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住宅物业管理中的多元治理与政府角色研究

住宅物业管理中的多元治理与政府角色研究

作者：蔡琰馨上海交通大学

学位级别：硕士

住宅物业管理起源于19世纪60年代的英国，在西方发达国家己走过了一百多年的历程。自上世纪80年代，深圳市成立第一家物业服务企业以来，住宅物业管理行业经历了从无到有、从小到大、从混乱到逐步规范的发展过程。作为一个新兴的服务行... 详细信息

住宅物业管理起源于19世纪60年代的英国，在西方发达国家己走过了一百多年的历程。自上世纪80年代，深圳市成立第一家物业服务企业以来，住宅物业管理行业经历了从无到有、从小到大、从混乱到逐步规范的发展过程。作为一个新兴的服务行业，它已成为城市管理、社区建设不可或缺的组成部分。但是鉴于在住宅物业管理中，政府、企业及社会的关系界定较为复杂，而我国又处在计划经济向市场经济深化改革的阶段，目前住宅物业管理行业的可持续发展仍然存在许多问题。这些问题能否得到妥善解决，是行业能否健康发展、社会能否和谐稳定的关键。因此，本文以政府（第一部门）、企业（第二部门）、社会（第三部门）为立足点，分析政府、政府与物业服务企业、政府与业主及业主自治组织在住宅物业管理中的现状及面临的问题。这些问题是：政府对住宅小区热点、难点问题处置能力不强，住宅物业管理行业发展整体水平不高，业主自治管理效果不理想。导致这些问题的原因有三个层面：我国住宅物业管理法制建设不健全，住宅物业管理行政机构系统化程度不高，行业管理和政府监管不足。针对这些问题，本文通过比较国外先进的住宅物业管理模式，总结了可借鉴的经验。同时，本文结合本市住宅物业管理的实际情况，提出政府在住宅物业管理中，应完善住宅物业管理法规建设，提高住宅物业管理行政管理机构系统化程度，健全住宅物业管理收费机制、行业补贴机制、人员培训机制，引导业主实现规范化自治等建议，以期达到政府与物业服务企业、业主共建和谐社区的最终目标。

关键词：住宅物业管理政府物业服务企业业主自治组织对策

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物业服务合同法律规制研究

物业服务合同法律规制研究

作者：钟秋广东财经大学

学位级别：硕士

在物业服务合同履行过程中,应该如何对该合同约定的主要内容进行正确理解,明确业主与物业服务企业的权利义务关系,对于维护双方的合法权益,解决日常的物业服务合同纠纷,提升物业服务行业的发展水平而言是具有重要意义。尽管我国对物业... 详细信息

在物业服务合同履行过程中,应该如何对该合同约定的主要内容进行正确理解,明确业主与物业服务企业的权利义务关系,对于维护双方的合法权益,解决日常的物业服务合同纠纷,提升物业服务行业的发展水平而言是具有重要意义。尽管我国对物业服务合同的法律规制体系初具规模,但现行的《物权法》、《物业管理条例》及相关的司法解释对物业服务合同法律问题并不能达到完全规制的法律效果,存在前期物业服务合同履行期限、业主自治组织、物业服务质量标准、业主知情权以及物业费收缴机制等方面的问题。因此,有必要对物业服务合同法律规制制度予以完善。同时,我们应该借鉴美国、德国、日本、新加坡等国家关于物业服务合同方面的法律规制,并在总结出适用于我国法律体系经验的基础上,对我国现行物业服务合同法律规制制度予以完善。因此,为了最大程度地尊重双方当事人之间的意思自治,本文结合最新颁布的《民法典》规定,在法律制度层面和实务层面对相关问题予以明确与规范,促进物业服务行业的有序发展。

关键词：业主物业服务合同物业服务企业业主自治组织

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论建筑物区分所有人自治

论建筑物区分所有人自治

作者：邹莹华东政法大学

学位级别：硕士

物业管理是与老百姓日常生活最为密切的一项活动,而在我国物业管理实践中,物业管理纠纷和侵害业主权益的现象层出不穷。为了构建和谐小区、和谐社会,为了物业管理行业的顺利发展和对业主合法权益的维护,我国从1990年开始,陆续颁布了一... 详细信息

物业管理是与老百姓日常生活最为密切的一项活动,而在我国物业管理实践中,物业管理纠纷和侵害业主权益的现象层出不穷。为了构建和谐小区、和谐社会,为了物业管理行业的顺利发展和对业主合法权益的维护,我国从1990年开始,陆续颁布了一系列法律法规来规范物业管理活动。2003年6月国务院颁布的《物业管理条例》标志着我国的物业管理的发展和保护人民群众的住房消费权益正式纳入了法制轨道。但是《物业管理条例》欠缺制度设计的理论基础,面对实践中出现的各类问题,并没有起到解决纠纷的理想作用。2007年10月《物权法》正式颁布实施。《物权法》规定了建筑物区分所有制度,解决了中国物业管理行业内一系列长期悬而未解决的问题,为我国建筑物区分所有权人即业主对建筑物进行自主管理提供了法律制度上的保障。本文分三个部分对建筑物区分所有权人自治问题进行阐述:第一部分解决了建筑物区分所有权人自治的基本问题,对物业管理、业主、业主自治等含义进行了界定。并对业主自治的理论基础——建筑物区分所有权进行论述,明确了业主基于建筑物区分所有权而在我国物业管理活动中占主导和核心地位。文章的第二部分论述了业主自治组织,对业主自治组织的性质进行了界定和分析。在明确业主自治组织法律性质的基础之上,对业主自治组织的职能、管理内容进行了阐述,并针对目前业主自治组织缺乏监督的问题进行了论述。第三部分论述的是业主自主管理的方式。在这一部分中,笔者首先对业主自治章程,即管理规约进行了论述。管理规约又被称为业主自公约,是业主进行自主管理最为重要的依据,除了法律规定外,它对全体业主具有最高的效力,本文对管理规约的性质、内容、效力以及救济方式进行了较为详细的阐述。业主自主管理的方式是业主大会和业主委员会按照法律和管理规约的规定对小区进行管理,笔者在这一部分中论述了业主大会及业主委员会的议事规则。

关键词：业主业主自治组织业主大会业主委员会

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我国业主自治的法理审视与路径重构

我国业主自治的法理审视与路径重构

作者：范亚威苏州大学

学位级别：硕士

在中国城镇化的进程中,业主这个群体的人数也在不断的上升,而业主拥有属于社会权力的业主权利。社会权力与国家权力存在着相辅相成也互相制约的关系,而社会权力的具体表现就是自治。业主如何自治则是业主物权得以实现、公共秩序得以维... 详细信息

在中国城镇化的进程中,业主这个群体的人数也在不断的上升,而业主拥有属于社会权力的业主权利。社会权力与国家权力存在着相辅相成也互相制约的关系,而社会权力的具体表现就是自治。业主如何自治则是业主物权得以实现、公共秩序得以维持以及中国民主法治进步的重要保障。不可否认当下业主自治的现状存在着不足,比如业主参与程度弱,业主自治组织运作难,政府在业主自治中缺位或越位,物业服务质量不高,业主自治的规则效力不强等,因此我们需要改善并提出一套业主自治的理想模式。在公平的视角下,肯定政府的指导作用,相信市场的调节作用,增强业主的自治观念及能力。

关键词：业主自治业主自治组织业主自治规则业主自治运行机制

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业主自治权法律问题实证研究

业主自治权法律问题实证研究

作者：曲羽蓉云南大学

学位级别：硕士

自业主自治机制确立以来,业主自治权的行使面临诸多挑战。本文通过对我国业主自治权纠纷的梳理和分析,发现业主的自治权在日常生活与司法实践中遭遇过不同程度的侵犯。例如,业主委员会不主动公示其决定内容和小区共有收益账目明细,损害... 详细信息

自业主自治机制确立以来,业主自治权的行使面临诸多挑战。本文通过对我国业主自治权纠纷的梳理和分析,发现业主的自治权在日常生活与司法实践中遭遇过不同程度的侵犯。例如,业主委员会不主动公示其决定内容和小区共有收益账目明细,损害业主的知情权和监督权;业主自治组织的决定作出程序不符合民法典规定的要件,损害业主的表决权;在业主维护自治权过程中,有的法院会以业主委员会的选举事宜应归属行政部门管辖为由,驳回业主行使撤销权的诉讼请求。法院在受理业主自治权纠纷,撤销业主自治组织决议后,并没有在判决中提及业主自治组织是否还需承担其他责任。业主作为业主自治权体系中的核心,业主知情权、表决权、撤销权和监督权是业主自治权的重要权利。本文围绕业主自治权案件中的司法适用难点,发现业主知情权范围的确定是此类案件中最大的争议点。业主参加业主大会,对小区自治协议的制定和业主委员会的选举进行表决,但是常因为程序违法或者业主参与人数不够而不能进行有效表决。业主撤销权之诉的数量在业主自治权案件中占比最高,由于法院对业主行使撤销权的适用标准不一,业主很难撤销业主大会或者业委会作出的损害自身权利的决定。业主自治组织的诉讼资格不明、业主自身举证能力薄弱是业主在行使自治权过程中遭到重重阻碍的根本原因。业主自治协议模糊、业主委员会僭越职权也是业主行使自治权陷入困境的重要影响因素。为此,本文根据业主行使自治权过程中遇到的困难,针对性地提出相应的解决对策。明确两大业主自治组织的职能,沿用司法实务中认可的自治组织法律地位;细化代表全体业主意志的自治协议内容;明确业主撤销权的适用标准,赋予业主请求确认业主自治组织作出的决定不成立或者无效的权利;健全业主自治的监督机制,设立业主自治组织内部监督人员,明确外部监督主体责任;创新业主表决的方式,增设业主代表制度;完善业主权利救济途径,鼓励业主积极参与到小区自治中,全体业主依法对自治组织进行监督和评价,弘扬社会主义民主精神。

关键词：业主自治权司法适用难点业主自治组织实证分析

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物业管理法律关系之研究

物业管理法律关系之研究

作者：兰金梅厦门大学

学位级别：硕士

本文以我国的物业管理法律关系作为研究对象,结合我国现有的相关立法状况和理论研究成果,针对我国住房商品化改革后物业管理体制方面出现的新问题、新变化进行阐述分析,同时采用比较法和实证研究方法,对现实中存在的物业管理方面的问题... 详细信息

本文以我国的物业管理法律关系作为研究对象,结合我国现有的相关立法状况和理论研究成果,针对我国住房商品化改革后物业管理体制方面出现的新问题、新变化进行阐述分析,同时采用比较法和实证研究方法,对现实中存在的物业管理方面的问题及解决办法进行思考和研究,以达到进一步完善现有立法,并提高其实践可行性的目的。这篇论文的主要内容分为三个部分: 一、物业管理背景概述。对物业管理作出简要的介绍,并从法的效力等级的角度对我国目前的物业管理相关立法成果作出分类和评析,勾勒出我国物业管理法律体系的基本框架。在此基础上,对物业管理法律关系进行宏观地分析,并为下文分析物业管理民事法律关系作出铺垫。二、物业管理之主体研究。该章主要对物业管理民事法律关系中的三大主体:业主、业主自治组织、物业管理公司进行分析。着重分析了我国业主自治组织建设中的不足,并通过介绍美国的业主自治组织建设,提出将来我国物业管理立法应当借鉴之处。通过对三方主体的研究,明确了业主（建筑物区分所有权人）、业主自治组织（物业管理人）、物业管理公司（物业管理服务人）这样的角色定位。三、物业管理之权利义务研究。该章分析了两大法律关系（业主与业主委员会之间的法律关系、业主委员会与物业管理公司之间的合同法律关系）中业主、业主委员会和物业管理公司各自的权利义务,并针对实践中最常出现的两大物业管理纠纷,在理论上对业主的付费义务和物业管理公司的安全管理义务进行梳理,并对后者辅之于典型个案分析。本文的创新点在于,摒弃了过去从个案角度零乱、分散地对业主、业主委员会、物业管理公司的权利义务各持一家之言的做法,从理论上系统地分析了业主、业主委员会和物业管理公司三者之间的法律关系,有助于明了物业管理纠纷中的是非和责任承担。同时,《物权法》等最新立法成果以及众多的地方性立法规范分析也是本文的一大亮点。

关键词：业主业主自治组织物业管理公司