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长租公寓类REITS融资定价问题研究——以旭辉领寓REITS为例

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长租公寓类REITS融资定价问题研究——以旭辉领寓REITS为例

作者：成晓雨上海师范大学

学位级别：硕士

随着中国城镇化进程的进一步加深,长租公寓行业在中国得到发展,政策的利好也促使其进一步发展。然而长租公寓的发展却因为融资渠道狭窄、融资成本高、投资回收期长等原因而受到了限制。REITS的出现为长租公寓的融资方式提供了新的思路。... 详细信息

随着中国城镇化进程的进一步加深,长租公寓行业在中国得到发展,政策的利好也促使其进一步发展。然而长租公寓的发展却因为融资渠道狭窄、融资成本高、投资回收期长等原因而受到了限制。REITS的出现为长租公寓的融资方式提供了新的思路。2018年6月21日,国内首支民企储价发行的权益类REITS——旭辉领寓类REITS在上交所公开发行,此次REITS的成功发行进一步推动了不动产证券化的突破创新,为存量公寓的盘活树立了榜样。本文选取旭辉领寓类REITS为例,采取蒙特卡洛模拟的方法,对项目底层净现金流建立具体的模型,对不确定变量确定概率分布,基于此基础上对项目的净现金流入做了预测,并通过压力测试分析了此次专项计划可能存在的信用风险。针对旭辉领寓类REITS,提出了其在运营过程中的相关风险并提出了对应的解决措施,此外,基于蒙特卡洛模拟确定的现金流对两个优先级支持证券进行了估值。通过研究发现,旭辉领寓类REITS的现金流能对其优先级支持证券实现覆盖,保障了投资人的一定安全性,能够提前盘活租金收益,且估值结果与发行面值接近,REITS的出现为长租公寓行业的融资方式提供了新的思路。本文不足之处在于本项目采用私募方式发行,相关资料难以获取,影响研究的全面性,此外本文研究成果尚未得到检验,其合理性有待验证。同时研究时间和研究水平等限制因素也使得分析内容并不详尽。

关键词：房地产信托投资基金蒙特卡洛模拟长租公寓融资

长租公寓资产证券化定价研究 ——以自如长租公寓资产支持证券为例

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长租公寓资产证券化定价研究 ——以自...

作者：陈长征中南财经政法大学

学位级别：硕士

随着我国城市化进程的推进,我国住房租赁市场需求日益旺盛。与此同时,自2015年以来,《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》等一系列政策的发布也表明了政府对于住房租赁市场的极大重视。在市场需求和政策的双重推动下,我国长租... 详细信息

随着我国城市化进程的推进,我国住房租赁市场需求日益旺盛。与此同时,自2015年以来,《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》等一系列政策的发布也表明了政府对于住房租赁市场的极大重视。在市场需求和政策的双重推动下,我国长租公寓市场迎来了爆发式的发展。但是在长租公寓市场规模不断扩大的过程中,长租公寓的一些经营问题也逐渐显露出来。由于住房作为不动产,具有较高的取得成本,在市场竞争不断激烈的情况下,长租公寓企业面临资金缺口大、租金收益回收期长以及融资渠道窄等经营困境。因此长租公寓企业亟需寻找适合于自身的融资渠道,提高融资效率以取得更好的经营效益。传统融资渠道融资效率低下,资产证券化成为许多长租公寓争相选择的新型融资方式。随着越来越多的长租公寓企业发行资产支持证券,如何合理地估计该类证券的价格成为日益凸显的问题。基于长租公寓自身的经营特性,该类资产支持证券在交易结构上普遍具有底层资产分散、发行期限短、资产池循环购买和具有双重特殊利益载体等基本特点。此外在现金流方面则普遍存在早偿风险,违约风险以及利率期限结构风险等风险特征。这些基本特点和风险特征使得传统的可比定价法和静态现金流折现法不再适用于长租公寓资产支持证券定价研究,需要寻找其他方法来合理地估计该类证券的价格。经过本文对文献的总结梳理和理论研究,发现基于蒙特卡洛模拟的期权调整利差法适用于长租公寓资产证券化产品的理论价格研究。为了验证理论结果,本文以自如长租公寓资产支持证券作为案例进行实证研究。首先使用固定早偿率模型和克格斯利率模型等模型分别对该资产支持证券的基础资产早偿率、违约率以及利率期限结构进行模拟。再通过预测的现金流与估计的期权调整贴现因子来计算该证券的价格。研究结果表明,使用该方法得出的证券价格与证券实际价格仅相差不到0.2%。因此本文得出如下结论:第一,一般的静态现金流折现法和静态利差法难以合理地确定此类资产支持证券的价格。第二,期权调整利差法能够综合考虑利率的期限结构、债权的隐含期权以及基础资产现金流等各种影响因素,从而更加适用于长租公寓资产支持证券的定价。第三,结构化信用分层设计下,经期权调整利差法估计的长租公寓资产支持证券价格具有相当的稳定性,能够很大程度上承受违约率上涨引起的基础资产现金流减少对优先级证券价格的影响。基于以上结论,建议从严格底层资产,完善定价基础并加强信息披露以及多样化定价方法等方面进一步改进长租公寓资产支持证券的定价手段,使得该类证券的定价结果更为合理。

关键词：长租公寓资产证券化定价蒙特卡洛模拟期权调整利差法

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长租公寓爆仓原因及对策分析

住宅与房地产 2021年第14期 68-70页

作者：王舒陈峰华中师范大学经济与工商管理学院华中师范大学湖北省房地产研究中心

通过梳理长租公寓的发展现状,明确长租公寓当前所处的洗牌出清阶段与爆雷企业多为分散式、轻资产运营的特征。本文认为,长租公寓大面积爆雷的原因在于叠加了其本身经营模式存在风险、市场整体租金水平较低以及政府有效监管缺位三重因素... 详细信息

通过梳理长租公寓的发展现状,明确长租公寓当前所处的洗牌出清阶段与爆雷企业多为分散式、轻资产运营的特征。本文认为,长租公寓大面积爆雷的原因在于叠加了其本身经营模式存在风险、市场整体租金水平较低以及政府有效监管缺位三重因素。基于此,提出鼓励重资产运营的发展模式、引导市场租金回到合理区间、企业延长服务链条以增加盈利、加强对企业信息差管理与建立参数监管体系等建议,以促进长租公寓平稳健康发展。

关键词：长租公寓长收短付爆仓参数监管体系

长租公寓的精细化、社区化设计策略 ——以成渝地区为例

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长租公寓的精细化、社区化设计策略 —...

作者：刘燚重庆大学

学位级别：硕士

我国房地产行业在经历了激进的黄金十年后,从增量时代逐步进入存量时代。在国家政策宏观调控、青年群体租住需求暴涨、住居观念转变以及资本市场大力助推的时代背景下,长租公寓行业在近几年快速崛起,尤其在YOU+青年社区获得小米旗下顺... 详细信息

我国房地产行业在经历了激进的黄金十年后,从增量时代逐步进入存量时代。在国家政策宏观调控、青年群体租住需求暴涨、住居观念转变以及资本市场大力助推的时代背景下,长租公寓行业在近几年快速崛起,尤其在YOU+青年社区获得小米旗下顺为资本1亿元的融资之后,“小米公寓”一时间吸引了房地产行业及相关财经媒体的目光。至此,长租公寓真正进入公众视野,各方资本迅速入驻抢占市场份额。暴风式的增长对该类型建筑造成的最大影响即实践先行理论滞后:由于学术领域尚无系统研究论述,长租公寓在无相关规范引导、无设计理论参照的情况下不断涌现,空间品质参差不齐,建筑性格特征模糊。尤其成渝两市作为成渝城市群的核心城市又同属于新一线城市范畴,市场潜力可观,各大公寓品牌也陆续入驻,但相关学术理论研究却无人问津。因此,笔者期望通过文献研究、网络问卷、田野调查以及归纳演绎等多种研究方法,明确长租公寓这一新兴建筑类型的发展历程与特点、使用人群需求与现状矛盾,提出相关研究要素与新型租住模式,以成渝地区为例从精细化、社区化两个层面提出相应设计策略,并将其运用到实际案例的优化改造中加以验证,试图寻求一种在长租公寓建筑设计过程中相对经济高效且科学合理的设计方法和逻辑。本论文共分为六个章节:第一章绪论,包括课题的研究背景、研究对象、研究目的与意义、国内外研究综述、研究内容与方法以及研究框架。第二章是对研究对象特点、人群需求以及研究要素的分析,通过梳理其发展历程和相关相似概念的区分,明确长租公寓的五大特点,结合相关理论和网络问卷调查,从纵、横两个方向分别对当代青年群体特征与租住需求以及成渝地区青年租住群体现状需求进行研究分析,总结了租住现状的四大矛盾、提出九类租住模式以及本文的两大研究重点和六个研究要素,为论文第三、四章奠定了基础。第三章是针对长租公寓的现状调研,包括成渝地区25个样本的田野调查和国内外优秀案例的网络调研两个部分。田野调查部分通过测绘、图像、访谈、问卷等多种方式获取一手资料,根据研究要素,从空间实态和社区活力两个部分对调研结果进行对比分析,归纳总结出长租公寓的一般设计模式与现状问题;网络调研部分针对现状问题对国内外优秀案例进行借鉴学习,为论文第四章相关设计策略的提出提供了参考依据。第四章是以两大研究重点和六个研究要素为基本框架,从精细化和社区化两个层面提出相应设计策略。精细化体现在功能配置明确化、套型定位精准化以及空间尺寸精细化三个方面;社区化则体现在居民结构的平衡、公共空间的多层次塑造以及公共空间的场所感营造三个方面。第五章是相关设计策略在实际案例中的实践运用,针对具体案例空间实态与社区活力存在的三个主要问题,从实用性改造和概念性改造两个角度出发提出了两种不同程度的改造方案,分别对原项目进行了可实施的的优化调整和系统性的原址再设计,通过对实际案例的研究推敲,实现了设计策略的进一步深化和完善。第六章结语,对论文的主要研究结论和主要研究成果进行梳理总结,同时提出了研究的局限性和对未来研究方向的展望。

关键词：长租公寓精细化社区化

分散式长租公寓N+1模式的缘起及对租赁市场的影响研究

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分散式长租公寓N+1模式的缘起及对租赁市场的影响研究

2023中国住房租赁发展论坛

作者：陈杰邓旷旷上海交通大学住房与城乡建设研究中心上海财经大学公共经济与管理学院

"N+1"改造是分散式长租公寓行业中一个难以回避的话题,但相关实证研究很少。本文首先梳理了住房市场租赁实务中"N+1"模式的出现缘起及相关的政策演变,探讨了这个模式的相关争论焦点;其次构建了一个经济学的分析框架来审视其可能的市场... 详细信息

"N+1"改造是分散式长租公寓行业中一个难以回避的话题,但相关实证研究很少。本文首先梳理了住房市场租赁实务中"N+1"模式的出现缘起及相关的政策演变,探讨了这个模式的相关争论焦点;其次构建了一个经济学的分析框架来审视其可能的市场效应和福利效果,指出"N+1"改造对市场租金和租房供应净增量的影响大小取决于租房的需求弹性。本文最后利用某头部长租公寓上海样本的承租人租赁合同和业主出租合同信息数据,分别从承租人和业主的角度分析了房源实施改造所带来的影响。基于特征价格法的实证分析发现,相比于普通房源,"N+1"改造后的房源能给业主平均增加近20%的租金收益,也让租金平均下降近5%,同时还缩短了房源空置期。这表明,"N+1"改造通过提高住房租赁市场的匹配效率,可以同时增进租赁双方的福利。基于本文研究结果,我们建议,相关政府主管部门应当在合法合规的前提下合理鼓励租赁住房的"N+1"改造,并制定精细化的管理规范措施。

关键词：住房租赁长租公寓租金水平 "N+1"改造

来源： cnki会议评论

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关于长租公寓市场供需现状的分析及建议

关于长租公寓市场供需现状的分析及建议

长租公寓类REITs融资相关问题研究——以阳光城为例

2023中国住房租赁发展论坛

作者：蔡田雨于明生深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司

在政策的推动下,我国长租房租赁市场迅速发展,但同时也出现了法律政策支持力度不够、长租房租赁市场供需不平衡、长租公寓产品较为单一等问题。今后长租房租赁市场将建立健全法律制度、盘活存量资源以开辟增量市场、加强租赁企业专业服... 详细信息

在政策的推动下,我国长租房租赁市场迅速发展,但同时也出现了法律政策支持力度不够、长租房租赁市场供需不平衡、长租公寓产品较为单一等问题。今后长租房租赁市场将建立健全法律制度、盘活存量资源以开辟增量市场、加强租赁企业专业服务及长租房租赁市场的配套服务,促进我国长租房租赁市场规范蓬勃发展。

关键词：长租公寓租赁住房市场监管

来源： cnki会议评论

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长租公寓类REITs融资相关问题研究——以阳光城为例

作者：郑欢欢厦门大学

学位级别：硕士

长租公寓作为住房租赁细分市场之一,基于国家政策的支持和旺盛的市场需求,其发展前景备受瞩目。越来越多的房地产开发企业也涉足其中,谋求战略转型升级。但在实际运营中,长租公寓行业却存在发展困境,其回报周期长、盈利难的特点决定了... 详细信息

长租公寓作为住房租赁细分市场之一,基于国家政策的支持和旺盛的市场需求,其发展前景备受瞩目。越来越多的房地产开发企业也涉足其中,谋求战略转型升级。但在实际运营中,长租公寓行业却存在发展困境,其回报周期长、盈利难的特点决定了其需要大量的资金支持。类REITs作为国内目前资产证券化融资方式的重要组成部分,与长租公寓的结合有助于长租公寓实现规模化扩张,解决成本端的资金需求问题。本文通过对阳光城长租公寓类REITs案例的系统分析,发现类REITs融资对企业财务方面的影响不止只是带来降低融资成本、降低杠杆水平等有利方面的影响,同样也存在不利影响。由于转租标的物业计提的预计负债构成2018年年末的重大变动情况,所以对转租标的物业进行进一步的财务分析和战略分析。并在现有数据的基础上,预测2020年执行新租赁准则将带来的财务影响,分析由于发行长租公寓类REITs而计提的预计负债对公司的财务报表当期和以后年度的影响,并对存在的标的物业的盈利能力较弱、相关法律制度的空缺等主要风险分别从企业和政府相关部门的角度提出对策建议。在分析的过程中,本文也发现融资人出售标的物业的内生需求不足严重阻碍了REITs在国内的发展。公募REITs即将到来,长租公寓是重要试点行业,企业提前布局长租公寓行业有利于抢占先机。将来依托公募REITs的优势,行业会获得更稳定的现金流来源,同时也会使得专业公寓经营者更加关注长租公寓的盈利问题和提高服务质量,双管齐下,共同推动行业的健康发展。

关键词：房地产投资信托基金长租公寓融资

长租公寓市场资产证券化案例分析 ——以“自如1号”为例

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长租公寓市场资产证券化案例分析 ——...

作者：孙永恒西南政法大学

学位级别：硕士

随着中国城镇化率的不断提高,城市住房系统出现局部供需不平衡,住房租赁行业应运而生并快速发展,其中长租公寓行业的发展最引人注目。然而,长租公寓行业普遍存在前期成本投入较大、盈利空间有限、资金周转速度较慢等问题,传统的银行抵... 详细信息

随着中国城镇化率的不断提高,城市住房系统出现局部供需不平衡,住房租赁行业应运而生并快速发展,其中长租公寓行业的发展最引人注目。然而,长租公寓行业普遍存在前期成本投入较大、盈利空间有限、资金周转速度较慢等问题,传统的银行抵押融资渠道又对该行业有诸多限制,如何解决融资问题成为行业发展的难题。自2015年后,国家对长租公寓行业租赁政策及融资政策给予了大力支持,自如公寓顺势进行资产证券化尝试,一定程度上缓解了企业融资困境,为长租公寓行业融资提供了新的方向,本文旨在研究自如1号资产支持证券,寻找其创新及不足之处,为长租企业后续融资以及行业发展提供理论支持。本文采用了文献综述法、对比分析法及敏感分析法,以自如1号资产支持证券为研究对象,介绍了该证券的发行背景、交易结构及产品结构,并描述基础资产池及底层资产状况与该证券发行后的现状,同时结合资产证券化的理论与该证券的实际情况,多角度进行分析:从政策支持以及自如资金需求等方面分析其资产证券化动因;对循环购买、信托受益权与消费金融的介入等特色交易结构进行分析;同时与该行业已发行的魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益性房托资产支持专项计划以及中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划进行对比分析指出自如1号与其他长租公寓类资产证券化产品的特色设计;最后在不同收益率的要求下对自如1号证券进行现金流预测分析。基于以上的分析,本文分别对自持、转租、托管等运营模式下,长租公寓企业通过不同的路径进行资产证券化提出建议:自持的运营条件下,长租公寓企业可以选择类REITs或CMBS打造完整业务链条;转租的运营模式下,长租公寓企业可以借助信托受益权进行资产证券化;托管的运营模式下,长租公寓企业可以通过应收账款债券类ABS进行融资。最后本文对长租公寓进行资产证券化作出相关政策建议并对长租公寓的发展及未来作出展望。

关键词：资产证券化长租公寓消费分期信托受益权

长租公寓资产证券化研究 ——以A资产支持专项计划为例

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长租公寓资产证券化研究 ——以A资产...

作者：吴良娟中国财政科学研究院

学位级别：硕士

党的十九大明确了加快发展住房租赁市场,推行租购同权,多方位释放供给侧房源的方向。政策上的倾斜给房屋租赁市场注入了活力,市场上涌现出一批新品牌公寓。长租公寓运营的特性决定了它在发展前期需要大规模资本推动,因此融资问题成为了... 详细信息

党的十九大明确了加快发展住房租赁市场,推行租购同权,多方位释放供给侧房源的方向。政策上的倾斜给房屋租赁市场注入了活力,市场上涌现出一批新品牌公寓。长租公寓运营的特性决定了它在发展前期需要大规模资本推动,因此融资问题成为了长租公寓发展的一大关键。资产证券化起源于美国,在国内发展历程尚短。它作为一种新型的房地产融资工具,能够为房地产租赁行业提供新的融资渠道,缓解长租公寓的资金压力。本文以“A公司资产支持专项计划”为案例,研究资产证券化在长租公寓行业的应用。本文采用了文献研究和案例分析相结合的方式,介绍了长租公寓资产证券化的发展现状、资产证券化案例的企业状况、融资动因等。详细分析了该案例中标的资产组合资产池的优劣势。整篇文章主要分为五个部分,分别是:第一部分绪论,资产证券化在我国发展的历程尚短但是在国外已经发展的比较成熟。国外已经经过验证的研究可能对我国长租公寓资产证券化的发展有启示意义,因此笔者对国内外的相关文章进行研读,作为开展研究的基础。第二部分相关概念概述,资产证券化的概念进行界定,介绍了资产证券化的原理,长租公寓资产证券化的分类,为进一步的论述奠定基础。第三部分案例介绍,对长租公寓资产证券化发展、现状案例的背景,案例主体公司的业务、财务状况资产证券化动因进行详细介绍,根基明确“A资产支持专项计划”的标的资产和交易结构。第四部分案例分析,就标的资产和交易结构进一步分析“A资产支持专项计划”的特点和可能存在的风险。第五部分总结和启示,根据以上分析总结案例对长租公寓资产证券化的启示。

关键词：资产证券化风险长租公寓