长租公寓类REITS融资定价问题研究——以旭辉领寓REITS为例

作     者：成晓雨 

作者单位：上海师范大学 

学位级别：硕士

导师姓名：黄建中

授予年度：2019年

学科分类：12[管理学] 02[经济学] 0202[经济学-应用经济学] 1204[管理学-公共管理] 020204[经济学-金融学（含∶保险学）] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：房地产信托投资基金 蒙特卡洛模拟 长租公寓 融资 

摘      要：随着中国城镇化进程的进一步加深,长租公寓行业在中国得到发展,政策的利好也促使其进一步发展。然而长租公寓的发展却因为融资渠道狭窄、融资成本高、投资回收期长等原因而受到了限制。REITS的出现为长租公寓的融资方式提供了新的思路。2018年6月21日,国内首支民企储价发行的权益类REITS——旭辉领寓类REITS在上交所公开发行,此次REITS的成功发行进一步推动了不动产证券化的突破创新,为存量公寓的盘活树立了榜样。本文选取旭辉领寓类REITS为例,采取蒙特卡洛模拟的方法,对项目底层净现金流建立具体的模型,对不确定变量确定概率分布,基于此基础上对项目的净现金流入做了预测,并通过压力测试分析了此次专项计划可能存在的信用风险。针对旭辉领寓类REITS,提出了其在运营过程中的相关风险并提出了对应的解决措施,此外,基于蒙特卡洛模拟确定的现金流对两个优先级支持证券进行了估值。通过研究发现,旭辉领寓类REITS的现金流能对其优先级支持证券实现覆盖,保障了投资人的一定安全性,能够提前盘活租金收益,且估值结果与发行面值接近,REITS的出现为长租公寓行业的融资方式提供了新的思路。本文不足之处在于本项目采用私募方式发行,相关资料难以获取,影响研究的全面性,此外本文研究成果尚未得到检验,其合理性有待验证。同时研究时间和研究水平等限制因素也使得分析内容并不详尽。