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基于利益相关者理论的GH高速公路reits项目绩效评价研究

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基于利益相关者理论的GH高速公路REITs项目绩效评价研究

作者：曾任远河北地质大学

学位级别：硕士

随着中国不断向现代化强国发展,城乡一体化和区域经济圈的提出,交通基础设施的建设体量与建设需求不断增加,《国家公路网规划》修订版提出到2035年高速公路全面连接地级行政中心、城区人口10万以上市县和重要陆路边境口岸,高速公路里程... 详细信息

随着中国不断向现代化强国发展,城乡一体化和区域经济圈的提出,交通基础设施的建设体量与建设需求不断增加,《国家公路网规划》修订版提出到2035年高速公路全面连接地级行政中心、城区人口10万以上市县和重要陆路边境口岸,高速公路里程达到16.3万公里,高速公路网仍有大量强化和补充完善的任务。作为重资产基础建设行业,高速公路建设所需资金巨大,除了自筹资金外,对外融资成为了高速公路建设不可或缺的重要环节。但由于体制和历史的原因,中国高速公路的建设资金来源较为单一,传统的财政拨款、债券融资和银行贷款等融资方式遭遇瓶颈,融资手段的缺乏限制了行业发展的速度,而reits作为在国内新生的资产证券化融资方式,其特点十分有利于为该困境提供解决方案。2020年4月,证监会和国家发改委颁布了reits试点相关工作的通知和公募reits指引,正式启动这种融资方式的试点。随后相关的试点工作依次展开,在2021年6月正式在证券交易所上市发行。由此,研究高速公路reits的发行具有极其重要的现实意义,总结其成功经验能够为同类企业提供借鉴,以找到走通公募reits这条创新型融资渠道的关键,并能提高高速公路企业发行reits的意愿和效率,助力国内基础设施公募reits市场扩容和持续发展。本文以CT高速集团已经发行的基础设施公募reits项目——GH项目为例,在国内外相关研究结果的基础上,首先剖析其发行流程和运作方式,随后通过对该集团2020-2022年的财务报告和项目本身公开披露的基金公告中的相关数据进行财务和基于理论的分析,对CT高速集团采用reits进行融资的效果进行绩效评价,展开系统性分析,得出如下结论:第一,发行reits契合高速行业和企业的发展需求;第二,合理的交易结构能推进reits顺利发行,并助力企业轻资产转型;第三,发行reits对企业的财务表现和非财务表现都有利,并在法律方面、规范化方面和税收方面提出相应的建议。这将为其他筹划发行基础设施公募reits项目的行业企业提供有效的参考,并为相关部门进一步完善试点工作和政策扶持提供意见。

关键词： reits 绩效评价利益相关者理论高速公路

基于reits的商业地产企业轻资产运营模式研究 ——以凯德集团为例

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基于REITs的商业地产企业轻资产运营模式研究 ——以凯德集团为例

作者：李逸成都大学

学位级别：硕士

近年来,我国房地产市场频繁受到调控,传统的重资产经营模式面临着资金周转缓慢、融资困难以及现金流压力大等问题,这些弊端日益凸显,使得企业经营愈发困难。于是商业地产企业纷纷开始进行轻资产运营模式转型,解决融资难、盘活存量资产... 详细信息

近年来,我国房地产市场频繁受到调控,传统的重资产经营模式面临着资金周转缓慢、融资困难以及现金流压力大等问题,这些弊端日益凸显,使得企业经营愈发困难。于是商业地产企业纷纷开始进行轻资产运营模式转型,解决融资难、盘活存量资产等问题成为重中之重。不动产投资信托基金(reits)为企业实行轻资产运营转型提供了新的思路,通过资产证券化盘活企业重资产,降杠杆,改善资产结构,有助于防范经营风险和财务风险。因此,基于此背景研究商业地产企业如何合理利用reits进行轻资产运营模式转型具有重要意义。首先,本文通过文献研究法梳理了国内外学者关于轻资产运营模式、不动产投资信托基金和企业利用reits实行轻资产转型的相关研究,为本文研究提供理论基础。然后对我国商业地产企业利用reits实现轻资产运营转型的必要性和环境条件进行分析。其次,通过案例分析法对凯德在轻资产运营转型中采取的若干举措进行梳理分析,发现其首先通过剥离非核心资产减债,而后经过发行多只reits持续实现资产退出,并且通过reits进行管理输出和合作开发,经过探索形成了巧妙的双基金运作模式,凯德还可以在reits中获得管理费收入和分派收益。根据数据分析发现,凯德基于reits的资产退出、合作开发、管理输出和品牌输出构成的轻资产运营模式使其资产结构显著变轻,资产管理规模显著扩大,并且营运能力、盈利能力、偿债能力和发展能力均得到不同程度的提升,凯德的轻资产运营转型效果较为显著。再次,通过分析我国领先的转型商业地产企业万达的轻资产运营模式及其成效,发现由于万达未能拥有reits这样的资产可持续退出工具,其资产结构仍然较重。然后通过比较分析法对万达和凯德的财务数据进行横向对比,发现凯德的各项财务能力均在不同程度优于万达,因此凯德基于reits的轻资产运营模式相对国内典型的轻资产运营模式来说具备优势性,更值得我国商业地产企业进行学习。最后,通过分析我国商业地产企业目前在自身方面的资源能力情况,总结得出我国商业地产企业学习凯德利用reits实现轻资产运营转型的阻碍。建议企业应当采取提升商业运营能力、做好人才储备、培养资本运作能力、加强品牌建设等手段实现更加高效的轻资产运营转型。

关键词：轻资产运营模式 reits 凯德集团

基于熵权-多级可拓的长租公寓reits融资风险评价

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项目管理技术 2024年第2期22卷 64-69页

作者：李春晓秦文怡黄文豪河北建筑工程学院河北张家口075000

随着长租公寓reits融资模式的不断发展,信托融资被越来越多的房地产经营者运用。为保障长租公寓reits融资模式顺利开展,其项目融资风险不可忽视。针对长租公寓reits融资运作流程,首先,通过文献研究对融资过程中的风险因素进行识别与划分... 详细信息

随着长租公寓reits融资模式的不断发展,信托融资被越来越多的房地产经营者运用。为保障长租公寓reits融资模式顺利开展,其项目融资风险不可忽视。针对长租公寓reits融资运作流程,首先,通过文献研究对融资过程中的风险因素进行识别与划分,构建包括18个二级风险指标在内的风险评价体系;其次,建立熵权-多级可拓风险评价模型,得到风险指标评价等级;最后,通过案例验证模型可行性,对项目存在的风险提出相应的对策。

关键词：长租公寓 reits 融资风险熵权多级可拓

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reits在我国城市更新项目中的应用研究

建筑经济 2024年第6期45卷 49-55页

作者：陈惠斐龚亚男张峥萧敬豪广州市城市规划勘测设计研究院有限公司广东广州510060 广州市资源规划和海洋科技协同创新中心广东广州510060 广东省城市感知与监测预警企业重点实验室广东广州510060

对标reits底层资产、运营管理、政策制度等基本要求,开展城市更新项目应用reits的匹配性分析,借鉴美日等国家reits应用的成熟经验,提出reits在我国城市更新项目中“1个模式+3个要点”的应用建议,以期为城市更新多元化融资方式构建提供... 详细信息

对标reits底层资产、运营管理、政策制度等基本要求,开展城市更新项目应用reits的匹配性分析,借鉴美日等国家reits应用的成熟经验,提出reits在我国城市更新项目中“1个模式+3个要点”的应用建议,以期为城市更新多元化融资方式构建提供助力。

关键词： reits 城市更新应用研究

reits盘活存量、扩容增量良性价值研究——以X工程为例

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中国总会计师 2024年第5期 166-170页

作者：兰新良中铁十七局集团有限公司

“十四五”时期,reits进入国家级发展规划,推动了信息网络新型基础设施reits的健康发展,有效盘活存量资产,形成资产和投资的良性循环,具有重要的价值和意义。本文就国内外reits在建筑企业中的运用、信息网络新型基础设施reits的发展对... 详细信息

“十四五”时期,reits进入国家级发展规划,推动了信息网络新型基础设施reits的健康发展,有效盘活存量资产,形成资产和投资的良性循环,具有重要的价值和意义。本文就国内外reits在建筑企业中的运用、信息网络新型基础设施reits的发展对建筑企业的影响进行研究,从建筑企业运作模式需求的转变,reits发展基建投资的资金来源、配置渠道及模式转变,reits盘活存量、扩容增量良性价值体现,以及存在的问题等方面阐述了信息网络新型基础设施行业reits引入将会超越杠杆效应的束缚,激活存量促进增量效能,推动基础设施的投资,实现建筑企业的价值增值,促进“中国建造”国际基础设施的良性发展。

关键词： reits 盘活存量扩容增量信息网络国际基础设施投资发展

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reits合并报表的局限性和优化策略分析

当代会计 2024年第5期 112-114页

作者：秦溱蔚广西能源集团有限公司

reits在扩大有效投资、促进投融资良性循环、健全资产运营管理机制等方面发挥着重要作用。reits合并报表可以提高企业财务信息的透明度和准确性,有助于企业作出科学决策,进而增强企业在金融市场的竞争力。然而,当前reits合并报表存在信... 详细信息

reits在扩大有效投资、促进投融资良性循环、健全资产运营管理机制等方面发挥着重要作用。reits合并报表可以提高企业财务信息的透明度和准确性,有助于企业作出科学决策,进而增强企业在金融市场的竞争力。然而,当前reits合并报表存在信息披露不足、忽视非财务信息价值、难以反映reits特性与风险等问题。基于此,探讨了不动产投资信托基金(reits)合并报表的局限性,提出了一系列优化策略,包括统一会计准则、加强信息披露与增强复杂交易处理能力,加强信息披露规范、完善编制方法与强化风险管理,构建非财务信息评估体系,提高会计师的专业素质。

关键词： reits 合并报表信息披露

reits收购估值对于我国reits发展的重要性

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产业创新研究 2024年第1期 148-150页

作者：陈光河北金融学院河北保定071051

不动产投资信托基金(reits)在中国的引入可以促进实体经济的发展,提高不动产市场的流动性和透明度。基础设施reits在中国的推广和发展有助于为中国基础设施提供资金支持,支持基础设施建设和改善,同时也为投资者提供多样化的投资选择。RE... 详细信息

不动产投资信托基金(reits)在中国的引入可以促进实体经济的发展,提高不动产市场的流动性和透明度。基础设施reits在中国的推广和发展有助于为中国基础设施提供资金支持,支持基础设施建设和改善,同时也为投资者提供多样化的投资选择。reits通过收购来扩大规模,本文首先结合reits资产收购的动力、reits合理估值定价与扩募的关系、reits估值——价格传导机制,表明了reits收购中合理的估值对我国reits发展的重要性;其次结合我国reits底层资产估值方法适用性分析,为当下我国蓬勃发展的reits市场提出了相应的政策建议。

关键词： reits 资产收购估值方法

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基于收益影响因素的reits投资策略分析

债券 2024年第6期 91-96页

作者：王慧南京银行资金运营中心

我国公募基础设施领域不动产投资信托基金(reits)市场刚刚起步,市场建设力度逐步加大,reits投资价值值得深入研究。本文分析了reits的投资收益来源,讨论了收益影响因素及投资风险点,并根据投资者特性,针对短期和长期两个视角提出投资策... 详细信息

我国公募基础设施领域不动产投资信托基金(reits)市场刚刚起步,市场建设力度逐步加大,reits投资价值值得深入研究。本文分析了reits的投资收益来源,讨论了收益影响因素及投资风险点,并根据投资者特性,针对短期和长期两个视角提出投资策略,最后对典型产品的底层资产情况进行了重点分析。

关键词： reits 投资策略底层资产

基础设施reits所得税重复征税：困境溯源与消除进路

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湖北经济学院学报(人文社会科学版) 2024年第8期 51-56页

作者：卢秀秀中南大学法学院

基础设施reits所得税重复征税问题是制约其发展的税收“瓶颈”之一。信托所得税收理论缺位企业所得税收理论内含矛盾是其理论成因；信托“双重所有权”原则与物权“一物一权”原则存在冲突是其制度成因；专门性所得税立法缺失、信托所... 详细信息

基础设施reits所得税重复征税问题是制约其发展的税收“瓶颈”之一。信托所得税收理论缺位企业所得税收理论内含矛盾是其理论成因；信托“双重所有权”原则与物权“一物一权”原则存在冲突是其制度成因；专门性所得税立法缺失、信托所得归属规则缺失、税收优惠特别规定缺位是其规范成因。消除基础设施reits所得税重复征税，一要构建以“导管理论”为主“、实体理论”为辅的信托所得课税理论体系；二要确立基础设施reits所得税中的消除重复征税原则；三要确认受托人的代缴义务人地位；四要科学设定我国基础设施reits所得税优惠政策。

关键词：基础设施 reits 所得税重复征税税收优惠