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hedonic模型在商品住宅价格分析中的应用——以深圳为例的实证分析

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特区经济 2006年第12期 354-355页

作者：王冬辉郭祖军深圳大学经济学院广东深圳518060

结合住宅房地产市场的特征,借鉴已有的关于hedonic模型的理论方法和研究经验,对深圳普通商品住宅市场进行了实证研究,构建了可供实际应用的hedonic价格模型,揭示了深圳市场上住宅的各物理属性对住宅价格的影响程度。

关键词： hedonic模型效用属性住宅价格

hedonic模型在经营性墓地价格测算中的应用研究 ——以长沙市为例

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Hedonic模型在经营性墓地价格测算中的应用研究 ——以长沙市为例

作者：肖雨湖南师范大学

学位级别：硕士

经营性墓地是为了满足城镇居民的殡葬需求而提供有偿服务的特殊用地。随着我国城市化的发展和人口老龄化的加剧,经营性墓地资源日益稀缺,经营性墓地价格问题也得到广泛关注。目前经营性墓地价格的测算多根据估价师的主观经验运用市场比... 详细信息

经营性墓地是为了满足城镇居民的殡葬需求而提供有偿服务的特殊用地。随着我国城市化的发展和人口老龄化的加剧,经营性墓地资源日益稀缺,经营性墓地价格问题也得到广泛关注。目前经营性墓地价格的测算多根据估价师的主观经验运用市场比较法等传统评估的方法进行定性研究,具有较大的随意性,导致经营性墓地市场价格混乱,难以监管。因此科学合理地制定一个经营性墓地价格测算的标准,让消费者可以自助式地测算出经营性墓地价格,对减少经营性墓地买卖市场的信息不对称以及政府规范此类特殊用地市场具有重要意义。hedonic模型是从消费者得到的效用出发研究商品价格的一种模型,广泛应用于房地产价格测定和影响因素的实证研究。本文在总结和分析国内外相关研究进展的基础上,以长沙市经营性墓地市场为例,运用hedonic模型测算经营性墓地价格,进一步验证hedonic模型在经营性墓地市场的适用性。本研究的主要结论如下:首先,论文在查阅国内外相关文献的基础上,对hedonic的理论和模型发展进行综述,梳理了关于hedonic模型应用的研究现状。我国对hedonic模型的研究主要集中在测算房地产价格、汽车价格、大米价格、煤炭价格等方面。本研究通过对经营性墓地价格形成机制的研究,对比了经营性墓地市场与房地产市场的相似性并符合应用hedonic模型的理论基础和假设条件,进一步论证了hedonic模型用于经营性墓地价格测算的可行性。其次,以问卷调查为基础,运用德尔菲法选取合适的特征变量并制定量化标准。本次研究采用简单随机抽样方法选取了长沙市内的90个待售墓地为样本,对每个样点进行了现场勘察,并依据量化标准对样点的特征变量进行量化。将量化后的数据用SPSS软件进行拟合,构建了长沙市经营性墓地的线性模型、对数模型和半对数模型,并对三种模型进行了拟合程度检验、显著性检验和共线性检验。通过分析比较,三种模型的参数均满足要求,最终选取了拟合程度最优的半对数模型作为长沙市经营性墓地的hedonic模型。同时根据半对数模型的回归系数对经营性墓地影响因素进行了分析。最后,论文将已构建的长沙市经营性墓地hedonic模型运用于具体成交案例的测算,并分别对比运用传统评估方法测算的价格、已构建的模型测算的价格和实际交易价格的差异。结果表明已构建的hedonic模型更适用于经营性墓地价格的测定。

关键词：经营性墓地 hedonic模型长沙市特征变量

hedonic模型在住宅二级市场的应用 ——以山东省济南市为例

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Hedonic模型在住宅二级市场的应用 ——以山东省济南市为例

作者：李潇潇安徽农业大学

学位级别：硕士

一直以来,住房问题关系国计民生,虽然房价居高不下,但人们对买房的热情依然不减。房地产市场是市场经济的风向标,因为它与当前的经济形势紧紧联系在一起。住宅二级市场即二手房市场是房地产市场的重要组成部分,济南二手房市场发展态势... 详细信息

一直以来,住房问题关系国计民生,虽然房价居高不下,但人们对买房的热情依然不减。房地产市场是市场经济的风向标,因为它与当前的经济形势紧紧联系在一起。住宅二级市场即二手房市场是房地产市场的重要组成部分,济南二手房市场发展态势已赶超新建住宅市场。济南的二手房市场已经是不容忽视的存在,近几年成交价格不断攀升,交易量不断增长。由于价格比新建住宅相对低廉,已经越来越被购房者纳入考虑范围。所以,研究济南二手房市场具有一定的实践意义。本文选择济南二手房市场为研究对象,首先介绍了本文研究背景以及hedonic模型在住宅市场的适用性,并对本文的研究方法和技术路线进行了较为详细的交代,然后在国外文献综述部分介绍了特征价格理论和模型的发展历程、特征价格模型的理论基础：Lancaster消费者偏好理论和Rosen的市场均衡理论。在国内文献综述部分,按照理论研究和实证应用两大方面,进行了详细的归类和分析,介绍该模型在各个领域的广泛应用以及我国在此方面取得的进展,同时对国内的研究现状做了简要评述。其次,详细介绍了济南二手房市场。主要包括房地产业在我国经济发展中的重要作用等,济南二手房市场发展的地理、经济背景。根据2012年济南二手房市场数据概括了市场现状,分析了济南二手房市场特点。通过深入分析了济南二手房市场,进一步总结归纳了二手房市场交易动力主要来自刚需,投机行为在减少,政策对二手房交易影响巨大。在实际交易中,中小户型受追捧,中介公司也在通过优化服务来吸引顾客。然后,量化数据并构建模型,进行实证分析。同时交代了文章的研究范围、数据来源等,简要统计了样本所在的住宅小区并选确定了模型变量。按照建筑、邻里、区位特征对数据进行量化,并分别针对不同的数据采取不同的量化方式,将量化的数据运用Eviews软件进行统计分析。文章将数据分别采用线性、半对数和对数三种形式回归后经过比较认为对数模型解释能力最强,回归效果最好,更适于解释分析本文住宅特征对二手房价的影响。最后,得出二手房价格与住宅特征的线性关系式,并对模型的结果进行了分析和解释。结果表明：除装修程度、车库、绿化率外其他11个变量都进入模型。其中,建筑面积、距商业中心距离、物业费对二手房价格的影响力位居前三。住宅年龄、楼层、朝向、容积率、教育配套、交通、生活配套、公园绿地,依次次之。

关键词：济南二手房 hedonic模型

基于hedonic模型的北京住房市场交易信息成本

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清华大学学报（自然科学版） 2009年第3期49卷 321-324页

作者：张晓光张红清华大学建设管理系北京100084

为研究信息不对称下住房市场交易行为,得到供求双方交易信息成本的计算方法,该文利用北京市2000—2008年住房市场数据和hedonic模型,对表征交易信息成本的参数进行估计,进而测算双方交易信息成本。研究表明:信息不对称对交易双方均会带... 详细信息

为研究信息不对称下住房市场交易行为,得到供求双方交易信息成本的计算方法,该文利用北京市2000—2008年住房市场数据和hedonic模型,对表征交易信息成本的参数进行估计,进而测算双方交易信息成本。研究表明:信息不对称对交易双方均会带来信息成本。供给方与需求方的交易信息成本分别为市场交易价格的15.2%和19.1%。这意味着:在信息不对称的住房市场中,需求方处于劣势地位。为降低供求双方交易信息成本,建议:拓展市场信息传递渠道,提高信息传递效率;加大对住房供给方的信息披露,弱化需求方的信息劣势程度。

关键词：信息不对称交易信息成本住房市场 hedonic模型

武汉市南湖景观对周边住宅价值的影响——基于hedonic模型的实证研究

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中国土地科学 2009年第12期23卷 63-68页

作者：钟海玥张安录蔡银莺华中农业大学土地管理学院湖北武汉430070

研究目的:对武汉南湖景观的存在对其周边住宅价值的影响作用进行定量化的分析。研究方法:特征价格法。研究结果:在南湖周边700m的范围内,住宅到南湖的距离每减少100m可为其带来5.65%的增值,即315.41元/m(2以亿房网上公布的南湖板块住宅... 详细信息

研究目的:对武汉南湖景观的存在对其周边住宅价值的影响作用进行定量化的分析。研究方法:特征价格法。研究结果:在南湖周边700m的范围内,住宅到南湖的距离每减少100m可为其带来5.65%的增值,即315.41元/m(2以亿房网上公布的南湖板块住宅房地产均价5582.53元/m2计算)。研究结论:(1)景观的存在确实会对周边住宅的价值带来正的影响;(2)采用特征价格法能很好地将景观对住宅价值的影响作用进行量化。

关键词：景观影响住宅价值 hedonic模型南湖景观

中国高星级绿色住宅溢价的影响因素及其区域异质性——基于hedonic模型的实证研究

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华东师范大学学报（哲学社会科学版） 2020年第2期52卷 181-192,F0003页

作者：杨木旺侯盼龙叶雨晨华东师范大学经济与管理学部工商管理学院房地产系上海200241 金地商置集团华东区域投资拓展部华东师范大学经济与管理学部

近年来,国内绿色建筑迎来全面发展,绿色溢价引发行业广泛重视。基于二手高星级绿色住宅转让溢价的新视角,运用hedonic方法和区域异质性理论,采集我国绿色发展领先城市2015—2017年的737组高星级绿色住宅价格、区位、绿色星级、项目品质... 详细信息

近年来,国内绿色建筑迎来全面发展,绿色溢价引发行业广泛重视。基于二手高星级绿色住宅转让溢价的新视角,运用hedonic方法和区域异质性理论,采集我国绿色发展领先城市2015—2017年的737组高星级绿色住宅价格、区位、绿色星级、项目品质、房龄及宏观经济等季度数据,探究绿色溢价的影响因素及其区域异质性,其实证结果表明:高星级绿色住宅在三级市场中二手转让溢价显著,其溢价随着星级升高、社区品质优化、城市平均房价上涨、人口流入、人均GDP提高而上升,随着项目区位远、房龄高、土地成本上升、销售供给量增加而下降。进一步研究发现,绿色溢价受绿色星级、项目品质、房龄的影响存在区域异质性,且部分城市存在“过热现象”。因此,职能部门应实施“一城一策”的精准引导和市场监管。

关键词：绿色建筑住宅溢价区域异质性 hedonic模型

优质农产品质量特征的消费者选择偏好与价格支付意愿——基于hedonic模型的研究

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南京农业大学学报（社会科学版） 2017年第4期17卷 128-137页

作者：姜百臣米运生朱桥艳华南农业大学经济管理学院广东广州510642 广州城建职业学院广东广州510925

农产品质量信息不对称有可能导致消费者支付意愿不足、优质不优价,造成低端农产品供给过剩、优质农产品供给不足,出现质量性和数量性供求结构失衡的双重矛盾。构建从生产者到消费者的可追溯制度和监测认证制度,虽然可以向消费者提供质... 详细信息

农产品质量信息不对称有可能导致消费者支付意愿不足、优质不优价,造成低端农产品供给过剩、优质农产品供给不足,出现质量性和数量性供求结构失衡的双重矛盾。构建从生产者到消费者的可追溯制度和监测认证制度,虽然可以向消费者提供质量信息,增加产品可信度,但是,生产者释放的质量信息是否能与消费者对质量特征信息的微观解读和选择偏好相吻合是解决问题的关键所在,这方面的研究并没有受到足够的重视。完整获取消费者对农产品蕴涵的各个质量特征信息的认知和选择偏好,可以计算出各质量特征的价格,从而,理解市场价格的构成及其相互作用。通过以供港猪肉、一号土猪肉和有机猪肉为代表的优质农产品的问卷研究发现,消费者对农产品食品的"内在属性"(包括营养、口感、品质、安全性、新鲜程度、卫生状况等)的选择权重及赋值最高,其特征价格弹性为0.1288;其次依次为"质量安全认证"信息和"广告效应"信息,其特征价格弹性分别为0.0224和0.017。这些质量特征价格排序及量值,可以提示我们重点应该加强那些能够提高其质量信息的显示与传递效率、提高其质量认证的可信任度的优质农产品及其为消费者所认可的质量特征,找出农产品供给侧结构调整的短板,实现优质优价的市场机制。

关键词：质量特征消费者选择偏好 hedonic模型农产品

基于hedonic模型的北京住宅价格影响因素分析

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土木工程学报 2003年第9期36卷 59-64页

作者：马思新李昂清华大学

近年来,如何准确地对住宅项目进行定价,已经成为受到各界普遍关注的热点问题。本文结合住宅市场的发展及影响其价格构成的因素,筛选出了影响最大的几个因素,又借鉴了现有关于hedonic定价的理论方法和研究经验,尝试构建了北京市商品住宅... 详细信息

近年来,如何准确地对住宅项目进行定价,已经成为受到各界普遍关注的热点问题。本文结合住宅市场的发展及影响其价格构成的因素,筛选出了影响最大的几个因素,又借鉴了现有关于hedonic定价的理论方法和研究经验,尝试构建了北京市商品住宅价格的hedonic模型。并以“天朗房网”提供的相关数据为基础,对模型进行了拟和分析,得出了可供实际应用的计量经济学模型。同时该模型经济意义也与一般的经济理论保持一致,使得模型具有普遍适用性,对研究其它类型房地产的定价问题具有一定的指导意义。最后,在与传统定价方法进行比较的基础上,展望了hedonic模型的应用前景,并从多个角度进行分析,提出具体应用的可行建议。

关键词： hedonic模型北京住宅市场影响因素住宅价格

基于hedonic模型的城市地价空间结构分析——以湖南省娄底市为例

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经济地理 2009年第9期29卷 1475-1480页

作者：张丽芳濮励杰张静朱明陕永杰南京大学国土资源与旅游学系中国江苏南京210093

以湖南省娄底市为研究区域,利用地统计学中的Kirging空间插值方法模拟了娄底市地价的空间布局,揭示了地价的空间结构特征,结果显示:地价是由市区中心依次向外围递减,且土地利用类型呈现商业、住宅、工业的梯次变化;地价的分布在空间上... 详细信息

以湖南省娄底市为研究区域,利用地统计学中的Kirging空间插值方法模拟了娄底市地价的空间布局,揭示了地价的空间结构特征,结果显示:地价是由市区中心依次向外围递减,且土地利用类型呈现商业、住宅、工业的梯次变化;地价的分布在空间上不仅具有连续性,同时还存在着一定的空间变异性。在此基础上,建立hedonic特征价格模型对影响全部用途和商业用途地价的主要因素进行了分析研究。

关键词：城市地价空间结构 Kriging插值 hedonic模型