海口市积压房地产处置构架和相关政策分析

作     者：罗昌荣 

作者单位：重庆大学 

学位级别：硕士

导师姓名：傅鸿源

授予年度：2006年

学科分类：12[管理学] 02[经济学] 0202[经济学-应用经济学] 1201[管理学-管理科学与工程(可授管理学、工学学位)] 020205[经济学-产业经济学] 

主      题：积压房地产 不良资产 停缓建项目 处置 金融风险 

摘      要：海口市的大量的积压房地产大部分来自上世纪90年代初。其中包括大批的闲置商品房,停缓建工程和闲置土地,在总量上和涉及问题的复杂程度上在全国具有代表性。盘活这些积压的房地产,决定着两个方面的需要是否可以得到满足。 一方面是解决城市规划和城市发展的需要。积压的房地产不仅影响城市的规划和发展,还为产业发展带来负面影响。1999年7月国务院办公室印发了《处置海南省积压房地产试点方案》,作为处置海南省积压房地产试点工作的指导方案,将海口市作为处置积压房地产的试点城市并给予优惠政策,以海口市在处置积压房地产上面的方法和经验探寻一条在全国其他城市处置工作具有一定指导作用的道路。 在处置积压房地产的过程中,需要政府、银行和企业积极的配合,寻求在市场和政策的协调,同时政策作为处置工作的主导地位不能动摇。海口市处置积压房地产上这6年的实践中的成绩和不足为其它城市的处置工作起到了政策上的实践和指导作用。 在处置积压房地产的另一个方面,是我国金融系统稳定的需要。海口大量的积压房地产为我国国有商业银行带来了巨额不良贷款,海口积压房地产处置是一个全国性的金融课题。如果不采取恰当措施解决积压房地产带来的不良贷款问题,将为国家的银行体系和整个经济系统运转带来很大的风险。政府在寻求处置积压房地产的同时,更应当从制度方面来考虑国有资产的保护和金融风险的防范。而在实际操作的阶段中处置银行不良资产中的资产定价问题一直是中外学者讨论的焦点,保护商业银行在资产处置过程中的利益是确保国有资产利益的关键。目前四大资产管理公司正在运用的定价模式过于静态和不规范,建议采取更动态的定价模式。 金融风险是指金融体系中的一种“不确定性或不完全信息,即资本(包括有形资本和无形资本)在流通运动过程中由于不确定因素或不完全信息而导致价值或收益损失的可能性。在我国的银行系统还不成熟和完善的前提下,我国的资产处置制度也刚刚起步不到7年,而其在这7年中由50%以上的业务量是在处置由房地产引发的不良资产,然而单纯靠银行和资产管理公司单方面的力量很难达到优化处置不良资产和极大程度地保护国有资产的目的。 国际上在上世纪80到90年代发生过几次具有代表性的由积压房地产导致的不良贷款引发的金融风险,研究国际上成功经验和失败教训有助于寻找我国防范金融风险的模式。同时,转变资产管理公司进入处置不良资产程序的角色,以资