制订征地区片综合地价初探 ——胶南市为例

作     者：孟庆丽 

作者单位：山东农业大学 

学位级别：硕士

导师姓名：冯永军;魏范毅

授予年度：2008年

学科分类：08[工学] 09[农学] 0903[农学-农业资源与环境] 083306[工学-城乡规划管理] 0833[工学-城乡规划学] 

主      题：土地征收(用) 征地价格 征地区片 征地区片综合地价 

摘      要：本文通过对国内外征地补偿的现状、进展、存在问题进行回顾和分析,针对我国土地征收制度存在的不足,借鉴国外先进经验,结合现阶段我国实情,提出切实可行的建议;通过对农用地功能的研究,论述了农用地价值的构成,结合目前提出的征地区片综合地价的概念,认为农用地的征收价格应当包括农用地质量价格、社会保障价格、社会稳定价格、生态价格和其他价格五个部分;并以山东省胶南市为例,对农用地价格构成进行了验证。主要研究结论如下: (1)找出了目前征地过程中存在着征地价格不一,同地不同价;安置方式简单;征地范围界定不明确,征地主体不明确等问题。 (2)征地区片综合地价要在测算因素方面,综合考虑了土地区位、农用地等级、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素;在测算方法方面,突破了法律规定的年产值倍数法,利用最低生活水准评估社会保障价格。以最低生活水准为基础评估的社会保障价格,解决了农民失地以后生活保障问题。 (3)根据对胶南市征地区片的划分,从全市范围看,由此所划分的征地区片的空间分布基本呈现出以城镇为中心,随距离的增加征地区片等级依次降低的规律。同时,所测算的各级征地区片之间的综合地价的差异合理。 (4)运用多种测算方法进行测算,然后根据实际情况赋予权值,测算结果更具有实用性和可操作性。 尤其是在测算方法方面,突破了法律规定的年产值倍数法,利用最低生活水准评估社会保障价格和运用多种测算方法进行测算,然后根据实际情况赋予权值,有一定独到之处。