地上权制度中的“租金”研究 ——兼论其对完善我国土地出让金制度的启示

作     者：丁佳佳 

作者单位：上海社会科学院 

学位级别：硕士

导师姓名：陈历幸

授予年度：2017年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 

主      题：土地出让金 租金 地上权 土地制度 

摘      要：在大陆法系国家民法中地上权人因为契约约定设定债权,其对价称为地上权中的租金。租金并非设定地上权的必要条件。租金的法律性质是物权化的债权。租金因为债权的约定而存在,仅在当事人之间发生效力,但是租金的支付是为了地上权内容的实现,必须经过登记而物权化,产生对抗第三人的效力。租金的登记明确了地上权的债务的主体。租金的标的物指的是地上权人向使用土地的所有人支付义务的载体,可以为金钱和其他物品给付,地上权的租金可以用现金或者一定数量的实物支付。此种方法对于土地上的收益风险分担有一定的意义。租金的作用应当是充分利用土地资源的情况下,推动经济的发展。土地使用权让与时,已经预付过租金的,不经过登记,土地所有权人不得对抗第三人。地上权租金的增加可以类推适用合同法中关于租赁合同租金的规定,社会经济情形发生重大变动,属于情势变更的情况,可以通过向法院申诉的方式降低租金的金额。地上权人应该付清租金才能抛弃地上权,如果是约定的是无期或者没有约定期限的情况下,地上权人可以随时抛弃地上权,但是应该付清抛弃时的当年租金。土地所有人也可以通过诉讼手段向土地使用人主张未支付的租金。土地出让金的性质不能简单的界定为债权或者物权,可以参考地上权中租金的性质,将土地出让金的法律性质界定为物权化的债权。土地出让金支付依据的是土地出让时签订的出让合同,土地出让合同属于民事合同而非行政合同。土地出让金制度存在包括收取土地出让金的法律规范、分配制度不合理、土地出让金续期缴付规制等方面的问题。大陆法系国家民法中地上权制度中的租金的规定可以用来借鉴完善我国土地出让金制度。未来我国土地出让金制度的应当从土地出让金交付义务、使用权归还后对于土地出让金的影响、土地出让金的公示和登记制度,包括土地出让金的权利义务明确和纠纷解决方式等方面加以完善,应当明确双方的权利义务、建立公示公信制度、对土地出让金的登记进行分级管理、设置相应的民事法律责任。