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长租公寓“租金贷”中承租人的权利保护研究

长租公寓“租金贷”中承租人的权利保护研究

作者：包凯霞重庆大学

学位级别：硕士

住房关乎基本民生,关系社会经济发展。随着城镇化进程加快,城乡人口流动频繁,住房需求逐渐旺盛。长租公寓在住房租赁市场中快速占据了重要地位,为缓解人们住房需求起到了举足轻重的作用。在长租公寓发展过程中,“租金贷”应运而生。“... 详细信息

住房关乎基本民生,关系社会经济发展。随着城镇化进程加快,城乡人口流动频繁,住房需求逐渐旺盛。长租公寓在住房租赁市场中快速占据了重要地位,为缓解人们住房需求起到了举足轻重的作用。在长租公寓发展过程中,“租金贷”应运而生。“租金贷”作为一种经营工具,本质上以帮助长租公寓行业创新营业模式、便利承租人为目的,但在应用过程中因缺少监管与治理而逐渐异变,扰乱了住房租赁市场秩序,损害了承租人的利益。为了减少纠纷,稳定社会秩序,亟待从承租人权利保护的视角检视“租金贷”的问题,并提出相应的解决措施。本文在阐述长租公寓行业发展现状的基础上,对“租金贷”中承租人权利损害的相关问题进行了分析,打破了对长租公寓“租金贷”风险研究的单一局面。本文绪论之外,共分为五章。第一章阐述了长租公寓“租金贷”中承租人权利保护的一般理论。首先梳理长租公寓“租金贷”的概念,本文认为“租金贷”是指长租公寓平台与承租人达成租房合意时,约定承租人向借贷机构申请贷款,借贷机构一次性将租金发放给长租公寓平台,承租人按月向借贷机构归还贷款的消费金融模式。其次,长租公寓平台、房东、承租人、借贷平台之间的法律关系错综复杂,法律关系的差异对承租人权利保护有不同的影响,需要结合现实案例对此予以明晰。最后,从保障承租人住宅权利、保障合同相对人权利、维护消费者合法权益等方面阐述了保护承租人权利的具体内容。第二章是长租公寓“租金贷”中承租人的权利保护现状及问题检视。首先梳理了长租公寓“租金贷”相关政策规定,归纳了政策措施的特点,表现为适用范围具有地域性,具体规制措施具有同一性,发布的制度措施内容单一等。从长租公寓外部监管、内部治理及权利救济限制等多方面考察了“租金贷”的问题,提出长租公寓“租金贷”中承租人权利保护存在的不足之处。第三章分析美国、德国关于住房租赁市场租金管制的相关内容及差异,梳理了德国关于限制出租人解约权的相关内容,从中借鉴符合长租公寓行业发展的,以保护承租人权利为核心的规范经验。第四章以分析长租公寓“租金贷”中存在的问题及国外相关经验为基础,提出实施租金管制措施、建立“租金贷”营业保证金制度、完善责任配置、履行信息提示义务等措施,以期在推动住房租赁市场发展的过程中,维护承租人合法利益。第五章对长租公寓“租金贷”中承租人权利保护问题、研究的不足之处及展望进行总结。

关键词：长租公寓租金贷承租人

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长租公寓承租人之法律风险及化解

秦智 2023年第2期 163-165页

作者：刘月安徽大学法学院

为推动我国住房租赁市场的发展，必须保证长租公寓行业实现长效规范发展，实现对承租人权益的充分保障，逐步推进“租购同权”。有效防范和化解长租公寓企业在经营中存在因资金链断裂等原因构成违约的风险，保障承租人的居住利益，应从... 详细信息

为推动我国住房租赁市场的发展，必须保证长租公寓行业实现长效规范发展，实现对承租人权益的充分保障，逐步推进“租购同权”。有效防范和化解长租公寓企业在经营中存在因资金链断裂等原因构成违约的风险，保障承租人的居住利益，应从明确长租公寓企业与房屋业主间的法律关系和加强对长租公寓企业资金池的监管两方面着手。

关键词：长租公寓租购同权承租人权益房屋托管合同资金池

长租公寓租客持续租赁意愿因素及作用机制研究 ——以深圳市为例

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长租公寓租客持续租赁意愿因素及作用机制研究 ...

作者：邱闻一昆明理工大学

学位级别：硕士

随着我国城镇化进程的加快,让住房紧张问题日益显现,为解决住房问题我国政府出台了一系列政策来发展住房租赁市场,长租公寓由此应运而生。然而快速扩张的长租公寓因标准不健全使得住房产品质量得不到保障,影响租客的居住体验,致使租客... 详细信息

随着我国城镇化进程的加快,让住房紧张问题日益显现,为解决住房问题我国政府出台了一系列政策来发展住房租赁市场,长租公寓由此应运而生。然而快速扩张的长租公寓因标准不健全使得住房产品质量得不到保障,影响租客的居住体验,致使租客削弱甚至放弃了持续租赁长租公寓的意图;其次由于长租公寓企业管理服务水平不高、政府监管不到位,导致租客权益得不到保障,使其不愿长期租房;加之我国普遍存在着“重购轻租”的住房态度,租客黏性低和租客流失率高等问题逐渐显现出来。长租公寓运营商想要实现长期发展,不能仅仅考虑租客初次租赁意愿,更为关键的是提高其持续租赁意愿以此留住租客;并且对政府而言,住房租赁政策要起到明显的效果,最根本的还在于租客有着稳定长期的租赁预期,所以,开展长租公寓租客持续租赁意愿影响因素与作用机制的研究尤为重要。然而在目前的研究中,缺乏对租客持续租赁意愿的研究,从租客心理层面进行的研究更是少之又少。因此论文研究弥补了上述空缺,并能为长租公寓乃至整个住房租赁市场发展提供良好地借鉴。论文从长租公寓租客的角度出发,以期望确认理论和计划行为理论为研究基础,构建了长租公寓租客持续租赁意愿理论模型。其次,在借鉴相关量表的基础上邀请专家学者修改形成预调查问卷,通过预调研进行问卷的修正得到正式调查问卷,并以深圳市的长租公寓为例进行了实证研究,借助AMOS软件对模型拟合与影响路径分析,从而得出长租公寓租客持续租赁意愿的影响因素与作用机制。论文研究结论是:（1）期望确认理论与计划行为理论相结合在住房租赁领域具有适用性,构建的租客持续租赁意愿模型具有合理性;（2）知觉行为控制对租客持续租赁意愿的正向影响作用最强,其余依次为租客满意度、主观规范;（3）租客满意度受到租客态度与期望确认程度的正向影响,其中租客态度影响作用最强;（4）租客期望对期望确认程度产生负向影响,感知质量对期望确认程度产生正向影响。最后,将研究结果与我国长租公寓行业实际发展情况相结合,分别从政府和长租公寓企业的角度对促进租客持续租赁意愿提出建议。论文的研究成果与建议,不仅能让租客获得更优质的住房产品、住房服务和良好的住房体验,还有助于促进长租公寓乃至整个住房租赁市场持续健康的发展。

关键词：长租公寓租客持续租赁意愿期望确认理论计划行为理论

长租公寓利用房地产投资信托基金融资研究 ——以朗诗寓为例

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长租公寓利用房地产投资信托基金融资研究 ...

作者：齐婧中南财经政法大学

学位级别：硕士

人口居住的流动性随着城镇化的发展日益增加,而房价攀升所产生的社会经济问题仍然显著,因此建立合理的租赁市场愈发迫切。这种现实背景下,入住便捷、物业完善、环境更优、品质更佳的长租公寓应运而生,且迅速受到大众青睐。但是随着长租... 详细信息

人口居住的流动性随着城镇化的发展日益增加,而房价攀升所产生的社会经济问题仍然显著,因此建立合理的租赁市场愈发迫切。这种现实背景下,入住便捷、物业完善、环境更优、品质更佳的长租公寓应运而生,且迅速受到大众青睐。但是随着长租公寓行业的发展,相关市场的不完善日渐凸显,行业中的风险敞口也逐步被撕开。2019年以来,长租公寓频频“暴雷”,屡遭资金链危机困扰,租客们利益受损,大众们质疑不断,这都给长租公寓的发展带来了巨大挑战。为解决长租公寓资金流困境,房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称REITs）开始出现并逐渐成为长租公寓融资的重要方式,为解决长租公寓融资问题提供了新的思路。为了更准确地了解目前我国长租公寓利用REITs的融资情况、提出具体的可供借鉴的有效结论,本文详细分析我国REITs发展现状以及长租公寓行业特征,探讨长租公寓REITs融资方式的操作流程、运作模式、融资效果及其中可能存在的风险,以期对整个行业拓宽融资渠道、克服现有困境提供思路,并对推进我国REITs发展完善提供借鉴。本文以案例分析为研究方法,选取朗诗寓进行研究。该案例发行规模大,融资方式创新,且与平安不动产资源整合、优势互补,具有代表性。本文首先介绍了朗诗寓的大致情况,然后对其利用REITs融资的整体过程进行了概括,并分析了朗诗此次发行的REITs的运作特点。作为房地产资产化融资案例,朗诗REITs的结构设计有利于风险隔离,增信方式可行有效,底层资产可以为现金流提供保障。其次,该项目发行成功后,从发行公告、发行后朗诗寓的财务表现及市场对其的反应等来看,长租公寓发行REITs有利于企业绩效表现的提高、融资效率的提升以及财务风险的降低。但是,朗诗REITs也存在不足和问题,包括委托代理关系复杂、流动性弱、退出机制不完善、受物业资产影响大以及政策变动可能造成风险问题,这些都对朗诗寓此次融资带来了风险。通过对行业的分析,结合案例的研究,本文得出以下结论:一是长租公寓类企业利用REITs进行融资活动是可行且有效的。二是长租公寓类企业在利用REITs融资时,可以改善长租公寓类企业的经营绩效,且对企业提高融资效率、降低财务风险有积极效果。三是长租公寓REITs融资方式的发展还不完善,还存在一些问题和不足,所以在未来利用REITs进行融资时,还需要企业多加注意和防范。四是针对长租公寓在利用REITs融资问题上,本文提出以下建议:企业应当合理设计产品结构、有效完善配套机制、慎重选择入池资产、时刻关注市场动态并注意培养相关人才。

关键词：长租公寓融资房地产投资信托基金朗诗寓

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长租公寓A公司成都市场的营销策略研究

长租公寓A公司成都市场的营销策略研究

作者：龚立程电子科技大学

学位级别：硕士

受政策利好、资本涌入、市场需求的刺激,长租公寓行业得到较快发展。我国现有1200多家长租公寓运营企业,管理房源规模超过200万间。长租公寓A公司是一家专业从事长租公寓运营管理的公司,旨在向客户提供满足生活所需的多样化租住产品和... 详细信息

受政策利好、资本涌入、市场需求的刺激,长租公寓行业得到较快发展。我国现有1200多家长租公寓运营企业,管理房源规模超过200万间。长租公寓A公司是一家专业从事长租公寓运营管理的公司,旨在向客户提供满足生活所需的多样化租住产品和综合生活服务。长租公寓A公司2015年进入成都市场,迄今运营4年。虽然具有一定规模,但因长租公寓A公司在成都市场营销策略不够明确,不能适应当前市场,导致营销效率不高,近几年销售无法实现快速增长。如何顺应成都建设国家中心城市和行业发展的趋势,结合公司自身特点,调整营销策略,从而形成竞争优势,是本次论文研究的主要目的。本文以长租公寓A公司在成都市场的营销活动为研究对象,通过文献研究法,网络调查法等收集整理了大量的文献和资料,为论文的研究提供了理论基础和事实依据。首先,运用PEST分析法对长租公寓A公司所处的宏观环境进行分析。借助波特五力模型从行业的整体竞争态势、产品服务、客户需求等方面进行分析。其次,结合长租公寓A公司的实际情况,对长租公寓A公司近年来的经营状况,营销状况等进行了深入的分析,指出长租公寓A公司在当前市场营销策略中产品定位不明确、定价方法简单、渠道单一和缺乏有效促销政策等问题。然后,在内外部环境分析的基础上,利用STP市场细分分析法等市场营销的理论和方法,确定A公司的市场定位为:打造独享的都市房屋整租品牌。最后,在研究分析的基础,制定出方案式解决策略,弹性定价策略,多渠道营销策略和交互性沟通策略,并专门提出基于当前市场形势下的互联网营销策略。并对长租公寓A公司提出在组织及制度、人力资源和财务管理等方面的一系列改善措施,为营销策略的有效实施提供保障。希望通过本文的研究分析,针对长租公寓A公司的实际情况提出的营销策略和保障措施,能有效促进公司的营销管理工作改进,也能为其他长租公寓企业营销策略的制定和提升提供借鉴作用。

关键词：长租公寓营销策略成都市场互联网营销

长租公寓类REITs应用研究 ——以新派公寓为例

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长租公寓类REITs应用研究 ——以新派...

作者：赵紫芸西南政法大学

学位级别：硕士

连年攀升且高居不下的房价和快速推进的城镇化进程,积累了巨大的住房租赁需求。当前的住房租赁供给不仅存在着各种各样的问题,也难以满足租户日益提高的居住要求。随着市场的发展和变化,并在政策激励和引导下,以专业化、规模化、品牌化... 详细信息

连年攀升且高居不下的房价和快速推进的城镇化进程,积累了巨大的住房租赁需求。当前的住房租赁供给不仅存在着各种各样的问题,也难以满足租户日益提高的居住要求。随着市场的发展和变化,并在政策激励和引导下,以专业化、规模化、品牌化为主要特点的长租公寓开始兴起,成为住房租赁市场以及住房市场的一个新兴领域。但是长租公寓存在融资方面的问题,因为资金需求量大,各类开发商资质不一,面临着融资成本较高,融资方式较为单一的局面。房地产投资信托基金（REITs）作为长租公寓的一种融资方式,从国外引入,对我国的金融创新和房地产发展正产生积极的影响。由于制度、文化方面的影响,从国外引入的REITs在我国的发展得并不成熟,与国外标准化产品尚存在一定差距,因此称作为类REITs。因此,监管机构、资本市场、房地产行业等应该关注的是:类REITs的产品设计完善、法律法规的建设。才能推动我国REITs的成熟发展。长租公寓大约自2016年开始兴起,各类主体蜂拥而至,但近4年的发展并不尽如人意。其中最大的园囿是“融资难”。长租公寓领域融资难主要是因为融资规模比较大且资金占用时间特别长。业内尝试着各种突围,其中引入REITs似乎是能够参照的来自成熟市场的天然标杆,在一定程度上较为有效地化解了长租公寓行业的融资难题。本文在对长租公寓REITs的技术要点进行理论分析的基础上,通过我国第一单权益型类REITs实务案例的解读,结合我国长租公寓行业融资现状、资本市场条件以及外部政策环境,探究此类REITs是否具有可实施性,若能有借鉴之处,就能对我国长租公寓类REITs产品标准化带来设计思路,启发各类地产商、公寓经营商思考创新的融资方式,让租赁者“住有所居”。因为市场条件、社会环境等的不同,我国长租公寓行业引入的REITs与发达国家的普遍操作和主流模式并不完全相同。本文首先梳理了长租公寓REITs的特点,从底层资产构建要求、现金流要求以及标准化运营要求等三个方面进行了技术要点的理论分析。然后以此为基础,全面介绍了我国首个长租公寓REITs——新派公寓类REITs案例,着重解读了该产品的设计及运行特点,总结了其成功的经验,并分析了其尚存的问题。最后提出了规范长租公寓REITs发展的建议。本文结构安排如下:（1）绪论部分阐述了研究的背景、意义、内容、思路及文献综述;（2）理论分析部分结合规模经济理论、现金流匹配理论、资产组合理论、大数定律、破产隔离等相关理论,就类REITs产品的产品特点和技术要点要求进行详细分析;（3）案例介绍部分阐述了长租公寓的行业背景和融资困境,详细介绍了新派公寓类REITs的案例概况、项目标的及发行;（4）案例分析部分。我们详细分析的新派公寓REITs案例,就其产品特点、项目投资测算分析、经验借鉴和问题等做了全面分析,进行归纳总结;（5）结论与建议部分,就本文案例产品进行延伸,得出关于案例本身和行业融资方式的结论,并提出关于新派公寓类REITs以及长租公寓类REITs良性发展的建议。

关键词：长租公寓房地产金融 REITs 案例分析

“长租公寓+租金贷”运营模式风险及其防范研究 ——以Z公司为例

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“长租公寓+租金贷”运营模式风险及其防范研究 ...

作者：陈吉昌华侨大学

学位级别：硕士

2018年以来,鼎家公寓,寓见公寓等长租公寓企业资金链断裂,影响了长租公寓市场的健康发展。这些资金链断裂的企业大部分是以“长租公寓+租金贷”作为主要的运营模式。Z公司也是采用该运营模式。因此,本文探讨在该运营模式下,Z公司存在着... 详细信息

2018年以来,鼎家公寓,寓见公寓等长租公寓企业资金链断裂,影响了长租公寓市场的健康发展。这些资金链断裂的企业大部分是以“长租公寓+租金贷”作为主要的运营模式。Z公司也是采用该运营模式。因此,本文探讨在该运营模式下,Z公司存在着哪些风险?并提出相应的风险防范措施。首先,本文对我国长租公寓的市场现状进行简要的分析,结合资金链断裂的长租公寓企业,初步探索了我国长租公寓企业可能存在着诸多风险,总结归纳如下:供产销各个环节不确定性因素的影响所导致经营风险;由于缺乏获取现金及现金等价物而导致损失的流动性风险;资产价格大幅波动或不利变动导致的市场风险;法律或监管政策变化可能影响企业正常生产运营的监管风险。其次,本文以Z公司为例,是因为Z公司的品牌影响力名列前茅,在国内长租公寓市场占有率高,具有代表性。目前,Z公司采用的是“长租公寓+租金贷”的运营模式,其实质是公寓运营商利用金融手段在租房环节加杠杆,继而开启“拿房一出租一融资一再扩张”的循环模式。在该运营模式下,本文分析Z公司存在的风险表现及成因。总结归纳如下:（1）通过成本收益模型来反映企业经营风险大小,通过敏感性分析,发现租金溢价率和房屋空置率是影响经营风险的重要因素。（2）通过对Z公司资产负债结构的横向对比和纵向对比分析来反映流动性风险。结合Z公司的资金链,发现租金贷期限错配和资金沉淀是导致流动性风险的主要诱因。（3）通过一线城市的租金涨跌幅变动来反映市场风险,租赁市场供需失衡和长租公寓运营模式是导致市场风险的主要诱因。（4）长租公寓乱象频发,监管缺失是导致监管风险的主要诱因。最后,针对以上风险,本文提出相应的风险防范措施。在企业内部管控方面,从整体来看,长租公寓企业需要构建风险管理体系,提高风险防范能力。从局部来看,长租公寓不仅需要提供品质化服务,提高租金的溢价率和出租率,还需要建立备付金制度,预防流动性风险。在外部监管方面,政府不仅需要增加租赁土地供给,维持租金价格稳定,还需要完善相关法律法规,引导租金贷合法合规。

关键词：长租公寓租金贷风险管理

长租公寓资产证券化定价研究 ——以“魔方2017-1”为例

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长租公寓资产证券化定价研究 ——以“...

作者：旷欣婷中南财经政法大学

学位级别：硕士

随着我国一二线城市流动人口的持续增长,城市住宅价格不断攀升,居民的购房意愿逐渐降低,购房需求外溢至租房市场,导致长租公寓行业前景远大,市场供不应求。但是作为一个新兴产业,长租公寓的发展并不顺利,面临着回报周期长、房源获取成... 详细信息

随着我国一二线城市流动人口的持续增长,城市住宅价格不断攀升,居民的购房意愿逐渐降低,购房需求外溢至租房市场,导致长租公寓行业前景远大,市场供不应求。但是作为一个新兴产业,长租公寓的发展并不顺利,面临着回报周期长、房源获取成本高、融资难等发展困境。为舒解长租公寓发展困境,2015年,住房和城乡建设部首次提出“租售并举”的方针,随后各部门从租售同权、增加租赁用地供给、推动住房租赁资产证券化等方面出台政策,使得长租公寓的发展得到进一步推进。受市场需求和政策红利双重驱动,房地产开发商、房屋中介机构、连锁酒店运营商以及一些互联网创业型企业纷纷进入长租公寓行业,我国长租公寓行业迎来了风口期。而资产证券化这一新型融资方式也因为其特有的融资优势备受长租公寓青睐,发行规模迅速扩大。但是长租公寓资产支持证券在交易结构、基础资产以及信用增级措施等方面不同于一般企业资产证券化产品,如何定价这类证券成为亟需解决的问题。本文首先从长租公寓及其资产证券化的市场实践出发,梳理长租公寓资产证券化的产生、发展、现状以及差异化特征。然后,确定定价思路,立足于风险点探究定价影响因素,分析目前市场上已有的三个定价模型,预测期权调整利差模型对于长租公寓资产支持证券定价的适用性。最后,以长租公寓首单资产支持证券——“魔方2017-1”为案例,在分析基础资产和结构设计的基础上,预测底层资产现金流,分别采用静态现金流模型、静态利差模型和期权调整利差模型进行模拟定价。研究结果发现,基于蒙特卡洛模拟的期权调整利差模型定价效果与预测结果相一致,定价偏差率最低,而“静态”模型定价偏差率偏高。因此本文得出以下结论:第一,长租公寓资产支持证券独有的产品特点和风险特征使得“静态”模型不再适用。第二,期权调整利差模型可以充分考虑长租公寓资产证券化产品底层资产现金流高波动性、利率高敏感性以及提前偿付行为等因素的影响,从而定价更为合理有效;第三,优质底层资产和增信措施是发行长租公寓资产证券化产品的保证。基于以上结论,本文一方面建议从完善定价数据和多样化定价方法来提高定价的科学性和准确性,另一方面建议从合理安排信用增级、多样化SPV结构、加强法律法规建设三个方面来进一步改进长租公寓资产支持证券设计,以推动未来长租公寓资产证券化融资更加规范、高效。

关键词：长租公寓资产证券化蒙特卡洛模拟期权调整利差模型

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长租公寓项目全寿命周期风险管理研究

长租公寓项目全寿命周期风险管理研究

作者：李鑫青岛理工大学

学位级别：硕士

自20世纪末住房改革开始,我国房地产业飞速发展,一跃成为带动我国GDP快速增长的支柱性产业,但大量的地产开发及愈发高昂的房价也给国家及社会带来一系列住房难、住房贵、买不起房等难题,当前房地产市场正处下行状态,为改善住房需求矛盾... 详细信息

自20世纪末住房改革开始,我国房地产业飞速发展,一跃成为带动我国GDP快速增长的支柱性产业,但大量的地产开发及愈发高昂的房价也给国家及社会带来一系列住房难、住房贵、买不起房等难题,当前房地产市场正处下行状态,为改善住房需求矛盾等问题,中央从顶层设计政策层面出发,出台租购并举、房住不炒等政策,伴随政策引导及市场经济利益推动下,越来越多的开发主体投入长租公寓项目建设运营中。但长租公寓项目属于房地产行业开拓的新业务领域,起步晚且面临诸多复杂的风险,使得房地产开发商等其他投资主体面临严峻挑战。本文在对国内外研究文献和报告的阅读、分析、整理的基础上进行长租公寓项目全寿命周期风险管理研究。首先对国内外长租公寓发展现状、面临的风险及全寿命周期风险管理进行梳理总结,并确定了本文的研究路径。其次,对全寿命周期风险管理和长租公寓相关理论知识进行了阐述,以期为下文提供强有力的理论支撑。再次,本文站在房地产开发商视角下对长租公寓项目开发阶段和运营阶段进行风险识别与风险评价模型的建立。在风险识别方面,在对国内十六个长租公寓项目爆仓案例分析以及实地调研的基础上,结合WBS-RBS法,从横纵两方面初步列举了长租公寓项目面临的风险,接着利用DEMATEL法筛选出长租公寓项目全寿命周期内关键风险因素,并建立最终风险评价指标体系。在风险评价方面,运用基于最小二乘法的组合赋权法确定各评价指标权重,运用多级可拓综合评价模型对风险指标进行评价。最后以青岛龙湖冠寓项目为实例,结合青岛市场环境及龙湖冠寓实际发展情况,运用专家调查法、实地考察法、定性分析与定量分析相结合的方法进行了相关资料及数据的收集,开发阶段和运营阶段识别出一级风险指标8个,二级风险指标28个,由此建立了青岛龙湖冠寓项目风险评价指标体系,运用上文所述方法对项目进行了风险评价,得到青岛龙湖冠寓项目整体属于中等风险,除采取风险规避措施外,还需从开发阶段和运营阶段两个角度采取相应风险应对措施。

关键词：长租公寓轻资产集中式全寿命周期风险管理多级可拓综合评价