述违规使用“租金贷”所带来的危害和监管原因。其次,结合长租公寓破产的案例报道,以法律监管问题为意识导向,分别从监管制度、监管主体、被监管者权利义务以及承租人利益等方面的问题进行研究,分析总结我国“租金贷”存在的监管缺陷。最后,从监管的角度提出适宜长租公寓“租金贷”发展的策略和建议,以期加强监管体系的统筹协调,为其发展提供参考。

关键词：长租公寓 “租金贷” 资金池法律监管

长租公寓REITs的应用研究——以保利租赁住房REITs为例

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长租公寓REITs的应用研究——以保利租赁住房REITs为例

作者：王春普东北财经大学

学位级别：硕士

由于我国城镇化的发展以及人口结构的变化,住房需求不断提高。在一二线城市人口的流入以及房价高企的双重压力下,人们的租赁住房需求日渐高涨。为了满足人民群众的住房需求实现“人人有其居”,国家陆续推出了一系列政策措施以促进住房... 详细信息

由于我国城镇化的发展以及人口结构的变化,住房需求不断提高。在一二线城市人口的流入以及房价高企的双重压力下,人们的租赁住房需求日渐高涨。为了满足人民群众的住房需求实现“人人有其居”,国家陆续推出了一系列政策措施以促进住房租赁市场的发展。长租公寓是近年来兴起的租赁模式,因其能提供统一标准的居住环境,标准化的物业服务,多样化的增值服务,深受年轻用户的喜爱,市场发展前景广阔。长租公寓因其运营特点前期资金需求大、资金压力大、回收周期长,长租公寓企业普遍面临巨大的运营压力和资金压力。长租公寓企业需要拓展新型的融资方式。本文通过对保利租赁住房REITs的案例分析发现,REITs能够满足长租公寓企业的融资需求,是适合长租公寓企业的新型融资方式,为其他企业发行租赁住房REITs提供经验借鉴。绪论部分,介绍了本文的研究背景、意义,梳理研究思路、构建研究内容。第二章介绍我国租赁住房市场的发展现状。第三章解释REITs的相关概念。第四章介绍保利租赁住房REITs的基本情况。第五章分析保利租赁住房REITs的发行动因,研究REITs在长租公寓融资中的作用,通过效用分析发现REITs有利于拓展融资渠道、提高租赁市场占有率、盘活存量资产、降低财务风险,通过对比保利租赁住房REITs与自如一号,论证以租金分期贷款为底层资产的ABS模式已经不适应长租公寓市场现状,REITs模式是更适合长租公寓企业融资的融资方式。最后,综合本文的研究得出结论:REITs使得租赁住房企业提升运营管理效率,实现“投资、管理、融资、退出”的闭环,进而实现轻重并举的经营模式。并在供给体系、租赁住房的企业运营模式、公募REITs发展以及长租公寓RETTs的交易架构、相关法律法规建设等方面提出对策建议。

关键词：住房租赁市场 REITs 长租公寓

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长租公寓租金贷模式中租客权利保护研究

长租公寓租金贷模式中租客权利保护研究

作者：揭建南上海师范大学

学位级别：硕士

长租公寓租金贷模式是租赁金融化下的新型租赁模式,可以给长租公寓运营商提供融资,也能帮助租客租赁房屋,减轻租金压力,实现双赢。但实践中,由于资金链的断裂,长租公寓运营商纷纷爆雷,导致长租公寓租金贷模式中租客享有的承租权、知情... 详细信息

长租公寓租金贷模式是租赁金融化下的新型租赁模式,可以给长租公寓运营商提供融资,也能帮助租客租赁房屋,减轻租金压力,实现双赢。但实践中,由于资金链的断裂,长租公寓运营商纷纷爆雷,导致长租公寓租金贷模式中租客享有的承租权、知情权和自主选择权都遭受到了侵害。因此,如何从法律上保护广大长租公寓中租客的权利,这是值得关注的问题。本文通过实证调研、案例分析并结合规范和理论研究,借鉴国外住房租赁领域的相关制度和经验,针对租客权利面临的困境,以租客承租权、知情权和自主选择权为视角,提出租客权利保护的制度构建以及租客权利救济的方式。即立法上限制长租公寓运营商和房东的权利,确立可居住性默示担保规则,建立信息披露机制,构建关联合同制度。实践上租客可通过申请撤销合同,追究长租公寓运营商和贷款机构的缔约过失责任,主张搭售的条款无效来保护自己的合法权利。本文共分为四个部分,具体分述如下。第一部分为案例引入部分。笔者对实证调研和网络检索的典型案例进行整理,以两个典型案例为代表,归纳出在长租公寓租金贷模式中租客面临着在长租公寓运营商爆雷后无房可住并仍要偿还贷款的问题。第二部分主要分析长租公寓租金贷模式中租客保护问题的相关理论。一是长租公寓租金贷性质的争议与认定,本文认为长租公寓租金贷具有合法性。二是分析租客在长租公寓租金贷模式中的租客主要面临租赁民事法律关系和借款民事法律关系。三是分析了租客在长租公寓租金贷模式中基于租赁和借款关系分别享有拥有承租权以及取得借款的权利、知情权和自主选择权。第三部分主要是以租客的权利为划分标准,总结出长租公寓租金贷模式中租客权利面临的困境,租客在承租权问题上无法阻止房东收回房屋,租赁房屋得质量也得不到保障,在知情权问题上,租客与长租公寓运营商、贷款机构存在不平等的信息地位,甚至受到后者的欺诈;在自主选择权上,租客被迫接受搭售的租金贷,在长租公寓运营商爆雷之后租客也无法解除租金贷合同。第四部分主要从租客权利的角度出发,为租客的权利保护提出建议。承租权方面,立法上应当限制长租公寓运营商和房东的权利,确立可居住性默示担保规则;知情权方面,应当建立信息披露机制,租客可申请撤销欺诈的合同并追究长租公寓运营商和贷款机构的缔约过失责任;自主选择权方面,明确搭售租金贷的条款无效,同时应当构建关联合同制度,以此来保护租客的权利。

关键词：长租公寓租金贷租客权利住房租赁关联合同

长租公寓融资风险管理研究——以蛋壳公寓为例

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长租公寓融资风险管理研究——以蛋壳公寓为例

作者：吴雅婷云南财经大学

学位级别：硕士

当今,住房一直是我国民生的一个重要问题,住房租赁在缓解民生住房问题起到了很大的作用,长租公寓行业的发展对于解决住房租赁问题发挥着重要作用。研究表明,长租公寓企业在发展过程中,融资需求大,同时,其表现出的融资风险也最为明显。因... 详细信息

当今,住房一直是我国民生的一个重要问题,住房租赁在缓解民生住房问题起到了很大的作用,长租公寓行业的发展对于解决住房租赁问题发挥着重要作用。研究表明,长租公寓企业在发展过程中,融资需求大,同时,其表现出的融资风险也最为明显。因此,如何控制融资风险,提出科学融资风险管理对策,对于长租公寓企业通过融资促进企业的发展、缓解民生住房租赁问题,具有非常重要的现实意义。本文在文献阅读的基础上,梳理了长租公寓企业融资方式、融资风险成因与融资风险控制措施。然后,以长租公寓行业企业蛋壳公寓为例,作为本文案例分析的代表企业,在此基础上,分析了蛋壳公寓的融资主要方式,如风险投资、租金贷、信托ABS与上市发行股票。研究发现,蛋壳公寓不同的融资方式,会引发不同的融资风险,如持续经营风险、财务杠杆风险与兑付风险等。同时,为了分析蛋壳公寓融资风险产生的原因,一方面,运用了比较分析法,分析了蛋壳公寓与青客公寓在盈利能力上的差异,另一方面,运用了财务报表分析法,分析了蛋壳公寓不同时期的资产负债力水平,通过这些分析表明,蛋壳公寓在法律监管缺失、盈利能力缺陷与经济环境的冲击等因素的影响下,加剧了融资风险的产生。最后,在识别蛋壳公寓融资方式,与分析融资风险产生的原因的基础上,提出了将租金贷纳入监管体系、调整资本结构、风险准备金策略和建立品牌与差异化竞争战略风险管理对策。

关键词：长租公寓融资融资风险管理

长租公寓资产证券化融资风险研究——以阳光城为例

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长租公寓资产证券化融资风险研究——以阳光城为例

作者：鄢载颖东北财经大学

学位级别：硕士

随着我国城镇化发展进程不断加深,一二线城市人口大规模增长,住房需求极速扩张,但与此同时,房价节节攀升、居高不下,“买不起房”已经成为绝大多数居民面临的一个现实问题。在此背景下,人们将购房需求逐渐转向租房需求,住房租赁市场的... 详细信息

随着我国城镇化发展进程不断加深,一二线城市人口大规模增长,住房需求极速扩张,但与此同时,房价节节攀升、居高不下,“买不起房”已经成为绝大多数居民面临的一个现实问题。在此背景下,人们将购房需求逐渐转向租房需求,住房租赁市场的需求逐步扩大。为了更好地解决居民住房的问题,鼓励住房租赁市场的发展,我国各级政府密集颁布了诸多政策来规范和鼓励住房租赁市场的发展。党的十九大提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及我国房地产市场租售并举的相关倡议,均是扶持发展租赁市场的有效手段。但是,在过去几十年的发展背景下,受限于经济以及法律各方面不规范问题,传统租赁市场也存在许多问题,“租户”和“房东”的根本利益不能得到保障。长租公寓与传统租赁市场相比,有专业化机构运营,租赁关系相对稳定,并能为租客提供完善的服务,更符合以年轻群体为主体的住房租赁市场,发展优势明显。在此背景下,借助政策的东风以及自身得天独厚的发展机遇,房地产开发商纷纷进入长租公寓这一“蓝海”市场,谋求业务转型,长租公寓行业迎来了发展的高峰时期。到目前为止,国内长租公寓品牌众多,并积极布局于全国各大城市。但是随着蛋壳公寓、巢客遇家等诸多长租公寓品牌的“暴雷”,说明长租公寓在后续发展的过程中也出现了许多问题。前期资金投入量大、资金回笼速度慢、盈利难等问题,已经在很大程度上阻碍了长租公寓运营商发展的步伐,也制约了债权融资、股权融资等传统融资方式在长租行业的进一步深化发展。相较于传统融资方式而言,资产证券化更侧重于追求中长期的投资回报,这与长租公寓的业务特性更加吻合,更加有利于解决长租公寓企业面临的融资困境。REITs(不动产投资信托基金)是一种新兴的融资方式,将未来期间能够产生稳定现金流的资产打包进行证券化,未来期间依靠基础资产的现金流进行本息的偿付,这种融资方式可以和长租公寓的特点相契合,因此长租公寓企业进行资产证券化可以更好地解决其资金需求的问题。首先,对我国长租公寓市场的发展现状进行介绍,认为虽然这一“蓝海”市场具有十分广阔的发展前景,但是仍然受制于我国相关法律法规不健全、历史经验不足的限制。虽然到目前为止,已经有不少企业发行了资产证券化产品,但是这一过程中仍然存在诸多风险,因此研究长租公寓资产证券化具有十分重要的意义。其次,本文选取了阳光城发行第一次资产支持专项产品为例,从融资风险的角度出发,分析发现案例公司进行资产证券化的原因,包括满足融资需求、盘活现有资产、抢占市场份额等几点。最后,本文通过研究发现,案例公司在此次发行资产证券化产品的过程中面临着基础资产质量风险、现金流预测风险、产品设计结构风险、关联交易风险、资金混同及挪用风险、利率风险、流动性风险、相关机构部门的道德风险以及政策法律风险。在对其面临的风险进一步研究的基础上,发现案例公司在资产证券化过程中存在着基础资产质量下降、融资计划设计不合理、设定的融资规模不合理、信息披露不足以及相关法律政策制度不健全的问题。并结合国内外研究的现状以及参考行业内其他企业进行资产证券化的案例,提出了提高基础资产质量、合理设计交易结构、制定合理融资策略、加强信息披露以及完善相关法律法规的建议。本文的创新点包括两点:一是研究角度创新,从融资风险的角度出发来探讨长租公寓资产证券化过程中存在的问题。二是本文选取的资产证券化产品为类REITs,目前对此产品的研究较少。通过以上的分析与研究,期望能够为长租公寓资产证券化的发展提供一点参考。

关键词：长租公寓资产证券化融资风险

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长租公寓市场风险的法律规制

长租公寓市场风险的法律规制

作者：罗婧仪华中科技大学

学位级别：硕士

随着都市年轻人对租赁住房品质需求的提升,长租公寓市场迎来发展机遇期。作为新兴市场,长租公寓市场在受到欢迎的同时也凸显出较大风险,给法律规制带来了极大挑战。梳理长租公寓市场的各类风险并对其进行研究,深刻剖析、积极寻求长租公... 详细信息

随着都市年轻人对租赁住房品质需求的提升,长租公寓市场迎来发展机遇期。作为新兴市场,长租公寓市场在受到欢迎的同时也凸显出较大风险,给法律规制带来了极大挑战。梳理长租公寓市场的各类风险并对其进行研究,深刻剖析、积极寻求长租公寓市场的规制路径,有利于长租公寓市场健康有序的发展。本文从长租公寓的概念入手,层层递进分析了长租公寓市场的概念、主体及法律关系构成。在此基础上,按照长租公寓企业经营行为的不同将市场的风险分为四大主要类型:“高进低出”收租房模式的风险、“长收短付”收租房模式的风险、不合理开展“租金贷”的风险与虚假宣传的风险。以主体的不同作为划分标准剖析出风险成因主要来自于市场主体的风控缺失、法律的不完善以及监管不当。国外租赁市场的发展时间较早,未与互联网结合产生新问题,因此着重考察国外在规制租赁市场的经验中可促进长租公寓市场发展的相关规制机制与保障机制。相比国外,我国的试点城市经验具有独创性。基于这种背景,选取北京、上海、深圳、杭州等具有代表性的城市作为研究重点,将各地的创新性监管举措作为重要的立法资源,研究出可以“反哺”于法律体系建构的内容。本文提出对长租公寓市场风险法律规制的建议:首先,健全完备良善的法律法规体系,包括重视对承租人权益的保障,完善《价格法》《反垄断法》等法律,加快出台相关配套规范性文件;其次,完善监管机制,包括完善监管协调机制、创新监管具体规则以及发挥行业监管的力量;最后,构建促进长租公寓发展的保障机制,促进房地产证券化,减少长租公寓企业的融资成本,发挥保险制度的安全垫作用,加强对市场主体的引导。

关键词：长租公寓市场风险法律规制房屋租赁租金贷

长租公寓财务风险评价与防范研究 ————以蛋壳公寓为例

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长租公寓财务风险评价与防范研究 ——...

作者：唐誉榕吉首大学

学位级别：硕士

随着长租公寓行业的快速发展,其市场规模在不断地扩大,但是长租公寓经营平台面临的爆雷风险也在逐渐增加。2018-2021年期间,共有32家长租公寓由于资金链断裂,出现财务“爆雷”事件,进而破产倒闭。基于此,本文通过对相关问题进行整理与分... 详细信息

随着长租公寓行业的快速发展,其市场规模在不断地扩大,但是长租公寓经营平台面临的爆雷风险也在逐渐增加。2018-2021年期间,共有32家长租公寓由于资金链断裂,出现财务“爆雷”事件,进而破产倒闭。基于此,本文通过对相关问题进行整理与分析,并结合COSO风险管理等相关理论,以蛋壳公寓为例,对我国长租公寓面临的财务风险进行评价和防范研究。首先,本文通过对国内外关于长租公寓财务风险的相关文献资料进行整理分析,了解国内外学者对长租公寓财务风险的研究现状;其次,基于全面风险管理理论、内部控制理论等从企业内外部的角度分析了互联网金融背景下长租公寓行业在发展过程中面临的广义的财务风险,其中内部风险包括了投资风险、筹资风险和营运风险;外部风险包括了金融法律风险、信用风险、市场价格波动风险、强监管政策风险以及利率风险等;然后,本文以蛋壳公寓为具体案例,识别了其在经营过程中所面临的财务风险,并采用AHP层次分析法和综合评分法对蛋壳公寓的财务风险进行了评价;最后,提出了长租公寓行业财务风险防范的具体措施。研究结果表明:(1)造成蛋壳公寓财务风险的外部原因包括相关政策的变动、行业环境不佳、资金监管不严等方面,内部原因包括筹资渠道受损、盲目过度扩张、内部控制欠缺等方面;(2)在所有影响蛋壳公寓财务风险的指标中,外源性融资、资产负债率、年租金率所占比重最高,分别占财务风险总体权重的27.40%、12.32%、11.11%;(3)在长租公寓企业的财务风险防范措施方面,除了要加强政府对长租公寓行业的监管、完善产业发展环境以及业务模式以外,其内部还需要完善内部控制制度、创新融资与盈利模式和构建合理的财务预警体系。

关键词：长租公寓互联网金融财务风险评价财务风险防范

长租公寓行业资金链风险识别与对策研究——以蛋壳公寓为例

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长租公寓行业资金链风险识别与对策研究——以蛋壳公寓为例

作者：陈莹莹河南工业大学

学位级别：硕士

资本链是企业能够保持其正常生产和运营所必需的资金循环体系,是企业可持续运营的关键。在政策和需求的推动下,我国长租公寓行业得以快速发展,市场规模不断壮大。但近些年,我国的长租公寓企业因资金链断裂导致破产的事件频发,这不仅对... 详细信息

资本链是企业能够保持其正常生产和运营所必需的资金循环体系,是企业可持续运营的关键。在政策和需求的推动下,我国长租公寓行业得以快速发展,市场规模不断壮大。但近些年,我国的长租公寓企业因资金链断裂导致破产的事件频发,这不仅对租客和房东们的利益造成了损害,更制约了整个长租公寓行业的发展。在资金链断裂的乌云笼罩下,长租公寓行业的领头羊——蛋壳公寓也难逃其中。蛋壳公寓自2015年成立后的四年间,凭借多轮融资和高效运营,成为我国长租公寓行业的一颗新星。然而自2019年3月之后,蛋壳公寓便风波不断,资金链断裂是其跌落神坛的重要诱因。本文运用了案例分析法、定性与定量分析法、文献研究法,首先对长租公寓企业资金链风险的影响因素进行分析,再以蛋壳公寓为研究对象,对资金在筹集阶段、使用阶段和回流阶段的进行系统分析,即从筹资渠道、债务结构、盈利能力、成本费用、现金回流状况等方面,识别蛋壳公寓资金链各阶段存在的主要风险;对蛋壳公寓在资金筹集、使用、回流阶段存在的主要风险,进行原因分析,指出蛋壳公寓偿债能力弱影响再融资、筹资渠道以租金贷为主、成本控制意识薄弱、过度扩张且管理不善、资金回流方式单一,以及行业竞争加剧等是蛋壳公寓产生资金链风险的主要原因。最后,为政府及其他长租公寓企业提出预防资金链风险的对策建议。针对政府提出:应采取相应措施降低长租公寓企业的租金成本;完善相关政策法规提高长租公寓行业的准入门槛,规范长租公寓企业的经营行为。针对其他长租公寓企业提出:在资金筹集阶段,要拓宽融资渠道、合理分配长短期债务占比;在资金使用阶段,要提高行业竞争力、加强成本控制;在资金回流阶段,要加强企业管理、拓展多样化回流。本文通过识别分析蛋壳公寓的资金链风险,最终提出防范资金链风险的对策,旨在提高企业的资金链风险防范意识,加强企业的资金链风险管理,促进长租公寓行业的持续发展。

关键词：长租公寓蛋壳公寓资金链风险识别风险防范