长租公寓租金贷模式中租客权利保护研究

作     者：揭建南 

作者单位：上海师范大学 

学位级别：硕士

导师姓名：环建芬

授予年度：2022年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 

主      题：长租公寓 租金贷 租客权利 住房租赁 关联合同 

摘      要：长租公寓租金贷模式是租赁金融化下的新型租赁模式,可以给长租公寓运营商提供融资,也能帮助租客租赁房屋,减轻租金压力,实现双赢。但实践中,由于资金链的断裂,长租公寓运营商纷纷爆雷,导致长租公寓租金贷模式中租客享有的承租权、知情权和自主选择权都遭受到了侵害。因此,如何从法律上保护广大长租公寓中租客的权利,这是值得关注的问题。本文通过实证调研、案例分析并结合规范和理论研究,借鉴国外住房租赁领域的相关制度和经验,针对租客权利面临的困境,以租客承租权、知情权和自主选择权为视角,提出租客权利保护的制度构建以及租客权利救济的方式。即立法上限制长租公寓运营商和房东的权利,确立可居住性默示担保规则,建立信息披露机制,构建关联合同制度。实践上租客可通过申请撤销合同,追究长租公寓运营商和贷款机构的缔约过失责任,主张搭售的条款无效来保护自己的合法权利。本文共分为四个部分,具体分述如下。第一部分为案例引入部分。笔者对实证调研和网络检索的典型案例进行整理,以两个典型案例为代表,归纳出在长租公寓租金贷模式中租客面临着在长租公寓运营商爆雷后无房可住并仍要偿还贷款的问题。第二部分主要分析长租公寓租金贷模式中租客保护问题的相关理论。一是长租公寓租金贷性质的争议与认定,本文认为长租公寓租金贷具有合法性。二是分析租客在长租公寓租金贷模式中的租客主要面临租赁民事法律关系和借款民事法律关系。三是分析了租客在长租公寓租金贷模式中基于租赁和借款关系分别享有拥有承租权以及取得借款的权利、知情权和自主选择权。第三部分主要是以租客的权利为划分标准,总结出长租公寓租金贷模式中租客权利面临的困境,租客在承租权问题上无法阻止房东收回房屋,租赁房屋得质量也得不到保障,在知情权问题上,租客与长租公寓运营商、贷款机构存在不平等的信息地位,甚至受到后者的欺诈;在自主选择权上,租客被迫接受搭售的租金贷,在长租公寓运营商爆雷之后租客也无法解除租金贷合同。第四部分主要从租客权利的角度出发,为租客的权利保护提出建议。承租权方面,立法上应当限制长租公寓运营商和房东的权利,确立可居住性默示担保规则;知情权方面,应当建立信息披露机制,租客可申请撤销欺诈的合同并追究长租公寓运营商和贷款机构的缔约过失责任;自主选择权方面,明确搭售租金贷的条款无效,同时应当构建关联合同制度,以此来保护租客的权利。