论农村宅基地使用权转让的法律问题

作     者：高延霞 

作者单位：西南政法大学 

学位级别：硕士

导师姓名：唐烈英

授予年度：2010年

学科分类：12[管理学] 0301[法学-法学] 1204[管理学-公共管理] 03[法学] 030107[法学-经济法学] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：宅基地使用权 用益物权 宅基地房屋 农村集体经济组织成员 自由转让 物权法 

摘      要：我国农村宅基地具有福利性和社会保障功能,关系亿万农民的切身利益。现行法基于对农民基本住房保障的考量,严格限制宅基地使用权自由转让。然而,实践中,宅基地使用权转让现象普遍存在,隐形市场已经形成;且我国人多地少、人口持续增加,人类需求无限性与宅基地资源稀缺性间的矛盾日益加剧,允许宅基地使用权进入市场自由交易,实现宅基地资源优化配置成为必需。 本文从宅基地使用权的基础理论问题着手,通过对宅基地使用权转让现状的分析,认为允许宅基地使用权自由转让具有必要性和可行性,并就宅基地使用权转让应完善的相关制度进行探讨。 本文除引言和结语外,共分为三部分,约22000字。 第一部分阐述宅基地使用权的含义、法律特征、法律性质和权利范围;宅基地使用权转让的含义和历史沿革。现行法规定的宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法取得、利用集体土地,在法定权限内建设住宅及其它附属设施并使用的权利;具有无偿取得、无限期使用、原始权利取得主体仅限于集体经济组织内部成员、权利客体仅限于集体所有土地和使用权权利的局限性等特征。宅基地使用权属于用益物权已成通说并由《物权法》确认,这为宅基地使用权自由转让提供了理论和法律基础。宅基地使用权转让是宅基地使用权流转的最主要方式,在本文特指指因有偿出卖农村房屋及其附属设施而导致的宅基地使用权的一并转移。建国60年来,我国宅基地使用权转让制度主要历经了可自由转让、可相对自由转让和转让受到严格限制三个阶段。 第二部分通过对宅基地使用权流转现状的分析,指出现行宅基地使用权转让制度的不足及引发的问题,并对实践中宅基地使用权转让纠纷的裁判标准做出评析;在对学界关于宅基地使用权可否自由转让的不同观点进行分析的基础上,提出笔者的观点,认为允许宅基地使用权自由转让具有可行性与必要性。具体理由是,允许宅基地使用权自由转让已具备法律政策基础,对加快我国城镇化进程具有重要意义;是实现其价值最大化的有效途径,可有效维护农民权益,符合广大农民意愿,不会导致农民失去社会保障;是贯彻珍惜和合理利用每一寸土地的国策和优化我国土地资源配置的需要;“以利用为中心的现代物权理念、房地一体主义和法律的基本价值—效率和公平也都要求宅基地使用权自由转让。 第三部分是对允许宅基地使用权自由转让应完善的相关制度的阐述。我国宅基地使用权转让制度的完善应在宅基地集体所有、合理借鉴国外成熟经验和充分保护农民个人和集体权益原则的指导下,健全宅基地使用权登记制度、建立农民住房保障基金制度、完善违反宅基地使用权法律规定应承担的责任和宅基地使用权期限制度;完善与之配套的户籍制度,建立农村宅基地市场。 本文的研究思路是:以宅基地使用权基础理论及其转让制度的历史沿革为切入点,指出实践中宅基地使用权转让隐形市场已经形成,但因缺乏法律规制引发诸多权责纠纷,并造成宅基地收益流失严重等问题;允许宅基地使用权自由转让有其必要性与可行性。允许宅基地使用权自由转让的必要性在于可有效维护农民权益、可优化宅基地资源配置、可加快我国城镇化进程、可实现宅基地价值最大化;允许宅基地使用权自由转让的可行性是不会导致农民失去社会保障、符合广大人民意愿、已具备法律政策基础,“以利用为中心的现代物权理念、法律的基本价值—效率和公平、房地一体主义也都要求宅基地使用权自由转让;允许宅基地使用权自由转让必须健全宅基地使用权登记制度、建立农民住房保障基金制度、完善违反宅基地使用权法律规定应承担的责任和宅基地使用权期限制度,并完善相关配套制度。