借名购房的物权归属问题探究

作     者：沈婧依 

作者单位：浙江师范大学 

学位级别：硕士

导师姓名：戴建庭

授予年度：2023年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 

主      题：借名购房 借名购房合同 合同效力 物权归属 

摘      要：近年来,借名购房事件频发,借名购房纠纷案件数量也不断增加。借名购房物权确认纠纷案件主要涉及借名购买普通商品房、限购限贷房以及经济适用房三种情形。法院对于借名购房物权归属的认定存在很大分歧,主要是物权说、债权说、物权期待权说,同时借名合同是否具有法律效力是借名人是否享有物权的前提。通过对物权归属争议的分析,发现“同案异判的主要原因在于立法缺位、同类案件的裁量标准没有统一、审理过程中明显忽视了对借名人合法权益的保护。我国在不承认物权行为无因性的前提下,讨论作为原因债权行为的借名购房合同效力是必要的。首先,借名购房合同不属于“通谋的虚伪表示,也不存在“恶意串通的主观目的和“损害他人合法权益的客观后果。当事人在借名购房时规避的房地产调控政策属于部门规章和地方性法规的范畴,因此也无法以“违反法律、法规的效力性强制性规定为由判断借名购房合同的生效情况。当事人借名购买经济适用房,以及以获取经济利益为目的借名购买限购、限贷房时,由于损害了政策本身想要保护的社会利益,才可以违背公序良俗原则为由认定借名购房合同无效。其次,我国物权归属认定奉行物权法定主义,出名人即为法律形式上所有权人,借名人只能享有请求出名人配合履行合同义务的债权。这是借名购房合同中当事人的真意表达,也是不动产登记作为公示公信要件的意义所在。我国未明确“物权期待权这一权利状态,且借名人享有的权利不符合“期待权的形式要件要求。针对借名购房物权归属的认定,应完善借名购房合同效力与物权归属认定的相关立法、统一裁判标准、强化借名人合法权益的保护,以求合理权衡各方主体的利益并促进房地产市场经济的健康有序发展。