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农民住房财产权抵押规则的重构

政治与法律 2016年第1期 111-125页

作者：高圣平中国人民大学民商事法律科学研究中心北京100872

农民住房财产权由房屋所有权和宅基地使用权构成,是绝大多数农民的一项重要财产,现行法明确禁止宅基地使用权抵押,在很大程度上制约了这项财产金融价值的充分体现。在"保障农户宅基地用益物权"的政策指引下,在试点地区暂停上述禁止性规... 详细信息

农民住房财产权由房屋所有权和宅基地使用权构成,是绝大多数农民的一项重要财产,现行法明确禁止宅基地使用权抵押,在很大程度上制约了这项财产金融价值的充分体现。在"保障农户宅基地用益物权"的政策指引下,在试点地区暂停上述禁止性规定的实施,农民住房财产权抵押权也就取得了"房地一致"原则之下的合法性。农民住房财产权抵押权未经登记不得设定,其实现可以采取协议拍卖、协议变卖、强制拍卖、强制变卖、强制管理等方式。抵押物处置时受让人的范围不应以本集体经济组织成员为限,但其他人受让农民住房财产权时,可以采取仅取得房屋所有权,同时取得宅基地使用权租赁权的方法。原抵押人仍然可以基于宅基地使用权的出租而取得相应收益,以保障其基本住房权利。抵押物处置中涉及宅基地使用权的收益应在国家、集体、农民之间合理分配。

关键词：农民住房财产权宅基地使用权农民住房财产权抵押权强制管理

农民住房财产权论析——寻找政策与法律的契合

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内蒙古社会科学 2016年第3期37卷 97-103页

作者：陶钟太朗杨环成都大学政治学院四川成都610106 四川文化产业职业学院文化商学院四川成都610213

源生于政策的农民住房财产权不能在既存的法律体系中找到直接对应,却可在其间寻觅相应的契合点,即农民住房财产权是由宅基地使用权和农村房屋所有权有机结合而成。农民住房财产权的倡设是为了实现相关权利身份性的突破和财产性的彰显,... 详细信息

源生于政策的农民住房财产权不能在既存的法律体系中找到直接对应,却可在其间寻觅相应的契合点,即农民住房财产权是由宅基地使用权和农村房屋所有权有机结合而成。农民住房财产权的倡设是为了实现相关权利身份性的突破和财产性的彰显,这种制度调整有其必要性和可行性,以农民住房财产权统合宅基地使用权和农村房屋所有权,有利于达成制度改革目标,需要以必要住房财产权和剩余住房财产权的区分为基础进行制度设置。

关键词：农民住房财产权法律政策必要住房财产权剩余住房财产权

农民住房财产权抵押贷款中抵押物处置机制构建

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长白学刊 2020年第3期 90-95页

作者：孟莉新乡学院马克思主义学院河南新乡453000

农民住房财产权抵押贷款是解决农村地区多层次的融资需求、推进乡村振兴的重要措施,抵押权的实现是农民住房财产权抵押贷款制度发挥效用的直接体现,而抵押物的处置是抵押权实现中的关键问题。针对抵押权实现中抵押农房处置难度较大的问... 详细信息

农民住房财产权抵押贷款是解决农村地区多层次的融资需求、推进乡村振兴的重要措施,抵押权的实现是农民住房财产权抵押贷款制度发挥效用的直接体现,而抵押物的处置是抵押权实现中的关键问题。针对抵押权实现中抵押农房处置难度较大的问题,构建科学、合理的农民住房财产权抵押贷款中抵押物处置机制,应根据不同地区逐步扩大抵押物处置受让人范围,根据受让对象的不同实行有针对性的交易规则;创新抵押物处置方式,建立农房强制管理制度;降低抵押物处置成本,优先通过调解处置抵押物;完善抵押物处置风险保障措施,确保抵押物处置的顺利实现。

关键词：农民住房财产权抵押处置

农民住房财产权抵押贷款风险及防范机制研究 ——基于浙江省义乌市情况的分析

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农民住房财产权抵押贷款风险及防范机制研究 ——基于浙江省义乌...

作者：苏建恺浙江理工大学

学位级别：硕士

农民住房财产权抵押贷款是农村金融创新发展带来的一种新型农村金融产品,其为农村要素资源的资本化提供了新渠道,农户可以将农村房屋作为抵押物向金融机构进行融资,从而拓宽融资渠道。但农民住房财产权抵押贷款在实际实施过程中存在诸... 详细信息

农民住房财产权抵押贷款是农村金融创新发展带来的一种新型农村金融产品,其为农村要素资源的资本化提供了新渠道,农户可以将农村房屋作为抵押物向金融机构进行融资,从而拓宽融资渠道。但农民住房财产权抵押贷款在实际实施过程中存在诸多风险,并且现行的风险防范机制尚处于起步阶段,仍存在诸多问题,在一定程度上限制了农民住房财产权抵押贷款的政策效应。本文首先探讨了农民住房财产权抵押贷款的需求状况以及实施的可行性。其次,选取浙江省义乌市进行具体的研究,分析了义乌市农民住房财产权抵押贷款的实施环境、供求状况以及各主体的成本收益,在此基础上研究农民住房财产权抵押贷款的风险。最后,结合义乌市农民住房财产权抵押贷款的风险防范机制现状,从多元治理的角度分析了义乌市现行风险防范机制的治理结构、治理特征以及实施中存在的问题,并采用实地调研数据,运用有序Probit回归模型实证分析影响风险防范机制实施效果的因素。上述研究主要得出以下结论:第一,农民住房财产权抵押贷款在法规政策、农户资产变现以及金融机构业务开展方面具备落地实施的可行性,农民住房财产权抵押贷款的行为主体产生的交易费用各异,并且交易费用会在主体间进行转移,进而影响各主体的成本收益。第二,农民住房财产权抵押贷款的风险因素主要在于农村房屋不具备完整的抵押权以及难以市场化交易两方面,进而导致农村房屋产权与资金流转过程中出现一系列风险,义乌市现行的风险防范机制主要从资金补偿、抵押物价值评估、抵押物交易流转以及贷款增信担保方面来防范风险。第三,现行的风险防范机制是一种多元主体的合作治理方式,但实质上还是政府联合其他主体对金融机构放贷风险的分担和补偿,从金融机构层面看,抵押物评估难度、政府法律依据、补偿基金获取难度、农村信用担保状况、金融机构的农房抵押率以及对风险防范机制的了解程度是影响风险防范机制实施效果的因素。第四,农民住房财产权抵押贷款的实施须建立在试点地区良好的环境、政策以及配套制度基础之上。最后,本文从强化风险防范的角度提出相关政策建议,为农民住房财产权抵押贷款的顺利实施提供一定的决策依据。

关键词：农民住房财产权抵押贷款风险风险防范机制

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农民住房财产权抵押问题研究

农民住房财产权抵押问题研究

作者：赵付文云南大学

学位级别：硕士

随着农村经济向着规模化和集约化发展,农民对于资金的需求也越来越大,以农民住房及其所占用范围内的宅基地使用权进行抵押融资成为解决农民资金不足的有效方式。但是,根据我国现行法律法规的规定,农民无法以其住房和宅基地使用权进行抵... 详细信息

随着农村经济向着规模化和集约化发展,农民对于资金的需求也越来越大,以农民住房及其所占用范围内的宅基地使用权进行抵押融资成为解决农民资金不足的有效方式。但是,根据我国现行法律法规的规定,农民无法以其住房和宅基地使用权进行抵押融资,这严重阻碍了农村经济的发展。为此,2016年财政部等六部委出台了《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,在试点地区暂停实施物权法关于宅基地使用权不得抵押的规定,允许试点地区的农民以其房屋所有权和宅基地使用权为内容的住房财产权进行抵押融资,并对农民住房财产权抵押的贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面做出了具体规定,为试点地区的农民住房财产权抵押提供了有力的政策保障。目前,农民住房财产权抵押贷款已经在试点区域内大范围推开,但从实践情况看还需要其他配套措施的跟进,《暂行办法》的有些规定在实际实施中也显示出对于抵押人和抵押权人等抵押条件过于苛刻的问题。本文通过分析农民住房财产权抵押所面临的困境,提出自己对农民住房财产权抵押的建议。本文主要有以下四个部分:第一部分,农民住房财产权的概述。首先介绍了理论界对于农民住房财产权这一概念的两种不同观点,并通过分析农民住房财产权的权利属性从而得出农民住房财产权抵押所特有的特征。第二部分,论述述我国当前法律法规关于农民住房财产权抵押的规定以及理论界对于农民住房财产权抵押的理论分歧,即农民住房财产权抵押是否应当将宅基地使用权一并抵押。第三部分,通过对已经开展农民住房财产权抵押试点的地区进行总结,指出我国农民住房财产权抵押融资制度当前所面临的困境,即对于抵押条件的限制过于严格、抵押物处置难和相关配套措施不完善等问题。第四部分,笔者分析了设立农民住房财产权抵押制度的意义,并对完善我国的农民住房财产权抵押提出自己的建议:首先,加快农民住房财产权确权登记;其次,要采取多种方式适当放宽对抵押条件的限制;再次,通过强制管理、扩大受让人范围等多种方式确保抵押权的实现;最后,要健全农民住房价值评估、风险负担机制以及完善农村社会保障制度等配套措施。

关键词：农民住房财产权宅基地使用权房屋所有权抵押

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农民住房财产权抵押贷款法律问题研究

农民住房财产权抵押贷款法律问题研究

作者：纪迎晓南京农业大学

学位级别：硕士

农民住房是基于宅基地而建立,农户通过申请宅基地获得宅基地使用权,接着使用自己的生产资料建造宅基地住房。从物权的取得方式来看,对宅基地上的房屋,农户享有排他的权利。随着城市化的加快,大量农民进城务工,农民住房闲置成为普遍,为... 详细信息

农民住房是基于宅基地而建立,农户通过申请宅基地获得宅基地使用权,接着使用自己的生产资料建造宅基地住房。从物权的取得方式来看,对宅基地上的房屋,农户享有排他的权利。随着城市化的加快,大量农民进城务工,农民住房闲置成为普遍,为盘活闲散资产,中共中央推出了农民住房财产权抵押贷款制度。农民住房财产权抵押贷款制度的诞生,意味着农民住房被推向市场。农民住房财产权的市场化能够促进农民财产权得以实现,关系着农民的生活水平和农业农村的发展,关系着宅基地的基本保障功能;农民住房财产权的非市场化又会影响盘活闲置资产的闭环的实现。因而,需要找到平衡二者的方式,探索在维护宅基地保障功能的前提下促进农民住房财产权现实化。2015年,我国开始了农民住房财产权抵押贷款制度的试点,然而此次试点尚未形成有效闭环。2021年农业农村部发布了开展新一轮改革的意见,建立健全可推广的农民住房财产权抵押贷款制度成为本轮试点工作的重要目标。本文通过进行实证试点和司法案件的分析研究,得出试点工作存在的两方面问题,一是抵押贷款合同存在的法律问题,主要包括农民住房财产权的客体范围不明、主体范围不明以及抵押登记程序不完善;二是农民住房抵押贷款担保功能虚置和政府职能不明晰。法律具有滞后性,制定程序严格,对全社会具有普遍的强制约束力,在社会治理中担当归纳总结的角色,是航行的掌舵者。政策的灵活性能够弥补法律的严格,政策先导有助于避免恶法的控制,制定政策开展试点工作,将成熟的制度经验纳入法律,才能顺利达成改革目标。农民住房不是法律术语,农民住房财产权亦非法律概念。因而首先应当明确农民住房的法律概念,厘清制度依存的法律理论,为建构完善的农民住房财产权抵押贷款制度提供理论基础;其次需要完善配套措施的建构,如建立健全信息共享、产权交易平台,需要建立健全风险控制机制。实践不可能是一帆风顺的,总是在不断的探索中找到符合国情的制度措施。我国可以开展规模化试点工作在反复实践中探索出符合农村可推广、可复制的农房抵押贷款制度。

关键词：农民住房财产权宅基地抵押贷款

农民住房财产权抵押贷款实施情况调查报告——以江苏试点地区为例

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农民住房财产权抵押贷款实施情况调查报告——以江苏试点地区为例

作者：冷潇潇江苏师范大学

学位级别：硕士

2015年12月27日全国人大常委会授权决定在天津市蓟县等59个行政区域开展为期两年的农房抵押贷款试点,在经历一年延期后,2018年12月全国人大常委会决定试点到期,将农房抵押贷款纳入宅基地改革统筹考虑,因此有必要对试点地区的农房抵押贷... 详细信息

2015年12月27日全国人大常委会授权决定在天津市蓟县等59个行政区域开展为期两年的农房抵押贷款试点,在经历一年延期后,2018年12月全国人大常委会决定试点到期,将农房抵押贷款纳入宅基地改革统筹考虑,因此有必要对试点地区的农房抵押贷款进行总结。通过对江苏武进、仪征、泗洪三个试点地区调研发现,农房抵押贷款实践中已经初步构建农房抵押融资链条并缓解“三农”领域融资难、融资贵的问题,宅基地使用权的财产属性初显。但试点存在抵押权难以实现的困境。首先,传统抵押权实现方式无法适应农房抵押贷款的需要。一方面,传统抵押权实现方式中的折价方式违反银行“不得向非自用不动产投资”;另一方面,拍卖、变卖方式中,由于“房地一体”原则,宅基地使用权应与农房所有权一并流转,而当前政策法规禁止宅基地使用权向外流转,导致农房所有权流转对象也被严格限制,从而导致拍卖、变卖的受让人范围被严格限制于本集体经济组织内部,拍卖、变卖方式无法有效实现抵押权。对此,学界及试点地区提出贷款重组、强制管理等新型抵押权实现方式,以及在拍卖、变卖的基础上,提出通过放宽受让人范围至本县没有宅基地的农户、设立农房收购兜底主体等方式来弥补拍卖、变卖方式中的不足,以应对上述困境。但是,上述探索中贷款重组、强制管理效益低下,放宽到本县没有宅基地的农户仍无有效市场,兜底主体系行政命令安排,试点抵押权实现方式不具有复制、推广性。农房抵押贷款已在试点地区发挥巨大作用,但是在当前政策法规下,农民住房财产权抵押贷款没有复制、推广的空间;只有将农房抵押纳入宅基地改革中统筹考虑,通过宅基地“三权分置”引入宅基地使用权的租赁权进行深入改革、允许非本集体经济组织成员以及城镇居民通过取得宅基地使用权的租赁权代替宅基地使用权,农房抵押实现难的困境才可以有效解决,农民住房财产权抵押贷款才得以形成有效闭环,农民住房财产权抵押贷款才具备复制、推广的条件,最终发挥农民住房的财产属性。

关键词：农民住房财产权抵押贷款抵押权实现

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农民住房财产权抵押问题研究

农民住房财产权抵押问题研究

作者：马一斌山东财经大学

学位级别：硕士

费孝通先生曾说过:中国农民是土气的,因为他们离不开泥土,黏着在土地上。而土地承包经营权和宅基地使用权正是农民离不开的泥土,两大制度支撑着我国农村的稳定,养育着一代又一代的中国农民。然而,随着城市化进程的加快,我们“土气”的... 详细信息

费孝通先生曾说过:中国农民是土气的,因为他们离不开泥土,黏着在土地上。而土地承包经营权和宅基地使用权正是农民离不开的泥土,两大制度支撑着我国农村的稳定,养育着一代又一代的中国农民。然而,随着城市化进程的加快,我们“土气”的农民也想变得“洋气”,他们需要资金实现传统农业的发展提高自己生活水平。在我国农民普遍不太富裕的情况下,他们融资的办法就只有贷款,而传统农村信贷无论是数量还是规模都很难满足农民实现农业升级的需要。他们手中最大的财产:土地和房屋,由于法律禁止抵押而只能沉睡。缺乏资金无法富裕的他们只能不再黏着土地,离开养育他们的泥土奔向城市。其结果就是农地荒芜、农房闲置、农村不断的空心化。为了盘活农村的资产,2015年国家开启了土地经营权和农民住房财产权的两权抵押试点。与土地经营权相比,农民住房财产权价值更大,涉及的关系也更为复杂。农民住房财产权抵押不仅要受到法律上的制约,也面临因农房的保障属性,抵押物处置困难而带来的影响。随着“两权”抵押试点的到期,农民住房财产权抵押未能上升为法律,该制度下一步将如何实现,值得深思。本文旨在通过对试点展开过程中存在的问题,分章节进行解决,与宅基地“三权”分置相结合,为新背景下农民住房财产权抵押更好展开扫清障碍。以下是论文各部分内容的概括。第一部分,农民住房财产权抵押概述。本章对农民住房产权抵押的相关概念进行说明,并就农民住房财产权抵押实践的可行性进行阐述,说明其展开的优势。第二部分,抵押物的房地关系选择。本章对农民住房财产权抵押物的“房地关系”进行研究,并与宅基地“三权分置”相结合,对新背景下“房地一体”原则的适用性予以分析。第三部分,农民住房财产权抵押的设定。基于宅基地使用权的身份属性,抵押权设定受到诸多限制。本章将对农民住房财产权抵押设定的条件进行分析,并将试点情况与“三权分置”相结合,在保障农民居住权利的基础上,对抵押设立进行完善,以期更好地实现该制度的发展。第四部分,抵押权实现时抵押物的处置。本章从三方面入手对抵押物进行处置:引入强制管理制度,并对其创新,使之与我国农村更加契合;适度扩大抵押物受让人范围,解决抵押物处置的困难;合理处理宅基地使用权,与宅基地“三权分置”相匹配。

关键词：农民住房财产权农民住房财产权抵押宅基地使用权宅基地三权分置

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农民住房财产权抵押贷款模式比较研究

农民住房财产权抵押贷款模式比较研究

作者：丁宏远山东师范大学

学位级别：硕士

十七大报告中,首次提出了“创造条件让更多农民获得财产性收入”,此后的政策延续了这一思想,积极推进农民住房财产权抵押、担保、转让,争取赋予农民更多的财产性权利。农民住房财产权抵押贷款业务的开展,对于进一步深化农村集体产权制... 详细信息

十七大报告中,首次提出了“创造条件让更多农民获得财产性收入”,此后的政策延续了这一思想,积极推进农民住房财产权抵押、担保、转让,争取赋予农民更多的财产性权利。农民住房财产权抵押贷款业务的开展,对于进一步深化农村集体产权制度改革,破解农村融资难、融资贵问题,有效盘活农村现有资源,促进农业发展、农村富裕和农民增收具有十分重要的意义。目前,我国已在一些起步较早、自然条件成熟的地区开展了以农民住房财产权抵押贷款试点。其中,黑龙江省、浙江省、青海省和广西省部分县市(区)等地试点地区的做法具有一定的代表性。鉴此,本文认真查阅、学习相关研究成果,特别是以现代产权理论、信贷担保理论为理论基础,梳理了农民住房财产权抵押贷款业务开展现状,对黑龙江省大庆市、浙江省丽水市、青海省湟源县、广西省多地模式进行分析研究,掌握和分析试点实际情况,并结合案例分析的方法,比较各试点地区模式特点。研究发现的共同点有:宅基地制度改革是基础;相关制度建设是保证;增设风险防范措施;普遍采用了“地随房走”的模式;而且面临“农房抵押仍面临法律障碍;农房抵押物价值评估难;农村产权流转面临限制;农村产权确权发证工作滞后;缺乏健全的风险保障机制”等共性问题。不同点有:价值评估机制不同;是否建立产权流转交易平台;风险分担机制不同;抵押物处置环节设置不同;贷款发放模式不同。同时,本文在寻找异同、查找问题、总结经验教训、分析原因的基础上,提出了农民住房财产权抵押贷款工作的对策建议:尽快完善相关法律法规;加快推进确权工作;健全价值评估机制;建立统一的贷款发放流程;建立风险分担机制;加强失房农民的保障;加强农村信用体系建设。

关键词：农民住房财产权抵押贷款模式比较对策建议