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房地产投资信托财务绩效评估研究 ——以S-reits为例

上海证券报

作者：梁银妍

中金安徽交控REIT是中金基金第三单获批的公募reits基金。中金安徽交控REIT拟任基金经理牛天罡表示，中国基础设施存量规模巨大，逐步形成了自己的发展特色，未来c-reits（中国房地产投资信托基金）市场大有可为。c-reits实现良性发展... 详细信息

中金安徽交控REIT是中金基金第三单获批的公募reits基金。中金安徽交控REIT拟任基金经理牛天罡表示，中国基础设施存量规模巨大，逐步形成了自己的发展特色，未来c-reits（中国房地产投资信托基金）市场大有可为。c-reits实现良性发展，关键在于严把底层资产质量关、控制产品结

关键词： c-reits 公募基金基金管理人四方面良性发展

来源： cnki报纸评论

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房地产投资信托财务绩效评估研究 ——...

作者：钱兰陕西师范大学

学位级别：硕士

迈入21世纪,房地产业以前所未有的发展速度和规模成为我国经济的支柱产业。然而,自2003年国家“121”号文对房地产业资金链的严控,房地产业获取银行贷款的门槛不断提高。作为资金密集型产业,房地产企业对银行贷款的高度依赖,使得潜在经... 详细信息

迈入21世纪,房地产业以前所未有的发展速度和规模成为我国经济的支柱产业。然而,自2003年国家“121”号文对房地产业资金链的严控,房地产业获取银行贷款的门槛不断提高。作为资金密集型产业,房地产企业对银行贷款的高度依赖,使得潜在经济风险不容忽视。引进房地产投资信托（reits, Real Estate Investment Trust）模式有助于拓宽房地产业融资渠道,分散银行系统风险。一定可接受的风险水平上,实现基金单位持有者投资价值最大化是房地产投资信托应当追求的最关键目标,而达到这个目标的要求是其未来进一步发展的基础。从企业融资相关文献资料证据显示,对于投资经营策略的选择而言,实行集中化投资策略的公司有更好的业绩表现。鉴于我国有关reits的专项管理办法或业务指引没有出台,未建立起合乎国际标准的reits产品,缺乏可供进行实证研究的国内现实案例和数据资料,与此同时,发展reits义是目前国内急于拓宽房地产企业融资渠道、缓解银行信贷压力的现实需要。本文将在发展较为成熟的新加坡reits市场内,选抒7家业务类型各异且布局侧重各有不同的权益型上市reits （S-reits）作为财务绩效评估研究案例,从盈利水平和投资风险度两方面,运用多种指标与方法对其业绩水平进行测量与评估,得出结论：集中投资于不同房地产类型使得reits的盈利能力和投资风险存在一定的差异。在此基础上,运用SWOT-cLPV矩阵模型对reits在我国的发展进行定性和定量相结合的态势分析,进一步认清形势、清晰未来发展思路。最后,通过以上分析研究,借鉴新加坡reits发展经验,结合我国国情,提出对组建我国权益型reits基金产品（c-reits）的启示与发展建议。第一章绪论部分主要概述了本文的选题背景、研究意义、研究文献、研究内容、文章框架及本研究的特色与创新之处等内容。第二章本章对信托理论、集中投资策略理论、企业绩效评估理论和道式股价波动理论做了简单介绍,为论文的进一步研究做出了理论铺垫。第三章以新加坡权益型上市reits （S-reits）为例,对房地产投资信托的绩效水平进行测量评估。首先,对新加坡reits的发展进行了综述。其次,运用杜邦分析法和营运现金流（FFO）指标对样本基金的盈利能力进行考察。最后,运用协整分析法分析7家样本基金与新加坡海峡指数之间的相关性,并通过测算样本基金股票日收盘价P的标准差或方差来考察其股价波动性风险情况。在对新加坡案例进行财务绩效评估分析,全面掌握reits盈利能力和风险特性的基础上,以国产“准reits"的诞生与成长历程为背景,运用SWOT-cLPV交义矩阵模型对reits在我国的发展进行定性和定量相结合的态势分析。然后,从这种发展态势的分析研究中找出有利的、值得发扬的因素,以及不利的、需要避开的东西,进一步认清形势、清晰未来发展思路。第四章通过对新加坡案例财务绩效的评估研究,结合房地产投资信托在我国发展态势的分析,由此明确组建我国权益型reits产品（c-reits）的投资组合定位,并提出相应的未来发展建议。

关键词：房地产投资信托绩效评估 S-reits c-reits

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房地产投资信托的法律模式研究

房地产投资信托的法律模式研究

作者：田丁山西财经大学

学位级别：硕士

房地产业是我国现阶段经济发展的支柱型产业之一，它具有资金密集、周期长、受政策影响大等特点。而房地产实体不可移动、不可分割、价格昂贵等特性使得其资产流动性较差，容易引起该行业投资风险的过度集中和形成资金缺口，因此房地产... 详细信息

房地产业是我国现阶段经济发展的支柱型产业之一，它具有资金密集、周期长、受政策影响大等特点。而房地产实体不可移动、不可分割、价格昂贵等特性使得其资产流动性较差，容易引起该行业投资风险的过度集中和形成资金缺口，因此房地产行业是否有优质的融资渠道是其生存和发展的关键所在。房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts），简称reits，是房地产金融在发展过程中所衍生的一种产品。它募集社会资金形成信托资产，并投资于房地产及相关领域，为该行业提供了新的融资渠道，有效利用了社会闲散资金，也为中小投资者提供了投资房地产的渠道，使其有机会参与到该行业的收益分配中。我国目前reits尚属于初级阶段，其运行体制的不完善使得房地产行业的发展受到了一定程度的限制，也间接影响了我国的经济，而法律因素是阻碍reits在我国发展的重要原因。为确保reits在我国有序地发展，必须建立和完善一系列配套的法律法规。本文致力于研究我国发展reits需构建的法律模式，采用了文献法、案例研究法、比较分析法等研究方法，试图通过对reits各种模式的分析和比较，提出符合我国国情的reits发展模式及配套法律体系。全文共分为五部分。第一部分简单介绍了reits的研究背景和意义，对于目前国内外相关的文献进行了研究和汇总，并阐明了文章所用的研究方法;第二部分阐述了reits的定义、特征、发展概况和类型，并对美国及亚洲地区reits运行机制、配套法律等进行了介绍和比较;第三部分对于reits的法律模式进行分析和提炼。就法律架构而言主要有契约型和公司型两种，两种架构的适用领域及侧重点各有不同，在具体操作的过程中各法律主体分别对应各自的权利及责任;第四部分对我国发展reits意义及现状进行了分析，揭示了目前的法律模式所面临的问题;第五部分提出了我国reits法律模式的构建初想，即：发展真正意义上的c-reits可采用契约型的法律架构、统一型的立法模式、对c-reits进行专项立法、营造良好的法律环境、限制c-reits的经营条件、规范其操作模式等，为c-reits在我国的快速的发展创造良好的条件。

关键词：房地产投资信托法律模式契约型法律架构 c-reits

借鉴美国经验完善中国reits发展 ——基于中信启航与美国reits比较视角

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借鉴美国经验完善中国REITs发展 ——基于中信启航与美国REITs比...

作者：孙静河北大学

学位级别：硕士

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,reits)是一种通过发行股票或者是单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金,由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务,并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊集合... 详细信息

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,reits)是一种通过发行股票或者是单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金,由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务,并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊集合投资制度。现今reits在发达国家尤其是美国市场取得了长足发展。面对我国房地产商融资途径狭窄、房地产金融产品种类过分单一、房屋存量大等问题,将房地产金融视野从开发转向后期地产经营对我国金融健康发展有着至关重要的作用。为此,央行、证监会先后多次发文要求积极稳妥推进reits在我国的发展。2014年5月13日,中国证监会发布了《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》,该文件明确表明要构建reits产品在中国的运作方案,并批准中信启航资管计划在深交所上市。同年央行公布的“930”新政也提到建立reits试点的构想。因此从我国房地产发展背景和政策导向来看,reits面临着难得的发展契机。首先,本文总结美国reits设立、营运和市场表现。在reits设立方面,阐述了reits标的资产选取、信用评级和增级方法、以及reits筹资方式。在营运方面,介绍了reits不同募集方式所对应的营运方式。通过reits与股票、债券和票据三者的年化回报率、reits收益率和通胀率之间的关系来分析reits市场表现及对冲通胀能力。然后,从宏观金融环境、房地产投资环境、法律环境等方面探讨美国reits成功的经验,发现reits发展进程中监管部门与时俱进,在满足reits核心要求的前提下不断调整和放松管制,是促进reits繁荣的重要原因。文章最后一部分引入中信启航资产管理计划,并将其与中国早期c-reits及美国reits产品进行对比,找出该计划相较于c-reits在组织结构、运作机制等方面的优势,以及与美国标准化reits产品相比,中国reits产品具有无法公募上市、无税收优惠等不足。最后结合我国总体发展背景,从reits产品组织结构、运作周期、税收法案等方面阐明自己的意见建议。

关键词： reits 中信启航 TRA86 c-reits 租售比

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我国住宅租赁reits发展研究

我国住宅租赁REITs发展研究

作者：谢颖华中师范大学

学位级别：硕士

十九大报告提出坚持“房住不炒、租购并举”的住房制度,强调回归房子的居住属性,大大推动了住宅租赁市场的发展。一、二线城市聚集了大量的年轻流动人口,城市的房价过高,住宅租赁市场为他们的过渡期提供了选择。但是房地产企业建设租赁... 详细信息

十九大报告提出坚持“房住不炒、租购并举”的住房制度,强调回归房子的居住属性,大大推动了住宅租赁市场的发展。一、二线城市聚集了大量的年轻流动人口,城市的房价过高,住宅租赁市场为他们的过渡期提供了选择。但是房地产企业建设租赁住房面临前期投入大、经营周期长、资金回收期长等问题,依然需要金融市场的助力。资产证券化是用来盘活资产负债表资产的重要工具,而reits是解决住宅租赁市场资金融通的重要手段,我国境内reits尚在探索起步阶段,加上当前我国需要大力发展住宅租赁市场,因此以住宅租赁reits为研究选题具有重要的理论意义与现实意义。本文梳理了 reits的模式,.分析了我国住宅租赁reits的发展现状,运用案例分析与对比分析对我国房地产租赁市场的类reits典型案例——2017年度发行的三单租赁类reits进行深入剖析,研究了住宅租赁领域类reits产品的发行情况、运行模式以及创新与不足,并针对我国住宅租赁reits发展存在法律法规、税收机制不完善、标的物业成本高、收益不稳定以及外部发展环境影响等问题提出建设性意见建议。通过本文研究表明:我国适合以集中式住宅租赁市场的物业作为标的物业来发展reits,通过整合零散的住宅租赁市场,统一化改造管理,形成规模效应来降低标的物业的高成本;需要借鉴其他国家或地区比较成熟reits的运行模式,完善组织结构、资产要求、收入要求、收益分配要求、长期债务要求等法律法规,并制定适合我国国情的税收激励机制,亟需培养专业化的人才,并加强租赁市场、金融市场、政府、监管等多部门的合作,以此来推动c-reits在住宅租赁领域的最先落地。

关键词：住宅租赁reits 类reits典型案例 c-reits

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浅析发展我国房地产投资信托制度

经济视角 2011年第11期30卷 52-53页

作者：赵文北京文信德成科技有限公司北京100078

房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,简称reits),是金融业与房地产业融合的产物,是房地产金融的重要组成部分。自1960年于美国起源以来,reits在全球范围内迅速发展。针对当前我国房地产市场的现状,发展reits对构建结构完善... 详细信息

房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,简称reits),是金融业与房地产业融合的产物,是房地产金融的重要组成部分。自1960年于美国起源以来,reits在全球范围内迅速发展。针对当前我国房地产市场的现状,发展reits对构建结构完善、功能齐全、多元化的房地产金融体系,具有积极意义。本文旨在通过分析中国reits(c-reits)的基本发展模式,提出发展reits的政策建议,以供相关人士参考。

关键词： c-reits 发展模式政策建议