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“同权同价”土地制度对城乡一体化规划的影响与问题

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规划师 2014年第11期30卷 71-75页

作者：顾力上海建筑设计研究有限公司

研究分析了"同权同价"原则对城乡一体化规划的影响,认为现行土地制度下的城乡一体化规划违背了城乡一体化的实质内涵,而"同权同价"将在推动主体、城乡特色共存等方面产生积极影响,并为城乡一体化规划夯实基础;同时,"同权同价"在实施过... 详细信息

研究分析了"同权同价"原则对城乡一体化规划的影响,认为现行土地制度下的城乡一体化规划违背了城乡一体化的实质内涵,而"同权同价"将在推动主体、城乡特色共存等方面产生积极影响,并为城乡一体化规划夯实基础;同时,"同权同价"在实施过程中也暴露出对象不明确、乡村的利益代表者不明确和配套改革尚需深化等问题,需在未来的发展中做进一步的完善。

关键词：同权同价城乡一体化规划规划基础

集体经营性建设用地与国有土地同权同价法律问题研究

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集体经营性建设用地与国有土地同权同价法律问题研究

作者：李星吉林大学

学位级别：硕士

中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地... 详细信息

中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。党的决议属于政策，如何将这一政策转化为具体、可操作的法律、法规，这需要法学研究在总结实践经验的基础上提出全面深入的关于集体经营性建设用地与国有土地同权同价法律问题的理论成果。集体经营性建设用地与国有土地同权同价法律问题的生成有其深刻的经济社会背景。在我国计划经济和城乡严格划分的时代，并不存在集体经营性建设用地，更不会产生集体经营性建设用地与国有土地同权同价的法律问题。随着我国经济体制的转型和城乡二元结构的逐渐瓦解，特别是在我国社会主义市场经济不断完善，城乡一体化不断推进的新时期，建立城乡统一的建设用地市场，实现土地资源的更加优化配置的现实需要，成为集体经营性建设用地与国有土地同权同价法律问题生成的经济社会背景。研究集体经营性建设用地与国有土地同权同价法律问题，一个前提性问题就是何为“同权同价”？即集体经营性建设用地与国有土地同权同价的法律内涵是什么？在集体经营性建设用地与国有土地同权的法律标准方面，基于我国建设用地使用权与传统民法中地上权之间的权利性质与功能目的的高度相似性以及集体经营性建设用地使用权与国有建设用地使用权二者之间的相同权利属性，权利主体标准应该是不论身份，民事主体一律具有相同的取得权利的资格;权利内容标准是集体经营性建设用地与国有土地同样具有占有、使用、收益与处分的权能;权利变动的标准应该回归二者共同作为建设用地的本质属性，以建设用地使用权共同的法理来确定权利变动的相同标准。在集体经营性建设用地与国有土地同价的形成机制方面，只要是通过市场机制，在公开、统一的市场中形成价格，即实现了集体经营性建设用地与国有土地同价的目标。但是，在目前，我国实现集体经营性建设用地与国有土地同权同价的目标存在巨大的法律障碍。《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的相关规定造成集体经营性建设用地使用权的权利主体受限，使用权能、处分权能受限。法律法规对权利的限制导致了农村集体经营性建设用地单一性利用，集体经营性建设用地市场并不发育，甚至没有形成市场的现状，因而无法实现与国有土地同权同价。集体经营性建设用地与国有土地同权同价的实现既需要对相关法律障碍的破除，又需要相关法律制度的构建。在集体经营性建设用地与国有土地同权同价的实现路径上，废除相关法律法规对农村集体经营性建设用地使用权主体范围以及流转过程的不当限制，构建完善的登记制度、农村土地征收法律制度和规划管理法律制度。在此基础上，对国有建设用地使用权、宅基地使用权、集体经营性建设用地使用权进行再抽象，建立统一的建设用地使用权制度。

关键词：集体经营性建设用地国有土地同权同价

农村集体经营性建设用地入市法律问题研究——以“同权同价”为视角

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农村集体经营性建设用地入市法律问题研究——以“同权同价”为视...

作者：曾凡超上海交通大学

学位级别：硕士

自党的十七届三中全会以来,农村集体经营性建设用地如何进入市场交易受到关注。特别是党的十八届三中全会在其《决定》中更明确提出进入市场的方向和目标,从政策层面为我们提供了指引。而全国人大常委会授权国务院试点的《决定》则让这... 详细信息

自党的十七届三中全会以来,农村集体经营性建设用地如何进入市场交易受到关注。特别是党的十八届三中全会在其《决定》中更明确提出进入市场的方向和目标,从政策层面为我们提供了指引。而全国人大常委会授权国务院试点的《决定》则让这一决策正式付诸实践成为可能。土地既是财富之母,也是农民赖以生存的基础。我国农村集体建设用地改革由来已久,早从上世纪90年代开始,国家就启动了对农村集体建设用地流转的试点探索,初衷是希望能在兼顾各方面利益的前提下,给予农民更多的财产权利,实现城乡一体化发展。虽然这些试点取得些许的经验和成绩,但并没有从根本上变革我国城乡发展相分离的格局。反而由于土地制度和相关法律的限制,导致政府对农村土地的行政垄断。一方面,受利益驱动,农村集体土地违法征收、隐形流转现象普遍,农村集体和农民个人权益无法得到保障;另一方面,受政策法规限制,农村集体土地因产权不清、权能不明等问题,导致农村集体土地流转不畅,引发了诸多社会问题,广为民众病垢。随着我国土地制度改革进入新的历史时期,农村集体经营性建设用地进入市场被视为解决这些问题的新突破。正是基于以上认识和理解,本文以“同权同价”为视角,首先从农村集体经营性建设用地的基础知识出发,阐述其理论基础和相关概念;其次梳理了其当前的政策演进和相关法律规定,并总结试点地区的实践做法和取得的成效与不足;最后分析其目前入市不畅存在的问题,提出了解决这些问题的思路。笔者认为农村集体经营性建设用地实现与国有土地“同权同价”,其本源在于“市场要统一、权利要对等、价格要一致”。这一目标的实现,无疑依赖于一系列制度、法律的革新与完善。本文以农村集体经营性建设用地入市作为研究的对象,希望能对当前的制度建设和法规完善提供有益启示。

关键词：农村集体经营性建设用地入市同权同价法律问题

农村集体经营性建设用地入市的“同权同价”改革研究

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农村集体经营性建设用地入市的“同权同价”改革研究

作者：于浩洋浙江大学

学位级别：硕士

建立集体经营性建设用地入市制度,实现与国有建设用地“同权同价”,是建立健全城乡统一建设用地市场、构建城乡融合发展体制机制和政策体系的战略目标中至关重要的一项任务。虽然已经有了新《土地管理法》的支撑,但入市改革的全面推进... 详细信息

建立集体经营性建设用地入市制度,实现与国有建设用地“同权同价”,是建立健全城乡统一建设用地市场、构建城乡融合发展体制机制和政策体系的战略目标中至关重要的一项任务。虽然已经有了新《土地管理法》的支撑,但入市改革的全面推进较为乏力,面临的主要困难之一就是“同权同价”的政策内涵、实现机制等仍不够清晰。只有通过城乡土地制度的系统性创新实现“同权同价”,才能从根本上提升集体经营性建设用地入市对充分盘活农村土地要素、实现城乡居民土地财产权利平等的撬动作用。本研究聚焦城乡融合发展中的土地要素市场化配置,探讨“同权同价”的有效实现形式和深化改革方向。利用威廉姆森的四层次制度分析方法构建理论框架,重点围绕制度环境、治理结构、资源配置,对“同权同价”在各层次的内涵要义、目标定位以及不同层次的内在联系等进行规范性研究。在此基础上分析“同权同价”目前面临的困境和规则障碍,并针对不同层次的问题分别选取了广西北流的住宅用途入市案例、贵州湄潭的宅基地分割登记入市案例和陕西高陵的作价入股与股权收益分红案例等改革试点中做出相应探索和突破的典型案例,通过案例分析验证理论框架的有效性。最后,借助IAD框架构建“同权同价”目标下的入市改革深化方案。本研究的主要结论是,在制度环境层次,要通过法律制度明确集体经营性建设用地的产权性质和归属,得到与国有建设用地平等的产权保护,构建“同权”的产权基础;在治理结构层次,要按照城乡统一的规划和用途管制在市场范围、地价体系、入市途径和交易方式等方面形成“同价”的市场机制;在资源配置层次,“同权同价”应体现为入市土地的增值收益在国家、集体、个人以及不同地区、不同代际的公平分享。而实现“同权同价”的现实约束则在各层次分别表现为财产权能受限、市场范围受限以及收益分配缺少统一规则。基于改革实践中以不同层次为切入点所开展的制度探索及实现“同权同价”的路径,入市改革的深化应以要素双向流动为重点的城乡融合发展和以农业转移人口市民化为重点的新型城镇化为前提和基础,关键是探索闲置宅基地有偿退出后按照规划转变为工业、商业、住宅等用途的集体经营性建设用地入市,并结合城乡不动产税收制度改革将入市土地的增值收益调节金纳入土地增值税,巩固“同权同价”的“同责”基础,同时要强化集体经济组织的资产运营能力,构建入市收益促进集体经济发展和农民增收的长效机制。

关键词：集体经营性建设用地同权同价城乡融合发展土地政策

同等入市流转中同权同价问题探究——以北京市大兴区同等入市试点土地流转政策导向为基点

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城镇化与集约用地 2020年第1期8卷 39-45页

作者：李楚棋江苏警官学院江苏南京

2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)的决定。新《土地管理法》中第四十三条规定“复垦的土地应当优先用于农业”,换言之,国家允许一部分符合条件的... 详细信息

2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)的决定。新《土地管理法》中第四十三条规定“复垦的土地应当优先用于农业”,换言之,国家允许一部分符合条件的集体用地入市流转,在此基础上,其实施目标是集体经营性建设用地入市流转与国有建设用地平等,享有两者可以同权同价的资格,但实际操作中做到真正将农村集体经营性建设用地与国有建设用地平等入市,做到同权同价这一目标的可实性还有待商榷。

关键词：集体经营性建设用地入市流转同权同价土地利用

城乡建设用地同权同价改革困境及实现路径论析

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海派经济学 2014年第3期12卷 76-87页

作者：李杰段龙龙西南交通大学公共管理学院西南交通大学经济管理学院

本文认为,在当前我国城乡建设用地所有权二元性所决定的城乡土地制度二元性、征地制度导致城乡级差地租空间分割、城乡集体建设用地产权权能存在差异的现实条件下,实现城乡建设用地同权同价改革面临诸多制度困境和现实问题,必须通过城... 详细信息

本文认为,在当前我国城乡建设用地所有权二元性所决定的城乡土地制度二元性、征地制度导致城乡级差地租空间分割、城乡集体建设用地产权权能存在差异的现实条件下,实现城乡建设用地同权同价改革面临诸多制度困境和现实问题,必须通过城乡建设用地所有权统一归国家所有的改革推进,以及建立科学可行的转换机制才能实现改革目标。这包括:分类构建农村集体公益性建设用地、经营性建设用地和宅基地的改革转换机制;实施溢价倍数返还、产权共有、土地溢价捕获等改革措施;最大程度保障地权使用者和地权所有者的利益。

关键词：城乡建设用地同权同价改革困境实现路径

集体经营性建设用地“同权同价”的相对性分析

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中国土地 2021年第2期 28-29页

作者：陈添喜湖南省衡阳市自然资源和规划局

本文从集体经营性建设用地入市的法律修改、入市条件、交易规则、流转方式等角度入手,对其与国有建设用地"同权同价"的相对性进行了分析与比对。

关键词：流转方式国有建设用地同权同价集体经营性建设用地交易规则入市相对性

坚持同权同价构建城乡统一的建设用地市场体系

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资源导刊 2024年第13期 20-20页

作者：芦艳艳王晓熊广成河南省自然资源厅河南省自然资源监测和国土整治院

土地是农业最重要的生产资料,是农民赖以生存和发展最基本的物质条件。农村土地制度改革是深化农村产权制度改革不可回避的迫切任务。允许农村集体经营性建设用地入市是新《土地管理法》的一个重大突破,新《土地管理法实施条例》也对其... 详细信息

土地是农业最重要的生产资料,是农民赖以生存和发展最基本的物质条件。农村土地制度改革是深化农村产权制度改革不可回避的迫切任务。允许农村集体经营性建设用地入市是新《土地管理法》的一个重大突破,新《土地管理法实施条例》也对其相关规定进行了细化,主要目的是建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划、用途管制和依法取得前提下,推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价同责。

关键词：农村土地制度改革农村集体经营性建设用地农村产权制度改革用途管制同权同价城乡统一的建设用地市场《土地管理法》国有建设用地

中国农村集体经营性建设用地入市改革研究——以贵州湄潭农村集体经济经营性建设用地拍卖案为例

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改革与战略 2016年第3期32卷 69-73,135页

作者：张玉梅王子柱河北大学经济学院河北保定071002 河北大学图书馆河北保定071002

2015年8月27日,中国农村集体经营性建设用地"第一槌"在贵州湄潭县成功敲响。湄潭案例在土地出让、使用用途、平等入市和同权同价等方面突破了现有法律。文章认为,为深化农村集体经营性建设用地改革试点,首先需要不断优化入市土地、入市... 详细信息

2015年8月27日,中国农村集体经营性建设用地"第一槌"在贵州湄潭县成功敲响。湄潭案例在土地出让、使用用途、平等入市和同权同价等方面突破了现有法律。文章认为,为深化农村集体经营性建设用地改革试点,首先需要不断优化入市土地、入市平台、入市方式、收益分配、后续服务等环节;其次在坚守改革底线的前提下加快村民自治建设,规范政府相关职能部门行为,遏制土地投机炒作,以防范和化解风险;最后站在系统论高度,处理好农村土地三项制度改革、地方政府和农村集体经济组织、入市和土地规划及产业发展的关系。

关键词：农村集体经济经营性建设用地出让拍卖村民自治同权同价