征地区片综合地价评估研究——以济源市为例

作     者：魏瑾 

作者单位：河南大学 

学位级别：硕士

导师姓名：陈常优

授予年度：2016年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 082802[工学-农业水土工程] 08[工学] 0828[工学-农业工程] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：征地区片 征地区片综合地价 评估 济源市 

摘      要：征地区片价是我国为了缓和当前因征地产生的一系列社会问题而制定的一项政策。由于经济发展水平的不断提升和城镇化建设进程进一步加快,需要更多的土地进行建设,而农用地就成为主要的征收对象。土地是农民赖以生存和发展的根本,如何让农民在失去土地后不降低原有生活质量,这就需要给与他们合理的征地补偿,以保证他们的生存和发展不受威胁。近些年,因征地产生的矛盾时有发生,在一定程度上已经影响了社会的稳定,究其原因是失地农民没有得到合理的补偿和安置。如何对现行征地补偿标准进行改进,是摆在我们眼前的重要课题。本文通过剩余法对征地区片价进行测算,把测算结果与预估的农民对征地补偿的期望值进行印证,并与现行区片价作比较分析,以期能在保障失地农民合法权益的同时也为探索新的区片价测算方法提供一个有益的参考。本文主要由七个部分组成,第一部分从制定征地区片价的背景、目的和意义着手,在总结国内外研究现状的基础上,阐述了本文的研究方法、研究内容和技术路线;第二部分主要介绍了征地区片综合地价的相关概念和理论基础;第三部分对我国征地补偿制度发展的过程进行了梳理,对目前我国征地区片综合地价的现状进行说明,指出其存在的问题,并分析了产生问题的原因;第四部分通过对问卷调查的分析,印证了征地区片价出现的问题及原因,并通过logstic回归分析估算出农民对土地征收价格的期望值;第五部分在介绍并比较了不同的征地区片划分和测算方法优缺点的基础上,决定采用多因素综合法对区片进行划分,并用剩余法对征地区片综合地价进行测算。第六部分以济源市为例做实证研究,测算济源市征地区片价。在区片划分方面,突破以往按照行政村为单元对区片进行划分的传统,以土地条件相对一致的区域对区片进行划分,然后运用剩余法对济源市的征地区片综合地价进行评估,并与济源现行区片价进行比较分析,最后提出结论和建议。根据以上几个方面的讨论,本研究得出的结论是:一、与按年产值倍数法测算出的征地区片综合地价不同,本文的征地区片综合地价是按剩余法计算出来的,这种测算方法得出的价格要高于年产值倍数法。二、提出更合理的区片划分方法,按网格为基本评价单元进行区片划分,打破原有的以行政村为单元对区片进行划分的状况,划分方法更科学合理。三、在区片划分的基础上,采用剩余法进行测算所得的征地区片综合地价更为理想,更能体现社会主义市场原则,更能保障农民的长远利益。