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构建农村宅基地房屋征收补偿利益公平分配机制的法律思考

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中州学刊 2011年第5期 91-95页

作者：邵忠银安徽财经大学法学院

如何公平分配补偿利益已成为地方政府对农村宅基地房屋进行征收与拆迁问题的焦点。按照我国相关法律的规定,房屋补偿利益归房屋所有人,宅基地补偿利益归农村集体经济组织,但实际征收中,一些地方政府往往将全部补偿利益归于房屋所有人。... 详细信息

如何公平分配补偿利益已成为地方政府对农村宅基地房屋进行征收与拆迁问题的焦点。按照我国相关法律的规定,房屋补偿利益归房屋所有人,宅基地补偿利益归农村集体经济组织,但实际征收中,一些地方政府往往将全部补偿利益归于房屋所有人。集体土地的合有性质及社会基本善理论决定了对农村集体组织成员以人口为基数分配补偿利益的公平性与合理性,公平分配的关键是要区分宅基地补偿利益中的基本居住利益与超额利益。

关键词：宅基地房屋补偿利益公平分配机制

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离婚诉讼中宅基地房屋分割法律适用研究

离婚诉讼中宅基地房屋分割法律适用研究

作者：赵高峰华侨大学

学位级别：硕士

离婚诉讼中,法院审理农村宅基地及其地上房屋分割之所以成为案件审判中的疑难,主要是由于宅基地的特殊性所决定。首先宅基地所有权系集体组织所有,而村民对宅基地仅有使用权,同时宅基地使用权的取得又十分复杂,往往都是以“户”的名义... 详细信息

离婚诉讼中,法院审理农村宅基地及其地上房屋分割之所以成为案件审判中的疑难,主要是由于宅基地的特殊性所决定。首先宅基地所有权系集体组织所有,而村民对宅基地仅有使用权,同时宅基地使用权的取得又十分复杂,往往都是以“户”的名义申请取得,包括先辈申请或夫妻家庭成员申请等等,甚至也存在未经过法定程序事实占有宅基地使用权情形。根据“地随房走”原则,宅基地使用权主体的不确定,再加之案件当事人对宅基地使用权的取得和房屋基建举证不能等原因,亦导致在司法实务中认定其地上房屋的权属存在困难。本文主要围绕离婚诉讼当中案件当事人主张分割涉宅基地使用权及其地上房屋时,法官处理这类案件的法律适用以及存在的问题。本文通过厘清农村宅基地使用权及其地上房屋的财产性质,着重以案例的方式将离婚司法实务中处理涉农村宅基地房屋分割几种情形的法律适用加以论述,包括宅基地使用权分割的法律适用、宅基地房屋明确权属夫妻共同财产情形分割的法律适用、宅基地房屋翻建、加建等情形分割的法律适用、宅基地为先辈申请情形分割的法律适用,以及宅基地属违章建筑时司法实务是如何处理。通过诉讼中宅基地房屋几种请求分割情形的梳理,可以直观地感受到,宅基地使用权及其地上房屋之所以存在认定难,系因为当事人未能提供有效的权属证明,特别是我国未建立农村宅基地房屋登记制度,导致其权属的不确定性。故文章的最后,提出通过建立农村宅基地房屋登记制度,以明晰宅基地房屋权属权利人。同时,建议对该类案件发挥最高院案例指导功能,统一裁判路径。

关键词：离婚诉讼宅基地宅基地房屋夫妻财产分割

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集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力认定

长江蔬菜 2021年第2期 12-13页

作者：覃刚湖北今天(东湖新技术开发区)律师事务所

农村稳则国家稳,农村和则天下和。我国是一个农业大国,解决好农村社会纠纷对治国安邦意义重大。那么,如何培养农民的自我保护意识,让他们“敢于维权、善于维权”?本栏目以近年来“三农”领域内发生的具体维权事件为着眼点,结合相关法律... 详细信息

农村稳则国家稳,农村和则天下和。我国是一个农业大国,解决好农村社会纠纷对治国安邦意义重大。那么,如何培养农民的自我保护意识,让他们“敢于维权、善于维权”?本栏目以近年来“三农”领域内发生的具体维权事件为着眼点,结合相关法律法规,对事件发生的原因和处理结果进行全面梳理审视,一方面为合法权益受到侵害的人们指点迷津;另一方面,为法律体系的进一步完善抛砖引玉。

关键词：集体土地指点迷津农村社会纠纷宅基地房屋治国安邦维权事件自我保护意识发生的原因

浅析涉宅基地房屋析产继承案件的司法处理——周军中诉周军华、周军美、周军丽、周军英等析产继承纠纷案

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法制与社会 2014年第8期 61-62页

作者：张超亮上海市宝山区人民法院月浦人民法庭

我国一直未建立农村房屋所有权登记制度,宅基地房屋则历经土改登记、农村宅基地使用权登记以及农村村民不断新建、翻建、改扩建的演变。因此,在确定宅基地房屋权属时,应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员,... 详细信息

我国一直未建立农村房屋所有权登记制度,宅基地房屋则历经土改登记、农村宅基地使用权登记以及农村村民不断新建、翻建、改扩建的演变。因此,在确定宅基地房屋权属时,应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员,以及房屋新建、翻建、改扩建等情况。尤其在析产继承案件中,更应注意宅基地房屋共有人的确定,在此基础上进行涉宅基地房屋析产继承案件的正确司法处理。

关键词：宅基地房屋共有人遗嘱继承法定继承

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城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律探讨

许昌学院学报 2015年第6期34卷 140-144页

作者：梅维佳中南财经政法大学法学院湖北武汉430073

我国《土地管理法》并未禁止宅基地使用权转让,《物权法》对此设置了开放式的衔接性规定,而国务院有关政策性文件则明确指出城镇居民不得购买宅基地房屋。基于司法实务中的诸多案例的类型化分析,宅基地买卖合同应予以有效认定。建议以... 详细信息

我国《土地管理法》并未禁止宅基地使用权转让,《物权法》对此设置了开放式的衔接性规定,而国务院有关政策性文件则明确指出城镇居民不得购买宅基地房屋。基于司法实务中的诸多案例的类型化分析,宅基地买卖合同应予以有效认定。建议以民法典编纂为契机,引入法定租赁权制度,同时从长远考虑,需要完善相关的法律制度,使宅基地使用权和城市国有建设用地使用权同地、同权、同价,保证宅基地使用权依市场机制合理流转,实现城乡一体化发展。

关键词：城镇居民宅基地房屋合同效力

宅基地使用权及附着房屋强制执行问题的案例分析

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宅基地使用权及附着房屋强制执行问题的案例分析

作者：王伟雄兰州大学

学位级别：硕士

十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,对农村宅基地用益物权作出了新的规定：“赋予农民更多财产权利……保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产... 详细信息

十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,对农村宅基地用益物权作出了新的规定：“赋予农民更多财产权利……保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”该规定引起了自《中华人民共和国物权法》颁布之后,人们对农村宅基地使用权及附着房屋的使用、流转问题的再一次热议。然而,该条文仅是对农村宅基地制度的概括性规定,具体如何实施,尚需进一步细化。实际上,自我国实施改革开放政策之后,特别是大力推进全国“城镇化”建设开始,农村宅基地使用权及附着房屋的价值不断增大,关于宅基地使用权及附着房屋的使用、流转问题一直是学者及普通百姓讨论的热点。但鉴于宅基地制度关系着我国广大农村的稳定大局,“触一发而动全身”,故我国一直未对宅基地使用权及附着房屋的使用、流转问题作出明确规定。本文中,笔者不着重对宅基地使用权及附着房屋能否流转的问题进行深入探讨分析,而是仅从—名法院执行局法官的角度出发,探索在现行的宅基地制度内对宅基地使用权及附着房屋进行强制执行的合法性、合理性,以期更好的保护申请执行人的合法利益,解决“执行难”问题。笔者作为广州市天河区人民法院执行局的法官,在多年的法院强制执行工作中,对宅基地使用权及附着房屋的强制执行问题有着深刻体会。笔者所任职的天河区人民法院所管辖的区域是广州市的中心城区,其辖区内存在着星罗棋布的“城中村”,农村村民与城镇居民日常生活各方面交往频密,相关的纠纷亦随之增加。相应地,农村村民作为被执行人的案件随之不断涌现。本文中,笔者将选取三件具有典型意义的法院强制执行宅基地使用权及附着房屋的案件进行介绍,并展开深入分析,以求解决宅基地使用权及附着房屋的“执行难”问题。为了便于论述,本文中宅基地使用权上的附着房屋简称为宅基地房屋。

关键词：宅基地使用权宅基地房屋农村村民强制执行财产

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论农村宅基地使用权转让的法律问题

论农村宅基地使用权转让的法律问题

作者：高延霞西南政法大学

学位级别：硕士

我国农村宅基地具有福利性和社会保障功能,关系亿万农民的切身利益。现行法基于对农民基本住房保障的考量,严格限制宅基地使用权自由转让。然而,实践中,宅基地使用权转让现象普遍存在,隐形市场已经形成;且我国人多地少、人口持续增加,... 详细信息

我国农村宅基地具有福利性和社会保障功能,关系亿万农民的切身利益。现行法基于对农民基本住房保障的考量,严格限制宅基地使用权自由转让。然而,实践中,宅基地使用权转让现象普遍存在,隐形市场已经形成;且我国人多地少、人口持续增加,人类需求无限性与宅基地资源稀缺性间的矛盾日益加剧,允许宅基地使用权进入市场自由交易,实现宅基地资源优化配置成为必需。本文从宅基地使用权的基础理论问题着手,通过对宅基地使用权转让现状的分析,认为允许宅基地使用权自由转让具有必要性和可行性,并就宅基地使用权转让应完善的相关制度进行探讨。本文除引言和结语外,共分为三部分,约22000字。第一部分阐述宅基地使用权的含义、法律特征、法律性质和权利范围;宅基地使用权转让的含义和历史沿革。现行法规定的宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法取得、利用集体土地,在法定权限内建设住宅及其它附属设施并使用的权利;具有无偿取得、无限期使用、原始权利取得主体仅限于集体经济组织内部成员、权利客体仅限于集体所有土地和使用权权利的局限性等特征。宅基地使用权属于用益物权已成通说并由《物权法》确认,这为宅基地使用权自由转让提供了理论和法律基础。宅基地使用权转让是宅基地使用权流转的最主要方式,在本文特指指因有偿出卖农村房屋及其附属设施而导致的宅基地使用权的一并转移。建国60年来,我国宅基地使用权转让制度主要历经了可自由转让、可相对自由转让和转让受到严格限制三个阶段。第二部分通过对宅基地使用权流转现状的分析,指出现行宅基地使用权转让制度的不足及引发的问题,并对实践中宅基地使用权转让纠纷的裁判标准做出评析;在对学界关于宅基地使用权可否自由转让的不同观点进行分析的基础上,提出笔者的观点,认为允许宅基地使用权自由转让具有可行性与必要性。具体理由是,允许宅基地使用权自由转让已具备法律政策基础,对加快我国城镇化进程具有重要意义;是实现其价值最大化的有效途径,可有效维护农民权益,符合广大农民意愿,不会导致农民失去社会保障;是贯彻珍惜和合理利用每一寸土地的国策和优化我国土地资源配置的需要;“以利用为中心”的现代物权理念、房地一体主义和法律的基本价值—效率和公平也都要求宅基地使用权自由转让。第三部分是对允许宅基地使用权自由转让应完善的相关制度的阐述。我国宅基地使用权转让制度的完善应在宅基地集体所有、合理借鉴国外成熟经验和充分保护农民个人和集体权益原则的指导下,健全宅基地使用权登记制度、建立农民住房保障基金制度、完善违反宅基地使用权法律规定应承担的责任和宅基地使用权期限制度;完善与之配套的户籍制度,建立农村宅基地市场。本文的研究思路是:以宅基地使用权基础理论及其转让制度的历史沿革为切入点,指出实践中宅基地使用权转让隐形市场已经形成,但因缺乏法律规制引发诸多权责纠纷,并造成宅基地收益流失严重等问题;允许宅基地使用权自由转让有其必要性与可行性。允许宅基地使用权自由转让的必要性在于可有效维护农民权益、可优化宅基地资源配置、可加快我国城镇化进程、可实现宅基地价值最大化;允许宅基地使用权自由转让的可行性是不会导致农民失去社会保障、符合广大人民意愿、已具备法律政策基础,“以利用为中心”的现代物权理念、法律的基本价值—效率和公平、房地一体主义也都要求宅基地使用权自由转让;允许宅基地使用权自由转让必须健全宅基地使用权登记制度、建立农民住房保障基金制度、完善违反宅基地使用权法律规定应承担的责任和宅基地使用权期限制度,并完善相关配套制度。

关键词：宅基地使用权用益物权宅基地房屋农村集体经济组织成员自由转让物权法

田女士购买王鹏夫妇房屋纠纷案分析及法律研究

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田女士购买王鹏夫妇房屋纠纷案分析及法律研究

作者：廖海军中南大学

学位级别：硕士

北京市城镇居民田女士购买北京市通州区某村村民王鹏夫妇宅基地上房屋,双方签定的房屋买卖合同,法院最终认定合同无效,后田女士又以合同无效,缔约过失损害赔偿提起诉讼,法院最终认定王鹏夫妇承担缔约过失的主要责任。本案件争议的焦点... 详细信息

北京市城镇居民田女士购买北京市通州区某村村民王鹏夫妇宅基地上房屋,双方签定的房屋买卖合同,法院最终认定合同无效,后田女士又以合同无效,缔约过失损害赔偿提起诉讼,法院最终认定王鹏夫妇承担缔约过失的主要责任。本案件争议的焦点主要集中于合同效力及合同无效后缔约过失责任损害的赔偿,依据我国现行法律法规及政策,城镇居民购买农民宅基地上房屋,因有禁止农村集体宅基地转让给集体经济组织外成员的规定,根据房地一体原则,在司法实践中,这样的房屋转让合同一般认定为无效合同,但现实中有突破这种限制的合法形式存在,即并不是一概认定农村宅基地上房屋不能转让给城镇居民,在遗嘱继承、遗赠和法院判决执行的情况下就可以突破这种限制。合同无效所造成的缔约过失损害赔偿,即信赖利益损害赔偿不以当事人认识违法为必要,从平衡双方利益考虑,依公平、公正原则,应当认定王鹏夫妇承担合同无效缔约过失的主要责任。在缔约过失损害赔偿中当前司法实践中存在几个误区,即对于田女士的信赖利益损失应当考虑房屋现值与原价格差异及宅基地拆迁补偿所能获得的利益加以确认所遭受的信赖利益损失和间接损失中失去与第三签定合同的机会利益损失,应当考虑农村宅基地房屋转让少,市场价格极低的特点。

关键词：宅基地房屋合同效力缔约过失责任

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农村宅基地使用权研究

农村宅基地使用权研究

作者：陈曦中国政法大学

学位级别：硕士

农村宅基地使用权是我国特有的用益物权形式,没有西方发达国家成熟的法律制度可以借鉴。农村宅基地使用权在制度设计、法律规范、权利性质、各项权能以及保护方式等各方面还有待探索和完善。本文分为四章。第一章归纳了农村宅基地使用... 详细信息

农村宅基地使用权是我国特有的用益物权形式,没有西方发达国家成熟的法律制度可以借鉴。农村宅基地使用权在制度设计、法律规范、权利性质、各项权能以及保护方式等各方面还有待探索和完善。本文分为四章。第一章归纳了农村宅基地使用权的特点,分析其性质。首先,通过对我国法律法规及文件的理解与分析,结合我国历史和当前阶段的国情,归纳出农村宅基地使用权具有的特点:身份限制性、客体限制性、无期限性、流通限制、适用范围限制、取得无偿性。根据上述特点的分析,以目前学界关于农村宅基地使用权的观点学说为基础,与地上权概念进行异同比较,对农村宅基地使用权的性质得出结论:农村宅基地使用权的性质应当定位于一种从公权范畴过渡到私权范畴的民事权利,属于我国现阶段社会主义市场经济体制下一种独立的用益物权形式。第二章主要分析了农村宅基地使用权的取得、流转和消灭等权利变动形态。在农村宅基地使用权取得部分,首先对目前农村宅基地使用权原始取得、继受取得的各种类型的情况进行分析,提出现有取得制度存在的问题。接着,运用实证分析法对农村宅基地使用权的流转进行分析,提出对农村宅基地使用权流转的观点:目前流转的条件尚未成熟,不赞成农村宅基地使用权直接流转。最后,对农村宅基地使用权的消灭制度进行分析,并提出存在的问题。第三章分析了农村宅基地使用权的权能。首先,分析农村宅基地使用权的占有、使用权能的内容。其次,运用实践分析法,以当前社会现状为基础,对农村宅基地使用权的收益权能进行分析,认为收益通过天然孳息和法定孳息实现,法定孳息通常表现为宅基地房屋出租得到的租金。最后,对农村宅基地使用权的处分权能进行分析,得出结论:农村宅基地使用权具有处分权能,宅基地房屋抵押权能够实现。第四章对农村宅基地使用权的保护方式提出设想。本章运用推理演绎法,对农村宅基地使用权保护的配套制度提出建议和设想:针对目前立法的不足,提出加强立法的建议;通过比较和分析,提出解决农村宅基地使用权物权属性被行政权力弱化问题的对策;根据实证分析,建议实行农村宅基地使用权的强制登记制度、期限制度、价格评估制度,促进农村宅基地使用权的财产化;通过举例分析,建议以宅基地房屋的流转取代农村宅基地使用权的流转;评述社会热点事件,建议规范农村宅基地使用权的私力救济问题。

关键词：农村宅基地使用权宅基地房屋用益物权