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城市更新背景下住宅容积率的弹性管控——以Ⅲ建筑气候分区中的36座城市为例

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北京规划建设 2022年第6期 119-124页

作者：吴夏安言语同济大学建筑与城市规划学院同济大学高密度人居环境生态与节能教育部重点实验室深圳大学建筑与城市规划学院

引言我国于20世纪80年代首次引入了容积率的概念,并于1990年颁布的《城市居住区规划设计规范》中正式纳入了容积率这一指标1。自此,容积率在我国快速大规模城市化进程中发挥了巨大作用,成为了城市规划和建筑设计中的核心控制要素。当前... 详细信息

引言我国于20世纪80年代首次引入了容积率的概念,并于1990年颁布的《城市居住区规划设计规范》中正式纳入了容积率这一指标1。自此,容积率在我国快速大规模城市化进程中发挥了巨大作用,成为了城市规划和建筑设计中的核心控制要素。当前,我国城市建设正逐步由增量发展向存量更新模式转变,这一过程对未来我国容积率管控的弹性和颗粒度都提出了更高要求。

关键词：容积率规划和建筑设计气候分区存量更新颗粒度控制要素增量发展《城市居住区规划设计规范》

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规模双控背景下北京容积率转移实施机制初探

北京规划建设 2023年第4期 73-77页

作者：王振茂王倩张帆中国城市发展规划设计咨询有限公司城市规划设计研究中心北京北建大建筑设计研究院有限公司北京建筑大学北京城市保护与更新研究院

引言随着《北京城市总体规划(2016年-2035年)》的颁布实施,北京进入了减量发展的新阶段,在人口规模、建设规模双控的背景下,城市发展和建设的压力逐渐增大,推动城市更新、促进公服补短板,减少拆腾成本、激发政企合作动力,成为了当前北... 详细信息

引言随着《北京城市总体规划(2016年-2035年)》的颁布实施,北京进入了减量发展的新阶段,在人口规模、建设规模双控的背景下,城市发展和建设的压力逐渐增大,推动城市更新、促进公服补短板,减少拆腾成本、激发政企合作动力,成为了当前北京城市发展的重要任务。目前北京的国土空间规划体系主要由总体规划、详细规划和相关专项规划组成,其中,详细规划对具体地块用途和开发建设强度等作出实施性安排,包括编制规划综合实施方案,需要形成具有可操作性的容积率管控机制,以促进项目的落地实施。

关键词：城市更新详细规划容积率建设强度政企合作双控管控机制编制规划

建筑结构寿命及容积率视角下的城市住宅建筑存量更新策略研究

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建筑结构寿命及容积率视角下的城市住宅建筑存量更新策略研究

作者：徐晓东天津大学

学位级别：硕士

在我国城市快速扩张和更新的进程中,大量未达到设计使用年限的建筑因为种种原因而被拆除,同时房地产开发多关注短期经济效益,而较少考虑城市的整体社会效益和环境质量,从而使开发强度日益提高,引起新的环境恶化。建筑存量的拆除与新建... 详细信息

在我国城市快速扩张和更新的进程中,大量未达到设计使用年限的建筑因为种种原因而被拆除,同时房地产开发多关注短期经济效益,而较少考虑城市的整体社会效益和环境质量,从而使开发强度日益提高,引起新的环境恶化。建筑存量的拆除与新建不应割裂看待。本研究的主要目标是:研究和分析建筑结构寿命及片区改造中新建住宅容积率的预测方法,为建立住宅建筑存量的拆除与新建的预测模型提供科学的依据,同时优化本课题组前期建立的城市建筑存量的更新模拟工具——FRAGSIM,使其能够对住宅建筑存量的拆除与新建节点进行较为完整的模拟,为研究城市片区的住宅存量更新提供理论、方法及实用工具,并比选较优更新策略。本研究结合天津市鸿顺里地块中的典型建筑进行案例研究。首先通过文献研究与实地调研获取了案例地块的基本信息与发展历史,据此选取了典型建筑;总结现有建筑结构寿命的预测方法,预测了典型建筑的剩余结构寿命;归纳容积率的影响因素并明确其预测方法,据此预测了案例研究地块未来可能的拟建容积率;基于上述的研究成果,优化课题组原有模拟工具,并结合研究地块进行住宅建筑存量的模拟与分析。本文基于文献研究确定了建筑结构寿命的预测方法,其中钢筋混凝土结构的剩余寿命预测基于钢筋混凝土寿命的阶段模型计算,而砖混结构的寿命由于受环境影响较大,由系数法计算求得。新建住宅容积率的预测主要基于经验推导、人口容量以及开发商的经济效益等几方面综合得出。在此基础上,本文将建筑结构寿命与容积率统筹考虑,优化了FRAGSIM模拟工具,并结合典型建筑进行案例研究,通过相关模拟证实了建筑短命与过度开发对于资源环境造成的不良影响,并为该地块住宅建筑存量的不同更新策略进行了模拟和比选。

关键词：建筑寿命容积率住宅建筑存量更新策略

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容积率对城镇土地价格的影响

系统工程 2009年第1期27卷 124-126页

作者：李信儒马超群湖南大学工商管理学院湖南长沙410082

容积率是影响城镇土地价格最重要的因素之一,在进行地价评估时一般都要进行容积率修正,但目前确定容积率修正系数的方法存在种种不足。本文根据作者多年的基准地价评估经验,分析容积率对地价的影响规律,建立地价与容积率的关系模型,并... 详细信息

容积率是影响城镇土地价格最重要的因素之一,在进行地价评估时一般都要进行容积率修正,但目前确定容积率修正系数的方法存在种种不足。本文根据作者多年的基准地价评估经验,分析容积率对地价的影响规律,建立地价与容积率的关系模型,并进行实证分析,为城镇地价评估工作提供一条思路。

关键词：容积率土地价格

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基于星载立体像对的容积率提取研究

河南理工大学学报（自然科学版） 2018年第1期37卷 54-59页

作者：杨冀红左玉强苏航王恒朱俊杰陈正超中国土地勘测规划院北京100001 中国科学院遥感与数字地球研究所北京100094

遥感技术是一种有效的容积率(FAR)获取手段,利用立体像对提取城市容积率有很大的潜力。针对以往统计法、阴影法和Lidar方法提取容积率存在的不足或难以广泛应用的情况,提出利用高分辨率卫星立体像对提取容积率的算法,并以北京天通苑为... 详细信息

遥感技术是一种有效的容积率(FAR)获取手段,利用立体像对提取城市容积率有很大的潜力。针对以往统计法、阴影法和Lidar方法提取容积率存在的不足或难以广泛应用的情况,提出利用高分辨率卫星立体像对提取容积率的算法,并以北京天通苑为试验区进行了试验分析。将计算结果与真实数据对比,得到容积率计算精度为85%,从而论证了立体像对方法提取容积率的有效性,结果证明了高分辨率卫星立体像对提取容积率的方法输入参数少、自动化程度高,值得进一步深入研究和推广应用。

关键词：遥感 nDSM 容积率平均高度平均密度

容积率和出让方式对地价的影响——基于特征价格模型

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中国土地科学 2010年第3期24卷 70-74页

作者：秦波孙亮中国人民大学城市规划与管理系北京100872 新加坡国立大学房地产系新加坡117566

研究目的:分析容积率和土地出让方式对城市地价的影响,以及2004年旨在减少土地协议出让方式的"71号令"是否提高了地价。研究方法:以北京市2002—2005年间1363宗住宅类土地出让的数据为基础,采用特征价格模型进行实证分析。研究结果:(1)... 详细信息

研究目的:分析容积率和土地出让方式对城市地价的影响,以及2004年旨在减少土地协议出让方式的"71号令"是否提高了地价。研究方法:以北京市2002—2005年间1363宗住宅类土地出让的数据为基础,采用特征价格模型进行实证分析。研究结果:(1)容积率每提高1%,单位地价将提高0.86%;(2)"71号令"的颁布并没有明显地推高北京地价,只是减少了土地出让的总量。研究结论:出让方式从协议出让改为招标拍卖的实质是以市场机制代替计划体制,但市场机制本身并不会直接导致地价上涨。

关键词：土地价格容积率出让方式特征模型北京

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居住小区容积率空间差异——以大连市为例

地理科学进展 2015年第6期34卷 687-695页

作者：李雪铭朱健亮王勇辽宁师范大学城市与环境学院辽宁大连116029 辽宁师范大学人居环境研究中心辽宁大连116029 大连市国土资源发展研究中心辽宁大连116009

以土地利用中居住小区及房屋调查数据为基础、居住小区为基本研究单元,通过GIS技术和泰尔指数模型,对大连市居住小区容积率空间差异进行实证研究。先应用GIS技术对居住小区容积率进行计算,其次将居住小区容积率划分为7个等级并对居住小... 详细信息

以土地利用中居住小区及房屋调查数据为基础、居住小区为基本研究单元,通过GIS技术和泰尔指数模型,对大连市居住小区容积率空间差异进行实证研究。先应用GIS技术对居住小区容积率进行计算,其次将居住小区容积率划分为7个等级并对居住小区进行容积率分级,应用GIS软件生成空间分布图和等值线图,然后应用泰尔指数计算居住小区容积率空间差异测度指数,最后分析其形成原因。结果表明:1大连市居住小区容积率呈不同等级整体破碎、相同等级小范围集聚、邻近等级穿插结合的空间分布特征。2大连市居住小区容积率整体分异测度指数不高,极低和极高容积率等级的居住小区差异测度最大;全市四大区域中,中山区差异测度最大,甘井子区差异测度最小,四大区域的内部差异测度远远大于各区域之间的差异测度,是大连市居住小区容积率空间差异的显著特点。3居住小区容积率空间差异的主要原因是城市不同区位和房屋属性所形成的住宅类型指向、城市空间地貌对居住小区建设的制约、城市居住用地规划标准的宏观导向、城市地价对容积率的作用。

关键词：容积率空间差异居住小区泰尔指数大连

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地块容积率对路网密度指标的影响

科学技术与工程 2017年第34期17卷 314-319页

作者：李美玲张亚倩张筱山东建筑大学山东高校重点实验室道路与交通工程实验室济南250101

基于供需平衡理论,修正路网密度和级配最优化计算模型,以济南市某高密度高强度开发的区域地块为基础,构建一般地块分析模型,标定各种计算参数,以平均容积率为唯一变量,进行容积率对路网密度和级配的影响分析。在城市平均的出行模式下,... 详细信息

基于供需平衡理论,修正路网密度和级配最优化计算模型,以济南市某高密度高强度开发的区域地块为基础,构建一般地块分析模型,标定各种计算参数,以平均容积率为唯一变量,进行容积率对路网密度和级配的影响分析。在城市平均的出行模式下,研究发现容积率的大小变化对路网密度指标的影响分三个层次。当平均容积率小于等于3时,采用95规范推荐的路网密度和级配可以获得较好的交通供给。当平均容积率在3~5时,在规范推荐值基础上加大各等级道路密度和道路面积率来增加交通供给,但无法获得合理级配。当平均容积率大于5时,按照现有规划方法无法得到满足需求的路网密度和级配,必须同时采取交通需求管理才有效。

关键词：城市交通交通规划高强度开发区域容积率路网密度

基于高分二号遥感影像的城市建筑物容积率反演研究

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基于高分二号遥感影像的城市建筑物容积率反演研究

作者：李满堂郑州大学

学位级别：硕士

随着城市化进程的推进,城市人口数量与日俱增,与有限的土地资源形成鲜明的对比,城市发展和建设面临巨大挑战。容积率是指建筑总面积与地块面积的比值,它是衡量城市土地开发利用强度的重要指标,对城市房价和人居环境造成重要影响。传统... 详细信息

随着城市化进程的推进,城市人口数量与日俱增,与有限的土地资源形成鲜明的对比,城市发展和建设面临巨大挑战。容积率是指建筑总面积与地块面积的比值,它是衡量城市土地开发利用强度的重要指标,对城市房价和人居环境造成重要影响。传统容积率的测算方法,以人工实地勘测为主,费时费力,且存在数据更新困难等问题。随着遥感技术的发展,高分辨率遥感影像的出现为城市建筑物容积率的提取提供了新的数据源。在此背景下,利用遥感手段提取容积率,具有实时、覆盖面积广等特点,方便快捷,极大的节约了人力物力,对城市建筑物信息监测,城市管理具有重要的现实意义。本文将郑州市中原区作为研究区,以兴趣点数据、GF-2遥感影像作为主要数据源,将中原区划分为多个城市功能区,针对各个功能区的建筑物特征,分别建立了阴影长度法、阴影面积法等容积率反演模型,完成了中原区建筑物容积率提取,并对容积率空间分布特征进行了差异性分析,为城市建筑物信息监测、城市规划等提供重要参考依据。主要研究结果如下:(1)本文提出一种基于面向对象多尺度分割和随机森林分类的阴影提取算法。该算法根据阴影与其他地物的差异,构建纹理、阴影指数、亮度等特征,有效突出阴影边缘信息,利于影像分割;同时根据不同地物形状差异,构建不同分割尺度,建立多重影像对象层;利用随机森林分类算法,选取样本数据的阴影指数、亮度、逆差矩、熵、对比度等12个特征构建随机森林分类模型,进行模型训练,寻找最佳生成树个数(ntrees)和随机抽样最大特征数(mtry),最终实现影像地物分类,提取出精确阴影区,阴影提取精度可达94%以上。(2)根据中原区建筑物复杂多样的特征,本文建立了多种容积率提取模型。郑州市中原区建筑物复杂多样,仅用一种容积率提取模型,误差较大,因此本文统计分析出各街区兴趣点密度,将中原区划分为居民区、工业区、科教文化区、公共管理区、商业区5个区域,根据各个功能区的建筑物的特点,分别建立不同的容积率估算模型。其中商业区和公共管理区采用阴影长度法,基于建筑物、太阳和阴影的几何关系型,建立阴影长度和建筑物高度之间的回归模型;城区居民区和科教文化区采用阴影面积法,建立建筑地块总阴影面积和建筑物总面积之间的关系模型;郊区居民区和工业区采用建筑物密度法,从而实现利用遥感影像估算建筑物容积率的目的。经检验,本文容积率估算精度达到82%以上。(3)基于以上研究,本文对中原区容积率进行深入的分析。中原区容积率总体分布不均匀,呈现出东高西低,中心局部偏高的特征。商业区、科教文化区、居民区、工业区、公共管理区容积率均值分别为3.92,1.43,1.72,0.87,3.28。各个功能区之间差异较大。对中原区不同功能区之间和区域内分异指数分析发现,区域之间的差异占到70.25%,远大于区域内部的差异测度,这说明本文所划分的城市各个功能区之间容积率差异显著,是形成中原区容积率空间差异的主要原因。

关键词：容积率遥感阴影提取兴趣点中原区