长租公寓资金链管理研究——以蛋壳公寓为例
作者单位：中南财经政法大学
学位级别：硕士
导师姓名：刘家松;徐志立
授予年度：2022年
学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理]
摘 要：我国第七次人口普查数据显示,我国流动人口有3.76亿人,占我国总人口的26.65%,催生了大规模的住房需求,但截至2020年,我国一线城市的房价收入比已经达到了30以上,较高的房价导致不少人望而却步。2017年7月住建部联合多部门推行加快发展住房租赁市场的政策,在需求和政策的双驱动下,长租公寓行业开始疯狂扩张,从2018年的35.6万套增加至2020年的73万套,增长了105.06%。截至2020年,我国长租公寓经营企业至少有20%的企业出现运营异常,9%接受过处罚,仅在2020年经营困难的长租公寓经营企业至少有50家,有的是因为争夺市场份额而严重挤压利润空间,造成资金回流不足,有的因为前期投入资金过多而造成资金回收期限过长,最终不得不将房源高进低出,还有一些长租公寓经营企业利用租金贷引入金融机构,盲目利用沉淀资本膨胀,这些问题归根结底都是长租公寓经营企业对于资金链管控不到位导致的。一家长租公寓经营企业就有可能涉及到上万套房屋的原房东和租户,一旦公司破产倒闭就会造成大量财产损失。根据央视新闻调查显示,仅成都一家长租公寓经营企业的暴雷事件就涉及房源10万余套,涉案房租金额达2.27亿元。由此可见,资金链管理已经成为长租公寓行业快速发展道路上的绊脚石,然而我国对此的相关理论研究比较少且不够全面,并不足以解决目前长租公寓经营企业所面临的资金链管理问题。本文将剖析长租公寓经营企业的资金链管理的问题并深入分析其形成的原因,从而提出针对性的解决措施。基于此背景,本文主要分为以下五个部分:第一,梳理国内外关于长租公寓以及资金链管理方面的学术研究成果并做出归纳和总结,在整理相关文献的观点之后更进一步地分析,从而引出文章主题。第二,从长租公寓的视角下分析行业发展特点以及资金链管理特征。第三,以蛋壳公寓作为案例对象,从多个方面对其现金流展开研究,找出蛋壳公寓资金链管理的问题。主要围绕筹资、投资以及资金收回展开,发现蛋壳公寓存在银行租金贷占比过高、拿房成本偏高、公寓空置率高以及业务类型单一的问题,这些问题都会加剧企业资金链断裂的风险。第四,分析蛋壳公寓资金链管理问题的原因,本章针对上一章的问题进行原因分析。银行租金贷占比过高的主要是因为蛋壳公寓缺乏房屋实体产权,导致可供抵押财产匮乏;拿房成本偏高,出现高入低租现象的原因是其成本管控措施不到位;公寓空置率高的原因是盲目扩大公寓市场占有率;业务类型单一的原因是经营业务过于集中,未有效分散资金风险。第五,对蛋壳公寓资金链管理提出合理的建议,本章针对上一章找出的原因提出相应的解决对策,分别有以下四点:采用多元化的融资渠道、合理安排资金规划、制定合理战略目标以及拓展多种业务类型。本文采用的研究方法有三种:第一,案例研究法,以蛋壳公寓为例分析公司面临的各种资金链管理存在的不足,深入剖析原因,提出解决措施;第二,文献研究法,通过查阅中外文献资料,对有关理论问题加以总结概括;第三,比较分析法,既与同行业数据比较,又纵向比较企业自身历史数据,使数据更有可比性。本文的创新之处在于以下三个方面:第一,以长租公寓为切入点,较为新颖。目前国内外对房地产行业资金链管理的研究成果已经十分丰富,然而对长租公寓这一新兴产业的相关理论研究却十分匮乏,本文的资金链管理研究则是站在长租公寓经营企业的角度,对相关理论研究的内容进行丰富。第二,多种角度对资金链进行研究,分析视角更为丰富。在我国为数不多的长租公寓资金链研究内容中,关注的重点仅仅是长租公寓经营企业资金链的筹资环节,从资金链的角度来看,无法形成有效的资金链闭环。本文从资金筹集、资金运用、资金回收三个方面对长租公寓经营企业的资金链展开了研究,分析视角更为多样。第三,为长租公寓经营企业的资金流入提供新的思路。我国目前分散式长租公寓经营企业的经营活动现金流入为租金差和服务费,流入渠道狭窄。本文根据目前租客群体,提出了更加符合当前租户生活需求的业务模式,对保持长租公寓经营企业资金链的健康发展具有一定的意义。
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