Hedonic模型在经营性墓地价格测算中的应用研究 ——以长沙市为例

作     者：肖雨 

作者单位：湖南师范大学 

学位级别：硕士

导师姓名：李晓青

授予年度：2019年

学科分类：12[管理学] 120202[管理学-企业管理（含：财务管理、市场营销、人力资源管理）] 0202[经济学-应用经济学] 02[经济学] 120401[管理学-行政管理] 1204[管理学-公共管理] 1202[管理学-工商管理] 020205[经济学-产业经济学] 

主      题：经营性墓地 Hedonic模型 长沙市 特征变量 

摘      要：经营性墓地是为了满足城镇居民的殡葬需求而提供有偿服务的特殊用地。随着我国城市化的发展和人口老龄化的加剧,经营性墓地资源日益稀缺,经营性墓地价格问题也得到广泛关注。目前经营性墓地价格的测算多根据估价师的主观经验运用市场比较法等传统评估的方法进行定性研究,具有较大的随意性,导致经营性墓地市场价格混乱,难以监管。因此科学合理地制定一个经营性墓地价格测算的标准,让消费者可以自助式地测算出经营性墓地价格,对减少经营性墓地买卖市场的信息不对称以及政府规范此类特殊用地市场具有重要意义。Hedonic模型是从消费者得到的效用出发研究商品价格的一种模型,广泛应用于房地产价格测定和影响因素的实证研究。本文在总结和分析国内外相关研究进展的基础上,以长沙市经营性墓地市场为例,运用Hedonic模型测算经营性墓地价格,进一步验证Hedonic模型在经营性墓地市场的适用性。本研究的主要结论如下:首先,论文在查阅国内外相关文献的基础上,对Hedonic的理论和模型发展进行综述,梳理了关于Hedonic模型应用的研究现状。我国对Hedonic模型的研究主要集中在测算房地产价格、汽车价格、大米价格、煤炭价格等方面。本研究通过对经营性墓地价格形成机制的研究,对比了经营性墓地市场与房地产市场的相似性并符合应用Hedonic模型的理论基础和假设条件,进一步论证了Hedonic模型用于经营性墓地价格测算的可行性。其次,以问卷调查为基础,运用德尔菲法选取合适的特征变量并制定量化标准。本次研究采用简单随机抽样方法选取了长沙市内的90个待售墓地为样本,对每个样点进行了现场勘察,并依据量化标准对样点的特征变量进行量化。将量化后的数据用SPSS软件进行拟合,构建了长沙市经营性墓地的线性模型、对数模型和半对数模型,并对三种模型进行了拟合程度检验、显著性检验和共线性检验。通过分析比较,三种模型的参数均满足要求,最终选取了拟合程度最优的半对数模型作为长沙市经营性墓地的Hedonic模型。同时根据半对数模型的回归系数对经营性墓地影响因素进行了分析。最后,论文将已构建的长沙市经营性墓地Hedonic模型运用于具体成交案例的测算,并分别对比运用传统评估方法测算的价格、已构建的模型测算的价格和实际交易价格的差异。结果表明已构建的Hedonic模型更适用于经营性墓地价格的测定。