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用途分类标准作为土地使用权界定的工具——英国用途分类规则的建立、演变和启示

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城市规划 2024年

作者：苏章娜周剑云庞晓媚中国城市规划学会华南理工大学建筑学院、亚热带建筑与城市科学全国重点实验室广州大学建筑与城市规划学院华南理工大学建筑学院广东省科学院广州地理所

市场经济转型中广泛地向私人出让土地使用权后，建成环境土地使用权利的公共与私人的边界划定变得非常重要。然而国标用地分类没有严格限定建成后的使用权利，土地用途管制实际止步于建设管理，而未延续到建成后乃至常态化全过程的楼板... 详细信息

市场经济转型中广泛地向私人出让土地使用权后，建成环境土地使用权利的公共与私人的边界划定变得非常重要。然而国标用地分类没有严格限定建成后的使用权利，土地用途管制实际止步于建设管理，而未延续到建成后乃至常态化全过程的楼板用途管制。与我国土地使用权私有化殊途同归的是英国1947年的开发权国有化改革，两者都形成了公私混合的土地权利制度，作为英国开发权国有化的配套法规，用途分类规则(UCO)通过法律概念规则化对现状土地使用权作出界定，这对当下同样面临权利界定问题的我国有启示和参考意义。本文从UCO的建立、演变和启示三部分进行剖析，第一，分析UCO建立的逻辑，阐明UCO是法律概念的规则化，本质是界定现状使用权利的工具；第二

关键词：土地使用权开发权用途分类用途管制

国有土地使用权出让协议中行政优益权规制研究

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国有土地使用权出让协议中行政优益权规制研究

作者：向阳明月中南大学

学位级别：硕士

当前法学理论界和司法实务界,对于国有土地使用权出让协议的性质,究竟是属于民事合同还是行政合同(行政协议),一直存在不同的主张。《行政协议司法解释》的颁布,也未能对这个问题下定论,但提出的“行政协议四要素判断方法”可以提供一... 详细信息

当前法学理论界和司法实务界,对于国有土地使用权出让协议的性质,究竟是属于民事合同还是行政合同(行政协议),一直存在不同的主张。《行政协议司法解释》的颁布,也未能对这个问题下定论,但提出的“行政协议四要素判断方法”可以提供一些判断思路。与此同时,行政优益权的内容、适用条件等都缺乏法律明确规定,对行政机关和司法机关的履职造成了诸多障碍。在对国有土地使用权出让协议履行中行政优益权相关的案例进行梳理后,发现行政机关存在滥用“维护公共利益”之名等不当行为,而司法审查因为审查规则不明晰、裁判标准不统一,也出现了较多同案不同判乃至逃避实体裁判的乱象。因此,对行政机关权力行使而言,需要健全国有土地使用权出让协议中行使行政优益权的实体制度,区分行政优益权与民法上的法定解除、约定解除权,同时明确“公共利益”的界定,严格规范行政优益权行使条件;程序上需要从行政优益权行使程序和国有土地出让程序两方面进行制度完善,以减少行政机关的寻租空间。对法院司法审查而言,需要明确审查原则,兼顾审查合法性与合理性,遵循比例原则;统一审查规则;并从提高行政效率的角度,考虑对非诉执行制度进行改进,以督促行政机关在国有土地出让过程中勤勉尽责,依法行政,切实保护相对人的合法权益。(正文共33813字,参考文献56篇)

关键词：土地使用权行政优益权单方变更、解除权非诉执行

土地使用权抵押价值评估研究 ——基于抵押风险调整的视角

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土地使用权抵押价值评估研究 ——基于...

作者：吴萌云南大学

学位级别：硕士

随着近年来我国市场经济的快速发展,房地产行业已经进入发展的黄金时期,房地产开发商所需要的资金愈来愈多,企业运用抵押贷款获取资金已是其融资的常用手段。土地使用权作为房地产项目的基础资源,其价值量高、保值增值性强,成为企业贷... 详细信息

随着近年来我国市场经济的快速发展,房地产行业已经进入发展的黄金时期,房地产开发商所需要的资金愈来愈多,企业运用抵押贷款获取资金已是其融资的常用手段。土地使用权作为房地产项目的基础资源,其价值量高、保值增值性强,成为企业贷款时优先选用的抵押物。在土地使用权抵押贷款项目中,银行在给房地产企业带来资金的同时,也增加了其大量不良贷款,使得银行面临较大的风险,而究其原因,抵押贷款过程中对抵押物价值的高估以及银行对抵押风险防范的不足是重要因素,基于抵押风险的角度对土地使用权抵押价值评估进行研究具有较强意义。本文考虑银行抵押贷款项目中所面临的风险,针对土地使用权抵押价值评估进行研究,具体内容如下:第一部分,阐述土地使用权抵押价值评估的选题背景,以及进行研究的理论意义及现实意义,总结目前有关研究的相关文献,指出当前研究存在的几点不足。第二部分,分析土地使用权抵押价值评估的基本理论,包括土地使用权的概念、土地使用权抵押评估的目的、抵押贷款评估的价值类型等理论依据。第三部分,首先,介绍目前存在的评估方法的基本理论及其适用性,指出现有的评估方法忽略了抵押所面临的风险。接着,论文运用综合评价法构建了土地使用权抵押风险量化体系,进而提出抵押风险系数法,选用假设开发法进行市场价值评估,最终得到抵押贷款价值。第四部分,选择L房地产开发项目作为评估案例,对土地使用权抵押贷款价值进行评估,验证了论文建立的抵押评估方法的可行性。第五部分,对论文的研究做了总结,并对研究中发现的问题提出建议。

关键词：土地使用权抵押价值评估抵押风险

涉土地使用权股权转让纠纷司法裁判逻辑的实证研究

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涉土地使用权股权转让纠纷司法裁判逻辑的实证研究

作者：张文博吉林大学

学位级别：硕士

涉土地使用权股权转让行为效力探讨由来已久,起因在于为使土地合理开发利用,现行法律对于土地使用权转让有严格的条件,出于交易的便利性,通过股权转让的形式来控制土地使用权成为常态化的商事行为。司法实践充分遵循公司法的商事外观原... 详细信息

涉土地使用权股权转让行为效力探讨由来已久,起因在于为使土地合理开发利用,现行法律对于土地使用权转让有严格的条件,出于交易的便利性,通过股权转让的形式来控制土地使用权成为常态化的商事行为。司法实践充分遵循公司法的商事外观原则,对于该行为的效力多持肯定态度。但是,对于该行为的争议从未间断。现如今,我国房地产市场从大开发进入到需求增长趋于平稳的新阶段,这种商事活动仍要继续坚持依据形式的审判理念,还是现实考量规避后对秩序的冲击,是迫切需要关注的。结合现状,多视角展开分析,探寻司法裁判的可行性新理念,以规范土地流转秩序,推动房地产行业良性发展。不同于学界曾以我国实际中个案为基础进行分析,本文以53件最高人民法院案例为样本数据库,设计多种变量,也引用部分省高级人民法院案例作为个案分析,并结合税收批复文件、学理争议,在此基础上全貌展现对于该行为效力认定司法裁判逻辑与理念。首先,在梳理出法院对于涉土地使用权股权转让纠纷的司法裁判逻辑的基础上,对于有效认定、无效认定归纳出现行标准。有效认定标准的唯一性,即严格区分股权转让与土地使用权转让,以土地使用权权属主体未发生变更作为裁判核心要素;无效认定依据“违反法律、行政法规强制性规定,以合法形式掩盖非法目的,构成虚伪表示”作为主要裁判理由。其次,从税收的规制角度加以分析,以土地增值税作为关键点,税务主管部门采取税收穿透的方式,认为该行为实质为房地产(土地使用权)交易并缴纳相应的税款。那么,游离于形式与实质之间的认定标准正是存在争议的根源。司法裁判无效认定上,上述三种主要依据并不具备说服力,在此基础上对现行司法裁判逻辑作出导正。以行为性质认定为关键要求作为理论基础,全面把握当事人的各项约定,探明的核心部分为效果意思,关注控制土地并获得利益的实质主体变化。从实质判断上作为导正路径的根源,达到快刀斩乱麻的效果。借鉴穿透式监管为审判者提供穿透式的审判思维,以“公序良俗”在裁判者建立该行为与市场秩序之间的联系。

关键词：股权转让土地使用权行为效力实证研究

土地使用权价值评估研究 ——基于实物期权视角

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土地使用权价值评估研究 ——基于实物...

作者：艾强安徽农业大学

学位级别：硕士

随着中国土地政策的不断完善,土地流转规模的持续扩大以及土地交易市场的日渐繁荣,土地使用权估价已成为市场经济中极为重要的一部分。我国土地使用权获取方式经历了由政府划拨到国家出让方式的转变,出让的土地使用权获取方式使得土地... 详细信息

随着中国土地政策的不断完善,土地流转规模的持续扩大以及土地交易市场的日渐繁荣,土地使用权估价已成为市场经济中极为重要的一部分。我国土地使用权获取方式经历了由政府划拨到国家出让方式的转变,出让的土地使用权获取方式使得土地能够依照市场规律流转,有助于我国土地交易市场的健康发展。但如何科学合理地评估与确定土地使用权出让底价,则成为土地使用权出让工作中的又一难题。评估出来的出让底价过低将造成国有土地资产的流失,而过高又会导致无人竞拍或者拉高土地市场平均土地使用权价格水平。因而,学术界应该积极探索适合我国国情的土地使用权定价的新方法,在现有的土地使用权定价方法的基础上推陈出新,不断发展与完善我国土地使用权价值评估体系。本文在对土地使用权传统评估方法进行分析的基础上,尝试从传统评估体系中跳出来,以新的视角去审视新形势下可以采用的新方法,即期权定价方法。考虑到土地交易市场的诸多不确定性,将实物期权理论引入到土地使用权价值评估领域,对于我国土地使用权价值评估体系的发展起着一定的助推作用。论文的研究脉络如下:首先识别出土地使用权价值中的期权属性;其次提出了将实物期权理论引入土地使用权价值评估领域所需要的一些假设前提,并对假设的有效性进行了探讨;接着讨论了如何将实物期权理论移植到土地使用权价值评估上,认为应该将土地使用权所具有的特点考虑在内,故而需要对原来的期权定价模型进行修正。之后的研究主要是基于实物期权理论和土地使用权的特征,修正了原有的金融期权定价模型。实证分析表明,与现有方法的结果相比,修正模型的结果与实际结果更为接近。文章最后提出了改进现有土地使用权期权定价模型的研究方向,从而对未来研究进行了展望。

关键词：土地使用权无形资产评估方法实物期权理论

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土地使用权到期悬念

瞭望 2016年第18期 44-45页

作者：王军

很有必要对我国土地使用制度作一番考察，只有这样，才能对温州土地使用权到期案例牵扯的一系列问题作出回答。回顾历史，还必须思考：一个社会的公权力与私权利存在着怎样的关系？这一关系该如何建构？

关键词：土地使用权悬念土地使用制度私权利公权力

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土地使用权招标出让中存在的问题

国土资源科技管理 2013年第5期30卷 122-125页

作者：王振伟李江风汪晓春中国地质大学(武汉)公共管理学院湖北武汉430074 海南省土地储备整理交易中心海南海口570203 中国地质大学(武汉)经济管理学院湖北武汉430074

调查统计发现,全国在土地使用权招标出让中,存在近四成的经营性用地,且成交方式多为综合评标。经营性用地采用综合评标,存在违背市场价值规律、削弱市场竞争、容易造成国有资产流失和行政腐败等问题。经营性用地招标应优先采用价高者得... 详细信息

调查统计发现,全国在土地使用权招标出让中,存在近四成的经营性用地,且成交方式多为综合评标。经营性用地采用综合评标,存在违背市场价值规律、削弱市场竞争、容易造成国有资产流失和行政腐败等问题。经营性用地招标应优先采用价高者得的成交方式,充分体现土地的市场价值。因此,需要采用综合评标的,要合理确定评标因素及评分规则,增强评标过程的保密性,确保招标的公平性和公正性。

关键词：土地使用权土地出让土地招标综合评标

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以股权转让形式转让土地使用权行为的法教义学分析

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学术前沿 2019年第13期 80-83页

作者：巫蓉南京大学法学院

以股权转让形式转让土地使用权是否构成刑法中的犯罪在司法实务中存在一定的争议,如果严格地从法教义学的角度出发,此类行为违反刑法相关规定,而从法社会学的角度出发,此类行为虽有侵犯市场经济秩序之虞,却没有造成对社会法益的严重侵... 详细信息

以股权转让形式转让土地使用权是否构成刑法中的犯罪在司法实务中存在一定的争议,如果严格地从法教义学的角度出发,此类行为违反刑法相关规定,而从法社会学的角度出发,此类行为虽有侵犯市场经济秩序之虞,却没有造成对社会法益的严重侵害。对此类犯罪的构成要件解释,必须明确受到侵害的法益,同时区分行政法与刑事法的相互关系与边界,最终实现公平正义,推进社会主义市场经济的发展。

关键词：股权转让土地使用权集体法益法教义学

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土地使用权被政府收回的企业会计与税务处理

财会月刊 2012年第3期 21-22页

作者：白秉贵郭永昊中海油基建管理有限责任公司北京100022

本文分析指出,企业土地使用权被政府无偿收回时,房地产开发企业和非房地产开发企业应有不同的会计处理,但二者由此形成的损失均可在企业所得税前扣除。当企业土地使用权被政府有偿收回时,房地产开发企业和非房地产开发企业的会计处理仍... 详细信息

本文分析指出,企业土地使用权被政府无偿收回时,房地产开发企业和非房地产开发企业应有不同的会计处理,但二者由此形成的损失均可在企业所得税前扣除。当企业土地使用权被政府有偿收回时,房地产开发企业和非房地产开发企业的会计处理仍有所不同,但在税务处理上是相同的,即无需缴纳营业税且享受一定的企业所得税优惠。

关键词：土地使用权无偿收回有偿收回

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