“一房二卖”争议中买受人利益平衡模式之探索

作     者：曹兆鹏 

作者单位：天津师范大学 

学位级别：硕士

导师姓名：冯源;南宝龙

授予年度：2021年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 

主      题：一房二卖 物权归属 权利冲突 救济模式 

摘      要：目前我国房地产交易市场处于比较活跃的状态,纠纷频发,其中“一房二卖纠纷的发生频率呈现出逐年上升的趋势,“一房二卖不仅影响我国房地产交易市场的稳定,还影响到老百姓的居住利益,成为近些年来学界和实务界都比较关注的问题。随着经济和社会的发展,单纯靠既有规则已经无法满足“一房二卖案件裁判的需要,因此本文以房屋买卖中买卖合同数量、争议房屋的占有状态、争议房屋产权登记状态等作为区分要素,总结出实践中存在的对当前案件裁判有较大参考和指导价值的五种案件类型,进而通过对法官裁判思路和结果的分析,把握当前我国解决“一房二卖案件的裁判倾向。对于“一房二卖案件中的合同债权效力,实践中法官倾向于作出肯定性判决,这也迎合了当前我国立法和司法实践中关于合同案件的裁判精神;对于物权归属的裁判,因为目前在立法中并无明确的关于不动产多重买卖顺位的法律依据,许多法官一味按照物权变动规则来判断房屋归属,这样的做法很明显无法满足实践中出现的各种类型案件的裁判需要。因此本文按照类型化分析思路,在目前所形成的较为稳定的裁判思路的基础上,适当采取了利益平衡和类推适用这两种思维,将“一房二卖案件中的物权归属原则进行了整理和细化,并对各项规则的存在和适用可行性作了细致阐述。根据不同案件中当事人行为的不同,灵活处理“一房二卖案件中的房屋归属问题,为实践中法官的案件裁判提供可行的规则选择。本文的创新之处在于采取实证分析和学理论证相结合的研究方法,从真实案件出发,从案件中总结裁判规则,经过分析,最终回归实际案件解决上。另外,本文还总结出了导致前后买受人出现权利冲突的三种重要原因,并以此为基础为“一房二卖案件中前后买人剧烈的权利冲突提供了三条可行性缓和路径,其一就是灵活适用物权归属原则,其次就是明确房屋交易过程中一些准行政行为的功能定位和效力,最后就是结合居住权的提出,探讨居住权作为“一房二卖案件中缓和前后买受人权利冲突路径的可能。