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也谈借名购房的物权归属与合同效力--以涉借名购房与借名投资的几个案例为线索进行考察

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法治研究 2022年第6期144卷 128-143页

作者：吴光荣国家法官学院

借名购房可区分为隐名购房和冒名购房。冒名购房的物权归属问题应参照无权代理处理,而在隐名购房中,尽管借名人与出名人之间的借名购房协议在性质上属委托合同,但因间接代理制度不能适用于权属认定,故根据物权变动规则,借名人不能仅仅... 详细信息

借名购房可区分为隐名购房和冒名购房。冒名购房的物权归属问题应参照无权代理处理,而在隐名购房中,尽管借名人与出名人之间的借名购房协议在性质上属委托合同,但因间接代理制度不能适用于权属认定,故根据物权变动规则,借名人不能仅仅依据借名购房协议的约定主张物权归属。除违反“房住不炒”的政策以盈利为目的借名购房或者所购房屋系保障性住房外,房屋限购政策原则上不应影响借名购房协议的效力认定,但却可能影响借名购房协议的履行。此外,在办理过户手续前,借名人还可能面临房屋被出名人处分以及被出名人的其他债权人申请人民法院强制执行的风险,但借名人仍可基于物权期待权请求排除强制执行。

关键词：借名购房冒名购房隐名购房物权归属合同效力

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借名买房法律效果问题研究

借名买房法律效果问题研究

作者：李蓓蓓河北经贸大学

学位级别：硕士

为稳定房价,实现居民住有所居,国务院和部分地方政府实施了多项宏观调控措施,对购房主体、数量进行了限制,同时提升了贷款利率,在一定程度上达到了稳定房价的目的,但也产生了“副作用”,导致不符合购房资格或不享受购房优惠的公民纷纷... 详细信息

为稳定房价,实现居民住有所居,国务院和部分地方政府实施了多项宏观调控措施,对购房主体、数量进行了限制,同时提升了贷款利率,在一定程度上达到了稳定房价的目的,但也产生了“副作用”,导致不符合购房资格或不享受购房优惠的公民纷纷选择借用他人名义实现其购房目的。借名买房会导致出现合同是否有效、房屋所有权归借名人所有还是归出名人所有、第三人利益如何保护等一系列法律问题。近些年学界围绕上述法律问题进行了多番讨论,至今尚未形成一致观点,司法实践中亦缺乏清晰的裁判指导意见。借名买房协议效力和房屋所有权归属是借名买房中的焦点问题,关涉社会经济秩序稳定和当事人重大利益,需要予以高度关注。本文除引言外包括以下三大部分:第一部分主要介绍借名买房的概念及特征、借名买房中法律关系的性质、借名买房的分类等内容。借名买房协议涵盖了两种合同类型,即借名合同与房屋买卖合同,借名合同不在现行《中华人民共和国民法典》合同编所列举的19种合同之列,当属无名合同;房屋买卖合同与借名合同在效力上无必然联系,应区分认定。根据借名买房的目的可以将其分为:为规避经济适用房政策而借名买房,为规避限购、限贷政策而借名买房,以及因其他目的借名买房。第二部分对借名买房协议效力展开类型化分析。借名买房协议效力包括借名合同效力和房屋买卖合同效力。对于合同效力的认定,应当根据我国《民法典》总则编及合同编中合同效力的一般性规定进行判断。经济适用房管理政策和限购政策是为稳定房地产市场,保障居民基本住房需求而制定,代表了社会公共利益,规避上述政策的借名合同因违背公序良俗而无效。借名购买普通房屋以及为获取贷款资格而规避银行信贷政策借名买房并不涉及社会公共利益,不违背公序良俗,应当认定借名合同有效。房屋买卖合同不存在法定的无效情形时,均应认定有效。第三部分主要分析确定房屋归属时的难点问题及房屋所有权应归属于出名人的理由。认定房屋所有权归属,应在符合法律逻辑的前提下作出价值判断。因法律行为导致的不动产“名”“实”不符,应依该法律行为的性质来确定物权归属,而不能直接根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第2条予以确定。合理的做法是,依据当事人预先设定的路径,使房屋归属于出名人,借名人可依合同约定向出名人主张将房屋过户登记至自己名下。这不仅不违背当事人的内心真意,还兼顾了公平原则,降低了法律的负外部性。

关键词：借名买房合同效力物权归属限购令经济适用房

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借名购房中借名协议研究

借名购房中借名协议研究

作者：吴霞中南财经政法大学

学位级别：硕士

社会的飞速发展带来了经济的日益繁荣和人类文明的不断进步,特别是近些年来,随着房地产行业的迅速发展,房屋价格有了大幅度的增长,与此相关的问题也悄然而来。在国务院及相关部门采取一系列关于房屋限购、信贷政策限制、政策性保障住房... 详细信息

社会的飞速发展带来了经济的日益繁荣和人类文明的不断进步,特别是近些年来,随着房地产行业的迅速发展,房屋价格有了大幅度的增长,与此相关的问题也悄然而来。在国务院及相关部门采取一系列关于房屋限购、信贷政策限制、政策性保障住房措施的同时,借名购房这一现象也在不断浮现。目前我国司法实践中对于借名购房案件的裁判倍感棘手,因为我国还没有关于借名购房完善的法律规定,而实践中当事人之间的法律关系又较为复杂,甚至在出名人擅自处分房屋时还有其他主体加入。这些原因造成各地法院裁判结果迥异,对借名协议的性质、效力及房屋所有权归属这些问题上无法形成统一裁判,容易对当事人的合法权益造成损害,同时也会对我国司法公信力产生不利影响。借名购房案件涉及到多方主体,存在多个法律关系,包括出名人与借名人之间的法律关系和出名人与房屋出卖者之间的法律关系。出名人与借名人的之间达成的借名协议中既有关于双方借名的约定,也有关于借名人在符合条件时对房屋所有权进行变更的规定。同时按照借名协议约定的对外与房屋出卖者进行磋商主体的不同,将借名协议进行分类,分为借名人出面时的借名协议和出名人出面时的借名协议。因此,对于借名协议的性质不能一概而论,将其认定为无名合同或者是委托合同,应当按照上述分类来分别对借名协议的性质进行判断。在出名人出面进行磋商并且最后在房屋买卖合同签字盖章的情况下,借名协议属委托合同;在借名人以出名人的名义直接进行磋商仅在最后由出名人签字盖章的情况下,借名协议属无名合同。对于借名协议的效力而言,应当按照折中说的观点,将借名购房进行不同分类之后再分析其效力。纵然借名购房相关案例复杂多样,双方当事人借名原因、所涉房屋类型各不相同,但仍可对其抽丝剥茧进行类型化分析。根据借名购房的原因,可将借名购房分为三类:第一类是为购买经济适用性房屋等政策性房屋而借名买房,第二类是为规避限购、信贷政策而借名买房,第三类是为了逃避债务、隐藏个人财产而借名购买普通住房。同时这三种不同的借名原因正好对应三种不同的房屋类型,即经济适用房等政策性房屋、受限购等政策约束的房屋及其他普通房屋。在借名购房案件进行类型化分析之后再结合《民法典》中认定合同无效的条款来对借名效力等进行分析判断。一般而言,除借名购买经济适用性等政策性房屋的借名协议因为违背公序良俗而无效之外,因为其他目的而借名购房的原则上应当认定为有效。借名协议的效力判断因不同情况而存在差异,则该协议的履行及双方当事人的利益保护也应区分而谈。有效借名协议的履行应根据标的房屋的状态以及借名人的资格状态而存在不同可能,当借名人符合房屋转移登记的条件且标的房屋没有被第三人合法取得时,出名人应当履行借名合同义务,协助其进行房屋所有权转移登记;当借名人不符合且将来也不可能符合房屋转移登记的条件时,可解除借名合同;当标的房屋已经被第三人合法取得使得借名人获取标的房屋所有权失败时,出名人应当对借名人承担违约责任,赔偿借名人的损失。借名协议无效时,借名人可依据不当得利制度维护自己的权益。

关键词：借名协议物权归属合同效力合同履行

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借名买房的法律问题研究

借名买房的法律问题研究

作者：刘学健苏州大学

学位级别：硕士

当前借名买房现象广泛存在,并且随之而产生的法律纠纷也日益突出,其中以规避限购政策的借名买房和借名购买经济适用房两种类型为主。由于该类法律纠纷不但所涉及的标的经济价值巨大,而且还涉及到公民基本住房需求这一生存权问题,所以必... 详细信息

当前借名买房现象广泛存在,并且随之而产生的法律纠纷也日益突出,其中以规避限购政策的借名买房和借名购买经济适用房两种类型为主。由于该类法律纠纷不但所涉及的标的经济价值巨大,而且还涉及到公民基本住房需求这一生存权问题,所以必须要妥善处理好这一问题。然而当前立法和司法解释并没有事先对其作出相应的规定,理论界和实务界均未有统一的观点,因此有必要对该问题进行研究。本文主要分为三个部分,第一部分是论述借名买房行为的性质,当前的理论学说主要包括脱法行为说、信托说或消极信托说、无名合同说以及当前支持较多的区分说。通过研究分析发现,脱法行为说和消极信托说虽然存在着一定的合理性但同时也存在着较为明显的缺陷,无名合同说又略显过于笼统,因此在区分说的范畴内,借名买房行为的性质可以分为两种情形进行讨论:当借名人以出名人名义实施购房行为时,该行为属于无名合同中的混合合同,类推适用“代理+买卖”;当出名人实施购房行为且房屋出卖人知道借名人的存在时,该行为属于隐名代理,若出卖人不知道借名人的存在则属于间接代理。第二部分是关于借名买房行为的效力问题的探讨,对此存在着诸多不同的观点,其中主要争议点在于是否违反公序良俗,有观点认为只有借名购买经济适用房的情形才构成违反公序良俗而应归于无效,但也有观点认为规避限购政策也属于违反公序良俗,还有观点认为二者均不构成违反公序良俗。本文将从借名买房行为是否存在法定的无效情形进行分析,其中违反公序良俗这一点是论述的重点,本文将分别从规避限购政策的借名买房类型和借名购买经济适用房的类型展开论述,分类探讨每种类型的借名买房行为是否构成违反公序良俗。第三部分是关于借名买房中所购房屋所有权归属的问题。就该问题而言当前存在两种对立的观点,一类观点认为借名人是实际出资人存在购房的真实意思,对所购房屋享有事实物权,同时出于保护借名人生存权、财产权等利益的考虑,应当认定房屋所有权归属于借名人;另一类观点认为基于我国不动产物权登记生效制度,借名人未办理过户登记不能取得房屋所有权,且借名买房的行为本身就存在着较为明显的非正当性,借名人理当自担风险,不应对其利益给予过度的保护等,因此房屋所有权应当依据不动产登记归属于出名人。本文将从借名买房行为无效和借名买房行为有效两种情形下分别进行论述,当借名买房行为无效时,依据法律行为无效理论和相关法律规定,房屋所有权由经济适用房主管部门或出卖人收回;当借名买房行为有效时,再分别就所有权归属于借名人和所有权出名人两种观点各自的论据理由进行分析,支持所有权归属于借名人的观点所依据的论据理由存在着较多缺陷支出,而认为所有权归属于出名人的观点的理由则更为合理,因此房屋所有权归属于出名人,以保障第三人的利益和维护交易秩序。同时借名人可依据内部协议居住于房屋之中并在满足购房资格时要求出名人协助其办理过户登记,若依旧不满足于以上救济方式,借名人还可要求拍卖变卖房屋以回收价款。

关键词：借名买房法律行为性质法律行为效力物权归属

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“限购令”下借名买房法律适用研究

“限购令”下借名买房法律适用研究

作者：朱倩倩广西大学

学位级别：硕士

住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的民生要事。为平制房价、确保居者有屋,国家及时发出“房住不炒”声音,出台“限购令”。但与此同时,借名买房投机行为滋生,引发纷繁复杂的民事纠纷,同时也对国家限购政策的运行及... 详细信息

住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的民生要事。为平制房价、确保居者有屋,国家及时发出“房住不炒”声音,出台“限购令”。但与此同时,借名买房投机行为滋生,引发纷繁复杂的民事纠纷,同时也对国家限购政策的运行及不动产登记制度造成极大冲击。由于立法缺位、司法裁判规则没有明确,加之“限购令”本身位阶低、缺乏刚性,借名买房行为给民事审判及行政管理均带来了难题,该行为的法律适用已然成为当前亟需解决的一个法律问题。本文在分析学说观点和实务案例的基础上,立足于《民法典》立法框架,对该行为法律适用中的行为性质、合同效力、房屋权属等问题逐一探讨论证,最后对该行为的法律适用如何进一步完善,从民事、行政两个层面提出大胆构想,以期抛砖引玉,对该行为的理论研究及法律适用规则构建贡献微薄力量。除引言和结语外,全文共分为五个部分:第一部分,“限购令”下借名买房一般理论。具体从该行为的内涵、特征、性质进行分析。该行为涉及三方当事人、内外部两个行为、两个合同;具有趋利性、隐蔽性、法律关系交叉性及复杂性等特点;关于行为性质,学者观点各异,对比分析后提出系具有一定牵连关系的合同联立的观点。第二部分,“限购令”下借名买房法律适用现状及争议问题。首先,通过梳理现行法律法规、司法解释,统计分析相关案例,考察该行为的司法实践现状;其次,抽样选取裁判文书研究样本,分析归纳出该行为法律适用的核心争议问题:一是借名买房合同是否有效?二是借名人与出名人因借名买房产生的是物权关系还是债权关系?三是借名买房引发的房屋权属争议如何处理?并分别进行了裁判实践样态分析。第三部分,论证该行为涉及的合同效力。民法领域遵循意思自治和合同自由原则。判断该行为中合同的效力,应当在遵循意思自治原则前提下,回归到合同生效要件及无效情形上。对照《民法典》具体规定:关于借名合同,不存在虚假意思表示、违反法律行政法规强制性规定、恶意串通损害他人合法权益的合同无效情形,规避限购政策并不必然违背公序良俗,故也不宜以违背公序良俗判定其无效;关于房屋买卖合同,一般情况下也不存在无效情形。故“限购令”下借名买房中的两个合同,原则上均应被认定有效。第四部分,论证该行为引发的房屋物权归属。分两个维度进行讨论:不涉及第三人时,应当遵循当事人意思自治。借名买房不属于不需登记可直接发生物权变动的情形,也不属于登记错误可直接确认物权的情形,故房屋在未经转移登记之前属于出名人所有。双方关于房屋权属的约定仅具有债权效力,借名人享有条件满足时要求出名人转移房屋物权的债权请求权;涉及第三人时,当事人内部意思自治应当让位于外部交易安全及信赖利益保护,故,借名人权益原则上不能排除出名人的债权人对房屋的强制执行,也不能对抗交易第三人。同时,对房屋有基本生存居住权的借名人需例外对待,借名人与交易第三人的权利冲突可参照“一房数卖”规则处理。第五部分,在全面分析的基础上,进一步对该行为法律适用的完善路径大胆构想,提出需从民事、行政两个领域分别施策。民法领域,统一裁判规则以妥善处理纠纷,由最高法出台司法解释,对裁判原则、合同的效力、合同的履行与解除、借名人与第三人权利的处理等问题明确规定;行政法领域,构建制度纳入监管,一是明确立法授权,加快“限购令”入法;二是加强事中监管,逐步推行不动产登记实质审查;三是严格事后惩戒,引入警告、罚款、失信惩戒等多种行政处罚措施。如此方能“标本兼治”,从根本上减少乃至遏制该行为的发生。

关键词：限购令借名买房合同效力物权归属法律适用

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借名购房案件中的裁判争议问题研究

借名购房案件中的裁判争议问题研究

作者：赵发顺广东财经大学

学位级别：硕士

以最高院对借名购房案件的不同裁判立场为指引,通过对200例借名购房案件进行实证分析,发现实务判决因缺乏统一规范性文件、借名原因复杂且房屋类型多样等原因,在借名协议效力、借名房屋所有权归属、以及借名人能否排除第三人强制执行申... 详细信息

以最高院对借名购房案件的不同裁判立场为指引,通过对200例借名购房案件进行实证分析,发现实务判决因缺乏统一规范性文件、借名原因复杂且房屋类型多样等原因,在借名协议效力、借名房屋所有权归属、以及借名人能否排除第三人强制执行申请等主要问题中存在争议。关于借名协议效力问题,主要争议点在于借名购买经济适用房、受房产调控政策限制的商品房时,借名协议是否因违背公序良俗而导致无效。对此,应分析借名协议对于交易安全保护、社会秩序等方面造成的实际影响,具体判断是否有必要为保护公共利益而认定借名协议无效。当借名购买经济适用房时,将借名协议效力解释为有效,在维护民事主体自由处分自身权益的同时,并不必然会对公共利益造成损害。当借名购买涉及房产调控政策的房屋时,如果借名人因生活刚需而借名购房,则应认为该借名协议有效。关于借名房屋所有权归属问题,存在“债权说”和“物权说”两种对立观点。分析表明借名人并非不动产确权之诉中的“真实权利人”,未完成移转登记前,借名房屋所有权应归出名人所有。关于借名人能否排除第三人强制执行申请问题,存在“肯定说”“否定说”“折衷说”三种观点。原则上,应该认为借名人不能排除强制执行。只有在保护借名人基本居住权益之例外情形时,根据合目的性原则、均衡性原则、必要性原则逐一对个案中的各方当事人利益进行审视,若条件满足则借名人可排除执行。

关键词：借名购房行为性质事实物权借名购房协议效力物权归属

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借名买房法律问题研究

借名买房法律问题研究

作者：丁卉北方民族大学

学位级别：硕士

房屋是人民生活和工作的必备条件,我国住房的供给并不是完全的市场机制,无论是早期的房改房与商品房并存的双轨制,还是目前针对特定主体的特殊政策调整,都希望最大限度地实现住房的原本目的,然而,总有一些人想尽各种投机手段,求取自身... 详细信息

房屋是人民生活和工作的必备条件,我国住房的供给并不是完全的市场机制,无论是早期的房改房与商品房并存的双轨制,还是目前针对特定主体的特殊政策调整,都希望最大限度地实现住房的原本目的,然而,总有一些人想尽各种投机手段,求取自身利益的最大化,借名买房便是如此。买房者身份不同待遇也有所不同的现象导致了一部分消费者为了规避相关政策与措施,会借用他人的名义购买房屋并将房屋登记在他人的名下,于是出现了借名买房这一行为。然而,消费者借名买房的行为违背了我国不动产物权变动的相关规则,导致形式上的法律关系与事实上的法律关系不一致的情况。在我国的法律体系中并没有对借名买房这一问题进行规范,学术界对借名买房问题也未有统一定论,司法实践中也缺乏相应的指导,导致了法院在处理案件时裁判思路各不相同,容易出现同案不同判的现象。在司法实践中主要以借名人提起合同纠纷和房屋所有权归属纠纷最为常见。合理的解决借名买房类纠纷离不开对纠纷发生的背景、借名买房合同的效力以及房屋的所有权进行分析,这也需要对司法实践中有关借名买房纠纷的法律适用和法院的具体裁判进行研究。通过对借名买房纠纷案例的梳理,对比各地法院的裁判结果得出争议焦点,对该行为中产生的法律纠纷进行研究,根据研究对案涉房屋的所有权归属提出建议。论文首先对借名买房行为进行法律界定并就其产生的原因进行分析研究,为下文论述借名买房合同效力和物权归属做好铺垫;其次通过对借名买房纠纷中的典型案例进行探讨,从而总结出借名买房纠纷中的主要争议焦点来源于法院在处理合同效力的认定和案涉房屋归属问题时的裁判角度不一致;然后对借名买房协议效力问题进行分析,效力的判断为争议房屋所有权归属提供依据;最后根据协议的效力以及不动产物权变动基础理论对不动产物权归属进行探讨,希望能为保护借名买房行为中当事人的合法权益,稳定我国房产交易市场的秩序,维护司法的公平性和正义性起到积极作用。

关键词：借名买房行为性质合同效力物权归属

借名买房排除强制执行的法律规则--基于学说与案例的分析与展开

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法治研究 2021年第4期136卷 32-46页

作者：司伟最高人民法院

借名买房人能否排除出名人的金钱债权人针对房屋申请的强制执行,是执行异议之诉理论与实务中的疑难问题。除借名购买政策性保障住房构成对公序良俗的违背而无效外,借名买房行为原则上应为有效。根据《民法典》对不动产物权变动的规定,... 详细信息

借名买房人能否排除出名人的金钱债权人针对房屋申请的强制执行,是执行异议之诉理论与实务中的疑难问题。除借名购买政策性保障住房构成对公序良俗的违背而无效外,借名买房行为原则上应为有效。根据《民法典》对不动产物权变动的规定,借名人对借名所购房屋仅享有债权,借名人与出名人之间关于房屋所有权归属的约定并不产生物权效力。在债权竞存的视角下,借名人对房屋并不享有物权期待权,并且其权利因未经登记而不得对抗出名人的执行债权人,故原则上借名人的权利不足以排除出名人的金钱债权人对房屋申请的强制执行,但对于借名人的基本生存居住权利则应特别对待。

关键词：借名买房行为效力物权归属债权竞存排除执行

“一房二卖”争议中买受人利益平衡模式之探索

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“一房二卖”争议中买受人利益平衡模式之探索

作者：曹兆鹏天津师范大学

学位级别：硕士

目前我国房地产交易市场处于比较活跃的状态,纠纷频发,其中“一房二卖”纠纷的发生频率呈现出逐年上升的趋势,“一房二卖”不仅影响我国房地产交易市场的稳定,还影响到老百姓的居住利益,成为近些年来学界和实务界都比较关注的问题。随... 详细信息

目前我国房地产交易市场处于比较活跃的状态,纠纷频发,其中“一房二卖”纠纷的发生频率呈现出逐年上升的趋势,“一房二卖”不仅影响我国房地产交易市场的稳定,还影响到老百姓的居住利益,成为近些年来学界和实务界都比较关注的问题。随着经济和社会的发展,单纯靠既有规则已经无法满足“一房二卖”案件裁判的需要,因此本文以房屋买卖中买卖合同数量、争议房屋的占有状态、争议房屋产权登记状态等作为区分要素,总结出实践中存在的对当前案件裁判有较大参考和指导价值的五种案件类型,进而通过对法官裁判思路和结果的分析,把握当前我国解决“一房二卖”案件的裁判倾向。对于“一房二卖”案件中的合同债权效力,实践中法官倾向于作出肯定性判决,这也迎合了当前我国立法和司法实践中关于合同案件的裁判精神;对于物权归属的裁判,因为目前在立法中并无明确的关于不动产多重买卖顺位的法律依据,许多法官一味按照物权变动规则来判断房屋归属,这样的做法很明显无法满足实践中出现的各种类型案件的裁判需要。因此本文按照类型化分析思路,在目前所形成的较为稳定的裁判思路的基础上,适当采取了利益平衡和类推适用这两种思维,将“一房二卖”案件中的物权归属原则进行了整理和细化,并对各项规则的存在和适用可行性作了细致阐述。根据不同案件中当事人行为的不同,灵活处理“一房二卖”案件中的房屋归属问题,为实践中法官的案件裁判提供可行的规则选择。本文的创新之处在于采取实证分析和学理论证相结合的研究方法,从真实案件出发,从案件中总结裁判规则,经过分析,最终回归实际案件解决上。另外,本文还总结出了导致前后买受人出现权利冲突的三种重要原因,并以此为基础为“一房二卖”案件中前后买人剧烈的权利冲突提供了三条可行性缓和路径,其一就是灵活适用物权归属原则,其次就是明确房屋交易过程中一些准行政行为的功能定位和效力,最后就是结合居住权的提出,探讨居住权作为“一房二卖”案件中缓和前后买受人权利冲突路径的可能。

关键词：一房二卖物权归属权利冲突救济模式