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征地区片综合地价的测算——以河北省安新县县城为例

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安徽农业科学 2006年第19期34卷 5103-5105页

作者：李明辉马杰王小伟张静波河北省新世纪国土资源规划咨询有限公司河北石家庄050051 湖南农业大学资源与环境学院湖南长沙410128

制定和执行征地区片综合地价,是国务院提出的明确要求,是依法、合理做好征地补偿安置工作,维护被征地农民的切身利益,保障经济健康发展的重要基础性工作;是解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低,同地不同价,随意性较大等突出问题的重... 详细信息

制定和执行征地区片综合地价,是国务院提出的明确要求,是依法、合理做好征地补偿安置工作,维护被征地农民的切身利益,保障经济健康发展的重要基础性工作;是解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低,同地不同价,随意性较大等突出问题的重要举措。以安新县县城为例介绍了征地区片综合地价的测算过程及方法。

关键词：征地区片综合地价安新县

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征地区片综合地价评估研究——以济源市为例

征地区片综合地价评估研究——以济源市为例

作者：魏瑾河南大学

学位级别：硕士

征地区片价是我国为了缓和当前因征地产生的一系列社会问题而制定的一项政策。由于经济发展水平的不断提升和城镇化建设进程进一步加快,需要更多的土地进行建设,而农用地就成为主要的征收对象。土地是农民赖以生存和发展的根本,如何让... 详细信息

征地区片价是我国为了缓和当前因征地产生的一系列社会问题而制定的一项政策。由于经济发展水平的不断提升和城镇化建设进程进一步加快,需要更多的土地进行建设,而农用地就成为主要的征收对象。土地是农民赖以生存和发展的根本,如何让农民在失去土地后不降低原有生活质量,这就需要给与他们合理的征地补偿,以保证他们的生存和发展不受威胁。近些年,因征地产生的矛盾时有发生,在一定程度上已经影响了社会的稳定,究其原因是失地农民没有得到合理的补偿和安置。如何对现行征地补偿标准进行改进,是摆在我们眼前的重要课题。本文通过剩余法对征地区片价进行测算,把测算结果与预估的农民对征地补偿的期望值进行印证,并与现行区片价作比较分析,以期能在保障失地农民合法权益的同时也为探索新的区片价测算方法提供一个有益的参考。本文主要由七个部分组成,第一部分从制定征地区片价的背景、目的和意义着手,在总结国内外研究现状的基础上,阐述了本文的研究方法、研究内容和技术路线;第二部分主要介绍了征地区片综合地价的相关概念和理论基础;第三部分对我国征地补偿制度发展的过程进行了梳理,对目前我国征地区片综合地价的现状进行说明,指出其存在的问题,并分析了产生问题的原因;第四部分通过对问卷调查的分析,印证了征地区片价出现的问题及原因,并通过logstic回归分析估算出农民对土地征收价格的期望值;第五部分在介绍并比较了不同的征地区片划分和测算方法优缺点的基础上,决定采用多因素综合法对区片进行划分,并用剩余法对征地区片综合地价进行测算。第六部分以济源市为例做实证研究,测算济源市征地区片价。在区片划分方面,突破以往按照行政村为单元对区片进行划分的传统,以土地条件相对一致的区域对区片进行划分,然后运用剩余法对济源市的征地区片综合地价进行评估,并与济源现行区片价进行比较分析,最后提出结论和建议。根据以上几个方面的讨论,本研究得出的结论是:一、与按年产值倍数法测算出的征地区片综合地价不同,本文的征地区片综合地价是按剩余法计算出来的,这种测算方法得出的价格要高于年产值倍数法。二、提出更合理的区片划分方法,按网格为基本评价单元进行区片划分,打破原有的以行政村为单元对区片进行划分的状况,划分方法更科学合理。三、在区片划分的基础上,采用剩余法进行测算所得的征地区片综合地价更为理想,更能体现社会主义市场原则,更能保障农民的长远利益。

关键词：征地区片征地区片综合地价评估济源市

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呼和浩特市征地区片综合地价研究

地理科学进展 2009年第4期28卷 603-610页

作者：张裕凤庄元左志敏内蒙古师范大学地理科学学院呼和浩特010022 包头职业技术学院包头014030 包头市包钢一中包头014010

土地征用补偿问题已成为我国土地管理和社会关注的热点问题。制定征地区片综合地价、"按价征地"是今后征地补偿制度改革的方向。本文通过对国内外征地价格研究进展的分析,应用征地区片综合地价测算原理,结合我国农用地的价格构成,采用... 详细信息

土地征用补偿问题已成为我国土地管理和社会关注的热点问题。制定征地区片综合地价、"按价征地"是今后征地补偿制度改革的方向。本文通过对国内外征地价格研究进展的分析,应用征地区片综合地价测算原理,结合我国农用地的价格构成,采用定性和定量相结合的方法,探讨了征地区片综合地价应由农用地质量价格、社会保障价格、社会稳定价格和生态价格四部分组成。探索征地区片划分和征地区片价测算的方法。本文确定的呼和浩特市征地区片及其综合地价,空间上基本呈现出以呼和浩特市商业中心——民族商场为基点,随距离的增加,征地区片等级和征地区片综合地价依次降低的规律,且空间变化区域差异明显,符合屠能的农业区位论中"随距市场距离的增加,地租收入降低"的规律。将征地区片综合地价测算结果与现有征地补偿标准以及周边市、旗(县)征地补偿做比较分析,验证了征地区片综合地价评估方法的合理性。该研究成果可直接服务于呼和浩特市征地实施过程,为呼和浩特市农村土地市场的完善提供重要依据。

关键词：呼和浩特市征地区片征地区片综合地价叠加法

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征地区片划分和征地区片综合地价测算研究

征地区片划分和征地区片综合地价测算研究

作者：王茉河北农业大学

学位级别：硕士

农用地是一个复杂的自然、生态和社会复合体;农用地的价值由农用地的自然质量价值和无形价值构成。农用地的无形价值主要是指农用地为农民提供社会保障,为社会提供粮食安全,保持生态平衡等功能。随着我国经济的发展,城市化、工业化的趋... 详细信息

农用地是一个复杂的自然、生态和社会复合体;农用地的价值由农用地的自然质量价值和无形价值构成。农用地的无形价值主要是指农用地为农民提供社会保障,为社会提供粮食安全,保持生态平衡等功能。随着我国经济的发展,城市化、工业化的趋势日见明显,越来越多的农用地被征收作建设用地。农用地是农民赖以生存和发展的重要生产资料,因而,农用地的征收价格是否合理,对于失地农民来讲是至关重要的,这关系着他们及其后代的生存与发展。由于目前我国征地价格的制定只注重农用地的经济生产功能而忽视其他方面功能,未能体现完全的农用地的价值,造成征地价格偏低,并由此产生了一些不合理的现象。本文旨在通过对农用地的价格构成的分析和对征地区片综合地价概念的理解,建立农用地估价体系,显化农用地价值,为今后征地制度改革中的土地补偿提供价值标准,寻求缓解或解决上述问题的途径。本文通过对农用地功能的研究,论述了农用地价值的构成,结合目前提出的征地区片综合地价的概念,认为农用地的征收价格应当包括农用地质量价格、社会保障价格、社会稳定价格、生态价格和其他价格五个部分。对农用地的质量价格运用了收益还原法,社会保障价格依据原中保人寿保险公司1998年版个人养老金保险费趸缴金额确定,社会稳定价格和生态价格分别用农用地开垦熟化费和绿地开发费代替,由于农用地的其他功能价格内容广泛且还不够成熟,所以本文中并没有考虑这部分价格。本文以河北省平原区沧县为例,对农用地价格构成进行了验证。首先以行政村为基本单元,对该地区的农用地利用现状、农业投入产出、农民生活水平、年龄结构及征地案例等情况进行了全面而详细的调查,收集到丰富可靠的数据。同时建立了征地区片综合评价体系,根据调查数据对每一单元进行综合评价分值的计算,运用频率分布法将全县划分为四个区片,对各个乡镇各级区片进行面积量算,借助地理信息技术绘制了1∶75,000的《沧县农用地征地区片图》,显化了农用地征收价格的空间分布及其差异;最后运用收益还原、替代等方法对四个区片农用地价格进行测算。根据对沧县征地区片的划分,从全县范围看,区片Ⅰ主要受区位因素中距城镇中心远近这一因子控制,呈环形分布于县城中心周围;因为全县的农用地质量、耕作方式并无明显的差异,道路分布也较为均匀,区片Ⅱ分布范围最广,19个乡镇中16个乡镇都有分布,区片Ⅲ多分布于距城镇中心较远或土壤质量相对较差的地区,区片Ⅳ的面积较小,只是零散分布于县的边缘上。另外,在征地区片综合地价的测算结果中,各个征地区片农用地质量价格和社会保障价格中表现出适当差异,在计算社会稳定价格和生态价格时,运用了简便却较为粗放的替代法,所以在这两部分价格中没有体现出差异。

关键词：土地征收(用) 征地价格征地区片征地区片综合地价

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略阳县征地区片综合地价测算研究

略阳县征地区片综合地价测算研究

作者：李传胜长安大学

学位级别：硕士

社会经济的发展极大地推动了城市化进程,随着“一带一路”“脱贫攻坚”国家战略的深入推进和强力带动下,农村因为得天独厚的自然条件和地域位置优势开始成为各行业重点投资的对象。土地征用频发,征地补偿偏低、征地随意性较大、同地不... 详细信息

社会经济的发展极大地推动了城市化进程,随着“一带一路”“脱贫攻坚”国家战略的深入推进和强力带动下,农村因为得天独厚的自然条件和地域位置优势开始成为各行业重点投资的对象。土地征用频发,征地补偿偏低、征地随意性较大、同地不同价等一系列问题和矛盾逐渐暴露,从而导致征地难问题。本文通过研究国内征地区片综合地价相关文献,对区片划分和测算方法进行优缺点分析。在地租地价理论、区位理论等相关理论基础指导下,确定适合略阳县的制定方法,利用GIS技术结合模型化方法对略阳县进行实证研究。区片划分采用多因素综合评价法;以行政村为评价单元,在全面收集相关资料的基础上,选取土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口、社会经济发展水平以及社会保障状况8个对地价有显著影响的指标建立评价体系,进行分值计算,利用自然断点法初步划分为3个区片,依据外业踏勘情况和实际征地案例校核修正得到最终区片界线,并量算各区片面积。综合地价测算分别采用案例比较法和农用地综合功能价值叠加法测算,并将结果与现有征地水平、宏观经济指标和工业基准地价进行内部验证和外部平衡分析,最终确定征地区片综合地价。通过研究发现:GIS技术与模型化方法结合划分区片能减小误差,使结果更科学、合理、精确、高效;运用案例比较法和农用地综合功能价值叠加法两种方法测算得到区片价格与现有征地补偿水平相衔接,并高于现有征地补偿水平,能更好地保障失地农民的长远利益,为略阳县征地和区片价调整工作提供一定的参考和借鉴。

关键词：土地征收征地区片征地区片综合地价补偿标准

基于GIS技术的古雷开发区征地区片划分和综合地价测算

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基于GIS技术的古雷开发区征地区片划分和综合地价测算

作者：翁思惠福建农林大学

学位级别：硕士

区片综合地价的确定对进一步规范和完善征地补偿制度,确定公平合理的征地补偿办法,进一步保障农民的合法权益,保持社会经济可持续发展具有意义重大。本文借助Arc GIS地理信息技术和CGCS2000坐标转换技术对古雷开发区征地范围进行级别划... 详细信息

区片综合地价的确定对进一步规范和完善征地补偿制度,确定公平合理的征地补偿办法,进一步保障农民的合法权益,保持社会经济可持续发展具有意义重大。本文借助Arc GIS地理信息技术和CGCS2000坐标转换技术对古雷开发区征地范围进行级别划分并对其地价进行测算。建立征地区片综合地价因素因子评价体系,采用综合评分、总分频率突变划分法确定各级别征地区片,并通过农用地价格修正法和年产值倍数法测算征地区片综合地价。主要研究结论如下:（1）通过对古雷开发区10年的土地利用年度变更成果进行分析,结果显示古雷开发区全域耕地面积10年内减少了9316亩,土地利用结构中农用地占比由2009年的60.82%调整为2018年的58.01%,全域耕地以平均每年0.77%的减少率被侵占消逝。（2）结合现行政策及研究区域实际情况,对农用地价值构成影响因素进行分析,认为距中心城区距离、距主要交通线距离、人均耕地情况、土地供求关系、地价水平、居民生活最低保障水平及主要农业生产产值七个要素构成影响研究区域征地区片综合地价因子体系。（3）运用GIS地理信息技术对七个因素因子分别分析,采用空间叠加技术得出研究区域内每个评价单元的综合分值,并以分值突变点划分评价区域,将研究区域划分为三个片区,并绘制1:50000的《古雷开发区征地区片图》,显化征收区片的空间分布及其差异。（4）古雷开发区Ⅰ级区片主要受区位因素影响,集中分布在城镇中心周围地势比较平坦,多耕地地类,受不能突破行政界线原则要求,存在区片突异区域需按行政村进行修正,本级征地区片综合地价为44800元/亩;Ⅱ级区片分布最为广泛,71个参评行政村中占有40个,征地区片综合地价为43150元/亩;Ⅲ级区片零散分布于研究区域边缘,征地区片综合地价为41800元/亩。

关键词：征地区片综合地价地理信息系统开发区

基于ArcGIS的征地区片划分和综合地价测算研究 ——以平邑县为例

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基于ArcGIS的征地区片划分和综合地价测算研究 ——以平邑县为例

作者：冯惠敏山东农业大学

学位级别：硕士

我国目前处在经济迅速发展的时期，各类建设对土地的需求迅速增加,在快速推进城镇化的过程中，大量农用土地被征用,征地补偿安置问题己经逐步成为社会各界高度关注的焦点问题。而伴随着建设用地需求量的迅速上升，征地压力和矛盾日益凸... 详细信息

我国目前处在经济迅速发展的时期，各类建设对土地的需求迅速增加,在快速推进城镇化的过程中，大量农用土地被征用,征地补偿安置问题己经逐步成为社会各界高度关注的焦点问题。而伴随着建设用地需求量的迅速上升，征地压力和矛盾日益凸显，其核心问题是征地补偿机制。如何快速的、合理的对征地区片进行划分以及科学合理的对征地区片价格进行计算，从而进一步保障农民的合法权益，是当今政府关注的问题之一。地理信息系统（GIS）是结合地理学与地图学以及遥感和计算机科学，已经广泛的应用在不同的领域，是用于输入、存储、查询、分析和显示地理数据的计算机系统,所以，用ArcGIS技术进行征地区片工作比其他方式有更强的优越性和灵活性。本论文以平邑县为例，结合GIS的常用品牌ArcGIS的强大的空间分析和数据处理能力，在征地区片划分方面，依据可靠的图文及数据资料，运用GIS技术，选定合适的区域影响因素因子，制定合理的区片划分体系，在确定的范围内对征地区片进行科学的划分，并研究其空间分布规律。在划分好区片的基础上，根据各区片的区域、社会经济等影响因素，依据区片测算方法，得出最终的征地区片综合地价，并研究其在实际征地中的应用。本文主要对征地区片划分及综合地价的测算的方法进行了探讨。主要在分析了研究背景及研究意义的基础上，结合课题的国内外研究现状及相关理论，提出了本课题的研究目的、方法、技术路线等。本文在征地区片的划分方面运用特尔斐法确定征地区片影响因素因子及权重，然后把平邑县的图片资料转入ArcGIS软件中，在以行政村为基本单位的基础上，并对各个行政村形成面文件并添加影响因素因子及权重等属性。采用加权平均分割法和指数衰减法和最大最小值标准化法确定因素因子的影响范围，采用多因数综合评定法并利用ArcGIS的空间数据分析处理功能对各个影响因素进行综合总分值的计算。最后对确定后的单元综合分值采用频率直方图进行等级的划分，从而得在软件中得出平邑县区片划分等级图。在征地区片价格的测算方面，运用了年产值倍数法初步算出征地区片的价格，结合特尔斐法确定了5个影响区片综合地价的社会经济因素，设计了年产值倍数法的修正法公式，运用5个影响因素对区片价格进行修正。最后用抽样调查法在以及现今的平邑县征地区片综合地价标准，对最终的测算结果进行了验证。最终的到平邑县征地区片综合地价图并确定了所得结果的实用性和科学性。

关键词： ArcGIS 征地区片补偿价格年产值倍数法平邑县

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制订征地区片综合地价初探 ——胶南市为例

制订征地区片综合地价初探 ——胶南市为例

作者：孟庆丽山东农业大学

学位级别：硕士

本文通过对国内外征地补偿的现状、进展、存在问题进行回顾和分析,针对我国土地征收制度存在的不足,借鉴国外先进经验,结合现阶段我国实情,提出切实可行的建议;通过对农用地功能的研究,论述了农用地价值的构成,结合目前提出的征地区片... 详细信息

本文通过对国内外征地补偿的现状、进展、存在问题进行回顾和分析,针对我国土地征收制度存在的不足,借鉴国外先进经验,结合现阶段我国实情,提出切实可行的建议;通过对农用地功能的研究,论述了农用地价值的构成,结合目前提出的征地区片综合地价的概念,认为农用地的征收价格应当包括农用地质量价格、社会保障价格、社会稳定价格、生态价格和其他价格五个部分;并以山东省胶南市为例,对农用地价格构成进行了验证。主要研究结论如下:(1)找出了目前征地过程中存在着征地价格不一,同地不同价;安置方式简单;征地范围界定不明确,征地主体不明确等问题。(2)征地区片综合地价要在测算因素方面,综合考虑了土地区位、农用地等级、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素;在测算方法方面,突破了法律规定的年产值倍数法,利用最低生活水准评估社会保障价格。以最低生活水准为基础评估的社会保障价格,解决了农民失地以后生活保障问题。(3)根据对胶南市征地区片的划分,从全市范围看,由此所划分的征地区片的空间分布基本呈现出以城镇为中心,随距离的增加征地区片等级依次降低的规律。同时,所测算的各级征地区片之间的综合地价的差异合理。(4)运用多种测算方法进行测算,然后根据实际情况赋予权值,测算结果更具有实用性和可操作性。尤其是在测算方法方面,突破了法律规定的年产值倍数法,利用最低生活水准评估社会保障价格和运用多种测算方法进行测算,然后根据实际情况赋予权值,有一定独到之处。

关键词：土地征收(用) 征地价格征地区片征地区片综合地价

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呼和浩特市征地区片综合地价研究

呼和浩特市征地区片综合地价研究

作者：左志敏内蒙古师范大学

学位级别：硕士

随着我国经济的发展,建设用地的需求迅速增加,越来越多的农用地被征用,由土地征用引发的社会矛盾日益成为影响社会稳定的重要因素,土地征用补偿问题已成为我国土地管理和社会关注的热点问题。制定征地区片综合地价,“按价征地”是今后... 详细信息

随着我国经济的发展,建设用地的需求迅速增加,越来越多的农用地被征用,由土地征用引发的社会矛盾日益成为影响社会稳定的重要因素,土地征用补偿问题已成为我国土地管理和社会关注的热点问题。制定征地区片综合地价,“按价征地”是今后我国征地补偿制度改革的方向。本文通过对国内外征地价格研究进展的分析,应用征地区片综合地价测算原理,结合我国农用地的价格构成,采用定性和定量相结合的方法,探讨了征地区片综合地价应由农用地质量价格、社会保障价格、社会稳定价格和生态价格四部分组成。探索征地区片划分和征地区片价测算的方法。以行政村为基本单元,对呼和浩特市农用地类别、土地区位、耕地亩产值、征地案例及人口结构等情况进行了全面而细致的调查,搜集到详实的数据;采用特尔菲法,建立了呼和浩特市征地区片综合地价评价体系,计算各单元(行政村)的综合评价分值,采用GIS技术,运用多因素综合评价法、农用地等别调整法和综合判定法初步将呼和浩特市农用地征地区片划分为六级,并采用主导因素法对征地区片进行调整并确定。绘制《呼和浩特市征地区片综合地价图》,显化了征地区片综合地价的空间分布规律。运用叠加法测算呼和浩特市各级别征地区片综合地价,其中农用地质量价格采用收益还原法计算;社会保障价格根据中国太平洋人寿保险公司养老保险费率确定;稳定价格采用替代法计算;依据中国农业区划成果对农用地生态价格进行量化。本文确定的呼和浩特市征地区片及其综合地价,空间上基本呈现出呼和浩特市商业中心——民族商场为基点,随距离的增加征地区片等级和征地区片综合地价依次降低的规律,且空间变化区域差异明显,符合屠能的农业区位论中“随距市场距离的增加,地租收入降低”的规律。将本文征地区片综合地价测算结果与现有征地补偿标准、周边市、旗(县)征地补偿做比较分析,验证了本文研究的征地区片综合地价评估方法的合理性。该研究成果可直接服务于呼和浩特市征地实施过程,为呼和浩特市农村土地市场的完善提供重要依据。

关键词：征地区片征地区片综合地价价格构成叠加法呼和浩特市