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中国式可期待财产的控制:预查封的效力分析

河北法学 2023年第6期41卷 124-140页

作者：庄诗岳中国政法大学民商经济法学院北京102249

预查封与正式查封均是旨在将特定财产置于执行法院控制之下的控制性执行措施,二者基于控制财产的目的具有共通性的效力。但因预查封的标的是案外人的财产,故预查封还具有禁止案外人处分预查封标的和不禁止案外人提出抗辩事由的特别效力... 详细信息

预查封与正式查封均是旨在将特定财产置于执行法院控制之下的控制性执行措施,二者基于控制财产的目的具有共通性的效力。但因预查封的标的是案外人的财产,故预查封还具有禁止案外人处分预查封标的和不禁止案外人提出抗辩事由的特别效力。于不动产物权期待权缺位的背景下,符合《执行异议复议规定》第28条规定的条件时,预查封禁止案外人处分预查封标的的效力,可以有效规避案外人再次处分预查封标的的风险,预查封也因而具有独立于对被执行人享有的物之交付或移转请求权执行的方法的程序价值,未来的《民事强制执行法》或《不动产登记法》应当继续保留预查封制度。虽然预查封不禁止案外人提出抗辩事由,但因按揭商品房出卖人并不享有约定或法定解除权,故其不得以承担了阶段性连带保证责任为由于预查封期间解除买卖合同。

关键词：预查封正式查封法律效力合同解除债权形式主义

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论预查封房产的强制执行

论预查封房产的强制执行

作者：耿晓天苏州大学

学位级别：硕士

民事执行是实现生效法律文书的重要途径,当债务人不按照生效法律文书履行义务时,债权人得以向人民法院申请强制执行,通过法院的强制执行措施,促使债务人及时履行义务,实现债权人的利益。房地产的执行一直是执行工作中的老大难问题,而预... 详细信息

民事执行是实现生效法律文书的重要途径,当债务人不按照生效法律文书履行义务时,债权人得以向人民法院申请强制执行,通过法院的强制执行措施,促使债务人及时履行义务,实现债权人的利益。房地产的执行一直是执行工作中的老大难问题,而预查封的房产由于其尚未在房产登记权属部门进行确权登记,在登记机关配合法院协助执行、办理查封登记手续过程中,该房产的权属都处于不确定的状态,可能因为各种各样的原因而产生权属的变更,比如房屋买卖合同的解除等。鉴于此,预查封房产的执行更是成为了执行工作中的难点问题。本文主要从预查封制度着手,从实务角度出发,分析其在强制执行制度中的地位,介绍预查封房产的对象及其公示制度,通过具体案例说明预查封房产在强制执行过程中可能遇到的问题,对规避执行的行为进行分析,结合目前法律对于执行救济的相关制度规定,尝试对预查封房产的执行提出一些对策分析。

关键词：强制执行预查封房产规避执行

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论预查封期间商品房买卖合同的解除

论预查封期间商品房买卖合同的解除

作者：刘星南京师范大学

学位级别：硕士

在商品房买卖中,最常见的交易方式是购房人通过银行按揭贷款支付房款,开发商为购房人的借款提供阶段性担保。因为合同的履行需要一定的时间,在此期间,如果购房人的财务状况恶化,案涉商品房可能会被购房人的其他债权人申请预查封。由此... 详细信息

在商品房买卖中,最常见的交易方式是购房人通过银行按揭贷款支付房款,开发商为购房人的借款提供阶段性担保。因为合同的履行需要一定的时间,在此期间,如果购房人的财务状况恶化,案涉商品房可能会被购房人的其他债权人申请预查封。由此引起的一个法律问题是:如果此时购房人不履行按揭贷款合同约定的还款义务,造成开发商承担担保责任的,开发商可否行使合同解除权以及解除后的法律效果如何?对此,司法实践中常出现同案不同判的现象。关于预查封期间开发商能否解除商品房买卖合同,持肯定观点的法院认为,预查封并不能限制开发商解除合同,包括法定解除与约定解除;持否定观点的法院认为,预查封的对象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权,一旦该项请求权被预查封,合同的双方当事人不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同。造成这种争议的主要原因在于对预查封的执行标的和预查封效力的理解不同。预查封的执行标的应是被执行人在履行合同过程中取得的可供执行的财产权益,该财产权益受商品房买卖合同履行程度的影响,而商品房买卖合同的履行除了受购房人的影响以外还受其他不确定因素的影响。预查封作为一种强制措施,只能限制被执行人对其享有的合同权利实施放弃、转让、设定权利负担等处分行为,其本身并不具有消除合同履行过程中不确定因素的功能,不能限制被执行人以外的开发商基于正当理由行使合同解除权。商品房买卖合同解除后,随即而来的问题就是开发商能否据此对抗执行。这一问题的争议主要集中在对《执行异议和复议规定》第26条第2款的理解与适用以及开发商与购房人、申请执行人的权利对抗上。关于《执行异议和复议规定》第26条第2款的理解,需要结合该司法解释的前后条文,从体系、文义等角度作出解读。从该规定第24、25条可以看出,适用第26条第2款的前提应当是依据《执行异议和复议规定》第25条不能确定权属的情形,而案涉商品房并不属于该情形。关于开发商与购房人的权利对抗,由于我国对基于法律行为产生的不动产物权变动采取的是债权形式主义,也承认物权与债权的严格区分,故在办理物权登记前,开发商对商品房享有的物权不因债权合同而受到限制,可以对抗购房人基于商品房买卖合同享有的债权请求权。商品房买卖合同解除过后,还有一个重要的事项就是购房款的返还。由于商品房买卖合同解除之诉中除了开发商应当返还购房人购房款外,购房人也应向开发商给付垫付的款项以及相应的违约金或利息、诉讼成本等损失,上述款项符合法定抵销权构成要件。预查封禁止处分的效力决定了作为被执行人的购房人不得与开发商进行合意抵销,却不能禁止被执行人以外的开发商基于单方意思表示,行使法定抵销权。

关键词：商品房买卖合同预查封合同解除

商品房预查封后相关法律问题研究 ——以三个案例为视角

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商品房预查封后相关法律问题研究 ——以三个案例为视角

作者：张雍贵州民族大学

学位级别：硕士

在我国的商品房交易领域,大部分购房人往往会选择“首付+按揭贷款”的形式向开发商支付商品房预售合同对应的价款,这已经成为了一种主流的交易方式。在按揭贷款这一法律关系中,开发商在购房人取得房屋产权证和办妥抵押登记之前为其银行... 详细信息

在我国的商品房交易领域,大部分购房人往往会选择“首付+按揭贷款”的形式向开发商支付商品房预售合同对应的价款,这已经成为了一种主流的交易方式。在按揭贷款这一法律关系中,开发商在购房人取得房屋产权证和办妥抵押登记之前为其银行借款提供阶段性担保。在开发商提供阶段性担保期间,如果购房人陷入债务危机,第三方债权人向法院申请了对所购商品房采取预查封保全的措施,此时购房人一旦断供,开发商就面临着保证责任的承担。如此便会引发开发商提出执行异议,要求解除商品房预售合同的纠纷,但房屋已经进入执行程序,处于预查封状态,是否应当支持开发商解除合同?依据何种请求权基础?对于此类案件的处理意见,由于不同理论观点的差异,实务中的裁判结果呈现出差异化的现象,一种裁判观点认为:在购房人财产状况恶化的情形下,对其作为还贷义务人按照预售合同的约定履行按期还贷义务的期望已经无法实现,开发商必然需要承担购房人断供违约的保证责任,也就导致了开发商基于预售合同意欲达到的目的落空,因此应当赋予守约方的合同解除权。另一种裁判观点认为:预售合同约定的购房人义务已经通过按揭贷款得到了履行,开发商一次性接收了由“首付+按揭贷款”组成的购房款,购房人不存在没有履行主要义务的情形。并且,出于维护申请预查封的第三方债权人之合法期待利益,也不宜解除已经履行完毕的预售合同,而开发商承担的保证责任可以通过向购房人追偿的方式进行替代。由于案涉房屋处于执行程序状态,因此在这一争议焦点之下还涉及一系列与程序相关的问题:如对开发商执行异议效力的判定、案涉房屋后续的处理方式等问题。本文针对上述的三个主要争议焦点进行了归纳总结和辨析研究,全文一共分为四个部分。第一部分绪论对预查封及预查封后商品房预售合同解除的研究现状进行了归纳总结,在观点提炼的同时进行评析。第二部分是典型案例的案情简介与争议焦点归纳,笔者通过三个典型案例提炼出司法实务中存在的争议焦点,揭示法院对此类案件的审理存在“同案不同判”的现象。第三部分针对争议焦点问题进行法理分析,分别从预售合同解除、对抗执行效力及预查封房屋的处置等方面进行针对性的论述。第四部分得出预查封商品房合同解除相关问题的研究结论和研究启示,分别针对预查封制度创立后的运行问题和法律适用中存在的焦点问题进行回应,尝试归纳出类型案件裁决的可行规则。具体内容从预查封的内涵、与正式查封的区别以及效力问题展开,并从执行程序入手明确预查封房屋后续的执行难点,最后梳理出一般实务案件审理的裁判路径,从法理和不同主体利益兼顾的角度进行分析论证,最终实现争议焦点问题的妥善处理。

关键词：预查封合同解除执行异议效力对抗

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房屋预查封制度研究

房屋预查封制度研究

作者：郑达伟厦门大学

学位级别：硕士

引言部分首先通过一则案例提出了本文需要解决的几个问题。例如,房屋预查封应当满足什么条件?案涉房屋的权利人可以通过哪些途径维护自己的合法权益?房屋预查封制度存在哪些问题?应当如何完善房屋预查封制度?笔者认为,对房屋预查封制度... 详细信息

引言部分首先通过一则案例提出了本文需要解决的几个问题。例如,房屋预查封应当满足什么条件?案涉房屋的权利人可以通过哪些途径维护自己的合法权益?房屋预查封制度存在哪些问题?应当如何完善房屋预查封制度?笔者认为,对房屋预查封制度的研究是有效解决这些问题的前提和基础。第一章中对预查封的概念、特征及对象进行了初步介绍,并对预查封的效力进行了分析。此外,第一章针对预查封制度适用过程中涉及到的其他相关概念进行辨析。该部分内容是了解和深入研究预查封制度的基础。第二章主要介绍了针对预查封的救济措施。有权利就会有救济,当案外人认为自己的合法权利因法院的不恰当的预查封行为受到损害时,就会向法院提出执行异议以保障自身权益。但并非所有的执行异议都能的到法院的认可,异议成立需要满足相应的条件。若执行异议被驳回,则案外人可以向法院提起执行异议之诉,以继续主张自己的权益。第三章主要通过分析预查封案件,对案例所反映的预查封制度问题进行了归纳和总结。预查封制度所存在的问题主要体现在制度规定以及实际的适用过程当中。这些问题的存在不利于充分发挥预查封制度的作用。第四章基于预查封制度所存在的主要问题,提出了相应的完善建议。完善建议主要包括明确预查封对象、进一步区分预查封与查封、明确预售合同解除后的预查封效力、明确预查封法院无权直接处理预查封房屋、优化执行异议程序等。这些完善建议是针对预查封制度规定和适用中存在的问题提出的,有利于进一步规范这类常见案件的处理方式,简化案件处理流程,防范和避免类似纠纷的产生。

关键词：预查封执行异议完善建议

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论民事执行中的房屋预查封制度

论民事执行中的房屋预查封制度

作者：郭敏西北大学

学位级别：硕士

民事强执行只能及于被执行人的财产,不能及于案外人合法拥有的财产。预查封制度则打破了这个共识,对被执行人尚未所有的财产采取强制执行措施。但目前该项制度仅见于一个司法规范性文件,再无任何其他法律或司法解释作出进一步规定,导致... 详细信息

民事强执行只能及于被执行人的财产,不能及于案外人合法拥有的财产。预查封制度则打破了这个共识,对被执行人尚未所有的财产采取强制执行措施。但目前该项制度仅见于一个司法规范性文件,再无任何其他法律或司法解释作出进一步规定,导致执行法院采取预查封措施时面临着无法可依的尴尬局面。实践中期房买卖非常普遍,申请执行人对此寄予厚望,该项执行措施被执行法院广泛使用,而预查封房屋涉及的权利主体众多,其处置问题备受争议,预查封制度在司法适用中的混乱现状可见一斑。基于此,本文从立足解除司法实务问题的角度出发,通过对预查封制度以及司法实践的现状进行分析,对现行法律体系处置预查封房产的合法性和可行性进行论证,提出可资参考的立法建议,以期对执行实践有指导意义,形成较为统一的执行尺度和标准,促进民事执行的高效和规范。第一部分为“绪论”,对选题背景及意义、研究现状、采取的研究方法进行简单介绍。第二部分为“房屋预查封的法律界定”,明确预查封的规范性基础,从法律层面对预查封的概念进行了界定,分析了预查封的法律效力和其向查封的转化问题。第三部分为“房屋预查封制度的司法实践现状及成因分析”。本部分对我国预查封制度的司法实践现状作了实证分析,并对成因进行分析,强调能否处置预查封房屋成为司法实践的主要困境。第四部分为“司法实践中处置预查封房产的可行性分析”。本部分从突破司法实践困境的角度出发,主要论证了处置预查封房产的理论可行性和实践可行性。五部分为“完善房屋预查封制度的立法建议”。本部分建议从民事诉讼法、民事强制执行法、司法解释三个层面对预查封制度作出全面规定,完善预查封制度的法律体系,明确预查封制度的法律地位和裁判规则。并提出完善预查封实施过程中的救济和监督,做好与不动产登记制度的衔接。

关键词：预查封查封民事执行制度执行异议执行救济

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预查封与商品房买卖合同解除相关问题研究

金陵法律评论 2017年第2期 172-181页

作者：王昌来江苏衡圣律师事务所

预查封是相对于正式查封而言的。预查封的效力等同于正式查封,但预查封不能等同于正式查封。预查封对商品房买卖合同解除的影响是有限的,预查封在先,协议解除在后应禁止合同的解除,其他情形下合同的解除包括法定解除、约定解除以及解除... 详细信息

预查封是相对于正式查封而言的。预查封的效力等同于正式查封,但预查封不能等同于正式查封。预查封对商品房买卖合同解除的影响是有限的,预查封在先,协议解除在后应禁止合同的解除,其他情形下合同的解除包括法定解除、约定解除以及解除协议先于预查封均不受预查封的影响。立法应完善商品房买卖合同解除后解除预查封的法律程序,妥善处理好贷款合同的解除。购房款应全部返还买受人而非贷款银行,预查封债权不能优先于开发商向买受人主张的违约金或利息、诉讼成本等损失。

关键词：预查封合同解除商品房买卖合同

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论执行预查封制度的思与变——以执行预售商品房为视角

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法制博览 2016年第30期 132-132页

作者：陈琳杨峰常州市天宁区人民法院

目前司法实践中,预查封的对象模糊,救济手段的不独立导致预查封制度合理性和正当性受到质疑。本文从预查封制度所面临的困境出发,从逻辑上分析其产生困境的原因,厘清执行预查封的对象是预售商品房的合同利益,重新构建独立的预查封救济程... 详细信息

目前司法实践中,预查封的对象模糊,救济手段的不独立导致预查封制度合理性和正当性受到质疑。本文从预查封制度所面临的困境出发,从逻辑上分析其产生困境的原因,厘清执行预查封的对象是预售商品房的合同利益,重新构建独立的预查封救济程序,以期使得预查封制度更加合理化、规范化。

关键词：预查封预售商品房执行异议

不动产预查封协助执行现状探析——以绵阳市市辖区不动产登记为例

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资源与人居环境 2021年第3期 24-26页

作者：王玉茹绵阳市不动产登记中心

不动产统一登记的实施,不仅解决了企业和群众办证分头审批多头跑路的问题,同时有利于协助司法执行和保护不动产权利人合法权益。2014年7月30日,国务院总理李克强主持召开国务院第31次常务会议时强调指出:"建立不动产统一登记制度是推进... 详细信息

不动产统一登记的实施,不仅解决了企业和群众办证分头审批多头跑路的问题,同时有利于协助司法执行和保护不动产权利人合法权益。2014年7月30日,国务院总理李克强主持召开国务院第31次常务会议时强调指出:"建立不动产统一登记制度是推进简政放权,整合部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外,方便企业和群众的有效举措。"

关键词：预查封协助执行不动产登记市辖区绵阳市现状探析