业主委员会法律地位研究

作     者：高家璇 

作者单位：西南政法大学 

学位级别：硕士

导师姓名：谭启平

授予年度：2022年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 

主      题：业主委员会 业主自治组织 业主大会 民事主体资格 非法人组织 

摘      要：业主委员会是以建筑物区分所有权理论为基础,建筑物区域自治的社会团体组织。目前立法上未赋予其法律地位,地方性法规、规章的定义与部门规章不同,且效力层次低。实践中,业主委员会陷入“成立难“运行难“监管难、内外纠纷频发而法律规定缺失的窘境。需要进一步解决业主委员会法律地位的问题,此问题涉及业主委员会现状和立法价值衡量,又包括以下三个问题:一是法律是否明确业主委员会的法律地位、制度规则。此与业主委员会产生的社会背景、地位和功能、现实困境及其原因等方面相关,为前提问题。二是现有法律制度为业主委员会提供哪些法律组织形态选择。此会影响业主委员会财产和责任制度、运行体系,为法律地位辨析问题。三是法律组织形态下,业主委员会面临哪些挑战及如何应对。《民法典》“三元民事主体制度为以上问题提供了新思考方向,基于此,除引言,全文共五部分,约5万字,逐一探讨以上问题。 第一部分:业主委员会的历史变迁。业主委员会经历从“居民联谊会—“业主管理委员会—“业主大会执行机构名称变化、性质转变。但民法典未明确业主委员会法律地位,地方法规定义的“业主大会执行机构并不符合业主委员会实际管理地位和功能。 第二部分:业主委员会作为“业主大会的执行机构的窘境和反思。我国业主委员会的现实窘境包括三方面,分别是业主委员会运行不畅、内外部冲突频发、司法救济不足;反思窘境的原因为三方面,分别是立法选择群体利益优先的结果,我国业主普遍缺乏自主管理意识,我国正处于社会治理方式过渡时期。 第三部分:业主委员会民事主体地位的证成。以民事主体理论为基础,采用大多数学者支持的民事主体资格标准:社会生活实际需求和法律规定。具体包括:独立的名义、意思表示、财产以及责任。根据业主委员会具备形成独立意志的机制、一定独立的利益、现行法律法规财产和责任规定,证成业主委员会实际符合民事主体地位资格要件。 第四部分:业主委员会属于非法人组织。从业主委员会民事法律组织形式的争议入手,分别分析社会团体法人组织形式和非法人组织形式的理论争议、现实情况以及法律要件,提出业主委员会属于非法人组织。 第五部分:业主委员会非法人组织形式的制度完善。完善内容包括财产规则、民事责任方式、监管体系。财产规则困境是缺失财产规则、无固定活动经费来源、财产无风险保障,分别提出以管理规约为主、法律法规为辅的财产规则方式;将共有部分营业性收入、共有物专项维修资金收益分成作为经费来源,赋予业主委员会以诉讼方式增收业主恶意逾期缴纳滞纳与迟延金的权利;为住宅区共有部分购买民事责任保险和意外险。民事责任问题是责任主体和范围不明确,提出在保险责任之外,由业主委员会承担按份责任、其成员承担未尽相应注意义务的责任。合同责任问题是业主能否向业主委员会追究违约责任,提出根据管理规约内容和性质、业主委员会的法律组织形态而不同。侵权责任提出明确业主委员会对自己行为、其成员和外聘人员侵权行为承担侵权责任,业主承担业主委员会不能承担部分的责任,并保留业主委员会承担责任后的追偿权。最后,提出构建内部由业主和监管组织根据规约监管为核心,外部由街道办事处、居委会、党组织实施事前辅助、事中引导辅助监管,司法机关通过诉讼救济、惩罚性赔偿责任实现最终监管为补充的体系。