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我国场景消费金融的反思与改进:从长租公寓平台“租金贷”风险案例切入

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新疆大学学报（哲学社会科学版） 2022年第4期50卷 1-6页

作者：程雪军同济大学法学院上海200092 中国社会科学院金融研究所北京100710

金融科技是一把“双刃剑”,它一方面通过融合消费金融与场景进而促进场景消费金融发展,另一方面给场景消费金融的稳健发展带来了风险挑战。文章从长租公寓平台“租金贷”的风险案例切入,然后采用产业链研究方法,从上游消费供给方、下游... 详细信息

金融科技是一把“双刃剑”,它一方面通过融合消费金融与场景进而促进场景消费金融发展,另一方面给场景消费金融的稳健发展带来了风险挑战。文章从长租公寓平台“租金贷”的风险案例切入,然后采用产业链研究方法,从上游消费供给方、下游消费需求方以及中游消费金融服务方的视角具体分析场景消费金融风险。最后,基于全产业链完善视角,对我国场景消费金融的发展提出改进路径:建立健全信用体系,防范消费需求方的信用违约风险;维护市场公平竞争秩序,防范消费供给方的平台垄断风险;逐步推进对消费金融服务方信息侵害风险防范机制的建设。

关键词：场景消费金融产业链风险长租公寓平台租金贷平台垄断

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“租金贷”模式下承租人权益保护问题研究

大连海事大学学报（社会科学版） 2022年第1期21卷 36-43页

作者：叶晓丹曾智昕福州大学法学院福州350108

“租金贷”作为诞生于长租公寓市场的一项金融创新产品,创设之初是为减轻承租人的资金负担,但却在发展中不断偏离初衷,致使承租人多项权益受损。其问题成因在于缺乏制衡运营商履约的保障,监管缺位助长运营商行为的任意性,同时承租人与... 详细信息

“租金贷”作为诞生于长租公寓市场的一项金融创新产品,创设之初是为减轻承租人的资金负担,但却在发展中不断偏离初衷,致使承租人多项权益受损。其问题成因在于缺乏制衡运营商履约的保障,监管缺位助长运营商行为的任意性,同时承租人与运营商之间存在严重的信息不对称,运营商强烈的盈利需求诱发道德风险。欲最大限度发挥“租金贷”的正向价值,防止其异变为运营商变相融资的工具,关键在于要保护承租人的合法权益。为此,应制定保障运营商履约的法律制度,完善监管法律,强化参与主体信息披露义务,构建承租人权益优先的维权机制,从而规范“租金贷”实际运行,保障长租公寓市场长效发展。

关键词：租金贷长租公寓运营商承租人权益保护

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租金贷的法律规制研究

租金贷的法律规制研究

作者：刘梦梦华中师范大学

学位级别：硕士

租金贷作为租赁企业的一种融资模式,自出现就深受资本的追捧。租金贷出现后曾对住房租赁市场的发展产生了促进作用,但从2018年起发生了异化,导致部分租赁企业资金链断裂,陆续“爆雷”的企业已超170余家,承租人、出租人等多方主体权利受... 详细信息

租金贷作为租赁企业的一种融资模式,自出现就深受资本的追捧。租金贷出现后曾对住房租赁市场的发展产生了促进作用,但从2018年起发生了异化,导致部分租赁企业资金链断裂,陆续“爆雷”的企业已超170余家,承租人、出租人等多方主体权利受到侵害,造成了严重的社会问题,进而引发社会各界的广泛关注。本文正是在此种背景下探讨租金贷模式出现异化的原因及在法律上的规制之道。本文除导论和结语外,正文由四大部分组成:第一部分解析租金贷模式的法律架构。租金贷是基于住房租赁关系的以租金支付为目的的融资借款。租金贷本质上是一种借款行为,租金贷合同是其法律表现形式。租金贷法律关系包括四方主体即出租人、承租人、租赁企业及贷款机构;三个合同即出租人与租赁企业之间的委托合同、承租人与租赁企业之间的租赁合同、承租人与贷款机构之间的借款合同。第二部分阐述租金贷现存的主要问题。在投资成本高和投资周期长的双重压力下,加之法律规范缺失,租金贷融资模式野蛮生长。租赁企业高收低出、长收短付,导致运营问题突出;租赁企业在订立租金贷合同中存在虚假宣传、滥用信息等严重的违法行为;租赁企业利用期限错配、挪用沉淀资金,金融问题显露;因监管制度缺失、借款业务收紧,租赁企业和贷款机构套利行为出现;部分地区租金上涨,社会问题凸显。第三部分是对租赁企业实践中出现问题的成因分析。从内因看,租赁企业作为一个营利机构,具有明显的趋利性特征,在信息不对称的交易背景下有实施机会主义行为的动力;从外因看,相关法律规范不完善,现有监管体系难以应对新型金融问题。第四部分是对租金贷法律规制的构想。租金模式的规制应以保护金融消费者权益为目的;应从立法、行政和司法三种规制路径来降低租赁企业的金融风险;需要完善信息披露机制、构建租赁监管平台、加强对沉淀资金风险监控、明确租赁企业的行政责任、构建租金贷模式退出机制等。

关键词：租金贷租金贷模式租金贷合同沉淀资金法律规制

长租公寓“租金贷”对企业资金管理的影响研究——以蛋壳公寓为例

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长租公寓“租金贷”对企业资金管理的影响研究——以蛋壳公寓为例

作者：王予欣贵州财经大学

学位级别：硕士

近年来,国家高度重视住房租赁行业,并颁布推进各项文件政策,人们对租赁公寓的需求也日益增长,在这样的背景下,长租公寓行业应运而生。但相较于国外,我国长租公寓起步较晚,发展尚不健全,还不具备一套科学、长久的运营模式,因此不乏长租... 详细信息

近年来,国家高度重视住房租赁行业,并颁布推进各项文件政策,人们对租赁公寓的需求也日益增长,在这样的背景下,长租公寓行业应运而生。但相较于国外,我国长租公寓起步较晚,发展尚不健全,还不具备一套科学、长久的运营模式,因此不乏长租公寓企业投机取巧、滥用“租金贷”产品,初尝甜头,后由此引发“资金链爆雷”、“过度金融化”等一系列乱象,导致长租公寓市场饱受争议。随着“租金贷”产品在我国长租公寓市场运用的进一步扩大,已逐渐发展成为我国长租公寓行业经营的一种代表性手段,客观上也要求对其如何影响长租公寓企业资金管理、如何影响长租公寓可持续发展作出一定探讨。然而,目前关于长租公寓“租金贷”这一产品的研究探讨,大多集中于其法律合规和金融风险方面的问题,缺乏对其如何运用于企业资金活动,以及会对企业资金造成何种影响的研究,因此,系统、科学地探讨“租金贷”产品对长租公寓企业资金管理的影响,有助于长租公寓企业合理利用金融产品,促进行业长久发展。本文将从“租金贷”这一微观且具有代表意义的视角切入,就长租公寓“租金贷”的使用会对企业资金管理造成何种影响,起到何种作用,是否有利于长租公寓长远发展这一问题进行研究。蛋壳公寓是我国长租公寓行业中具有代表性意义的一家案例公司,2020年末蛋壳公寓“爆雷”事件,引发公众对其大量使用“租金贷”扩张规模、造成资金链断裂的行为关注。本文主要采用案例分析法,从资金筹集端、资金使用端和资金回流端三个方面入手,对蛋壳公寓资金管理情况、“租金贷”对蛋壳公寓资金管理过程的影响,以及蛋壳公寓在“租金贷”的影响下资金管理存在的问题几个方面进行阐述,并分析原因,最后对蛋壳公寓在不同情况下的现金流情况进行预测分析,找到“租金贷”在蛋壳公寓的资金运营过程中起到的作用和意义,同时挖掘蛋壳公寓资金链断裂的真正原因。研究结论表明,“租金贷”对蛋壳公寓这样的轻资产类长租公寓来说,是一把“双刃剑”,既能在企业陷入流动性危机时提供“造血”功能,也会使企业过于依赖这一产品,造成利息费用高、入不敷出,表面上经营状况良好的假象,引发短视行为。因此,适当合理的使用“租金贷”提高杠杆,将其控制在一定比例,有助于企业的长期经营,但过度依赖“租金贷”,不合理的使用杠杆而忽视自身经营存在的缺陷,是蛋壳公寓更为本质的问题。同时,基于以上研究结论,本文提出了几点对策建议,希望能够推动我国长租公寓市场更加长远、健康地发展。

关键词：长租公寓租金贷资金管理

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“租金贷”民刑交叉问题研究

“租金贷”民刑交叉问题研究

作者：史柯丹华东政法大学

学位级别：硕士

笔者在研究“租金贷”的民刑交叉问题时,主要从实体和程序两个方面展开讨论。其中,“租金贷”民刑交叉的实体问题主要涉及民事欺诈和合同诈骗的界分以及贷款合同的效力辨析;程序问题主要涉及“租金贷”案件的诉讼模式选择。文章第一部... 详细信息

笔者在研究“租金贷”的民刑交叉问题时,主要从实体和程序两个方面展开讨论。其中,“租金贷”民刑交叉的实体问题主要涉及民事欺诈和合同诈骗的界分以及贷款合同的效力辨析;程序问题主要涉及“租金贷”案件的诉讼模式选择。文章第一部分为“租金贷”的概述,具体包括“租金贷”的法律内涵与业务模式,“租金贷”中的法律风险以及法律规制问题。其中,在业务模式与法律内涵一节,笔者简单介绍了“租金贷”的运营模式,明确了其法律内涵为金融借款合同或者民间借贷合同,并将后续的分析限定为“租金贷”属于民间借款合同的情形;在法律风险一节,笔者对“租金贷”所涉及的法律关系进行了分析,并针对贷款合同提出了运营商、承租人与贷款人可能面临的法律风险;在法律规制问题一节,笔者立足立法与司法实践,明确了“租金贷”民刑交叉案件需要展开研究的实体问题包括民事欺诈与诈骗的界分以及合同效力的辨析,程序问题主要为诉讼模式的选择。文章第二部分是对“租金贷”民刑交叉的实体问题作出分析,主要包括“租金贷”的民法调整、刑法规制以及合同效力的辨析。其中,在民法调整一节,笔者结合第三人欺诈制度对“租金贷”中的欺诈行为作出了民事认定;在刑法规制一节,笔者结合合同诈骗罪、三角诈骗罪的基本概念与构成,在明确民事合同欺诈与合同诈骗罪的界分标准的基础上,对“租金贷”中的欺诈行为是否构成合同诈骗罪作出了认定;在合同效力的辨析一节,笔者从民法角度出发,根据第三人欺诈合同的效力认定方式,对贷款合同的效力作出了认定,并分析了合同诈骗罪中合同的效力是否会由于构成犯罪而当然无效。文章的第三部分是对“租金贷”民刑交叉的程序问题进行处理,主要包括民刑交叉程序处理原则的变迁和“租金贷”案件诉讼模式的选择。在程序处理原则的变迁一节,笔者从立法和实践角度出发,提出我国民刑交叉案件的程序处理原则经历了从“先刑后民”到区分认定的变迁,区分认定主要是指结合“同一性标准”和“先决性标准”,对民刑交叉案件的诉讼模式做出选择。同时,笔者对“同一性标准”和“先决性标准”的定义和适用规范作出了辨析。在“租金贷”案件诉讼模式的选择一节,笔者在结合“租金贷”的具体案情分析其是否符合同一性与先决性的基础上,提出“租金贷”案件应当适用先刑后民的诉讼模式。

关键词：租金贷民刑交叉民事欺诈合同诈骗罪同一性标准

中国长租公寓行业“租金贷”模式的风险研究——以蛋壳公寓爆雷为例

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中国长租公寓行业“租金贷”模式的风险研究——以蛋壳公寓爆雷为...

作者：刘超颖中央财经大学

学位级别：硕士

长租公寓出现于2015年,2017年党的十九大提出了“租购并举的住房制度”,开启了“长租公寓元年”。自此,长租公寓行业在政策助力下发展地如火如荼,成为资本青睐的热点。然而,“长租公寓+金融”的模式在被普遍使用的同时,也暗藏诸多风险。... 详细信息

长租公寓出现于2015年,2017年党的十九大提出了“租购并举的住房制度”,开启了“长租公寓元年”。自此,长租公寓行业在政策助力下发展地如火如荼,成为资本青睐的热点。然而,“长租公寓+金融”的模式在被普遍使用的同时,也暗藏诸多风险。自2018年起长租公寓企业频繁爆雷,爆雷的企业普遍采用“租金贷”模式运营,“租金贷”背后的风险引发舆论关注。“租金贷”运营模式是一种新型住房租赁业态,是互联网金融创新的产物。它提高租赁效率的同时,又存在多重风险,目前已演变为制约当前长租公寓市场健康发展的关键因素。基于此,对长租公寓行业“租金贷”模式存在的风险进行研究,不仅有助于规范长租公寓市场发展,具有较强的现实意义,还可以为建立健全我国长租公寓“租金贷”模式的监管体系提供有效政策建议。本文选取国内长租公寓行业爆雷的典型企业蛋壳公寓为案例研究对象,通过文献研究法、案例分析法和归纳分析法等多种研究方法,深入研究了蛋壳公寓“租金贷”模式的风险。本文首先以“租金贷”模式的相关理论和全面风险管理理论为基础,分析了“租金贷”模式暗藏的多种风险以及“租金贷”模式的风险管理现状。接着从蛋壳公寓爆雷的案例入手,梳理其爆雷始末,分析蛋壳公寓“租金贷”模式产生风险的根本原因,对“租金贷”风险的具体表现进行了识别,并且利用相关财务数据评估了风险给蛋壳公寓运营造成的影响。最后对风险管理政策进行了更新和评述,并且从内部管控和外部监管两个方面进一步完善了长租公寓“租金贷”模式的风险应对措施。本文研究发现:在监管缺位的情况下,长租公寓企业出于逐利的目的,大肆利用“租金贷”蓄积租金形成资金池,并且利用池内资金快速扩张,走上高杠杆疯狂扩张之路,导致“租金贷”模式风险丛生,资金链面临极大压力,金融稳定性极差。高杠杆是“租金贷”产生众多风险的根本原因,也是风险应对要解决的本质问题,而监管缺位则是“租金贷”高杠杆率的制度性原因。“租金贷”风险的种种表现在高杠杆催化下暴露出来,加速了长租公寓爆雷,并且将风险转嫁传染给社会各个主体。因此在进一步完善“租金贷”风险应对体系时,要从遏制“租金贷”高杠杆率和阻断风险的传染两方面入手着重改进。目前各地政府出台了一些“租金贷”风险管理政策,如设立资金监管账户对资金池的资金进行托管,“租金贷”只能拨付给租客个人;规定长租公寓企业收、付租金的周期匹配;要求长租公寓企业不得诱导、欺骗租客办理“租金贷”等,这些政策在一定程度上遏制了“租金贷”通过短贷长投建立资金池实现加杠杆,减少了“租金贷”风险的传染,但仍有完善空间。基于此,本文提出避免企业过度扩张、要求企业合理负债以及提高长租公寓行业准入门槛,提高租客权益偿付的优先顺序等建议来完善“租金贷”的风险应对。综上所述,本文的研究意义在于通过对蛋壳公寓“租金贷”爆雷的案例分析,在一定程度上发现并且防范长租公寓行业“租金贷”模式暗藏的金融风险。当前国内对于长租公寓行业“租金贷”的监管仍有缺失,相关的法律法规也不完善。希望本文能够提供一些建议和启示,促进建立健全我国长租公寓行业“租金贷”的监管体系,对“租金贷”存在的风险起到一定的约束和防范作用,保障长租公寓市场的良性发展。

关键词：长租公寓租金贷风险研究蛋壳公寓

长租公寓运用租金贷扩张财务风险研究——以蛋壳公寓为例

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长租公寓运用租金贷扩张财务风险研究——以蛋壳公寓为例

作者：姜丰源中南财经政法大学

学位级别：硕士

长租公寓企业普遍采用租金贷这一金融产品进行融资,在租房需求不断增加的前提下,长租公寓企业通过运用租金贷所获得的资金近几年来实现快速发展。但规模不断扩大的同时,其财务风险不断上升,资金链断裂情况屡屡发生。2020年下半年,作为... 详细信息

长租公寓企业普遍采用租金贷这一金融产品进行融资,在租房需求不断增加的前提下,长租公寓企业通过运用租金贷所获得的资金近几年来实现快速发展。但规模不断扩大的同时,其财务风险不断上升,资金链断裂情况屡屡发生。2020年下半年,作为届时长租公寓行业规模前二的蛋壳公寓出现资金链断裂,产生恶劣的社会影响,根据年报公开信息,其租金贷融得的资金占收入的比重高达90%,在未来租金贷融资受限的背景下,如何对租金贷的使用进行监管,如何有效控制长租公寓企业财务风险成为长租公寓企业的研究重点。本文选取了曾在美股上市的长租公寓企业蛋壳公寓作为案例,以长租公寓、租金贷相关概念与财务风险理论为基础,采用文献研究法、案例分析法、情景模拟法等研究方法对其运用租金贷扩张过程中的财务风险水平进行衡量,首先通过F分数模型分析得出蛋壳公寓整体风险较高。再从投资、筹资、经营三个角度对蛋壳公寓的财务风险进行分类分析,得出其投资风险主要为房源增多但入住率下降、租金存在不确定性的风险,经营风险主要来源于其依靠租金贷筹集资金进行高收低出所导致的较差的盈利能力,其筹资风险主要来源于其运用租金贷的长收短付所带来的资金支出压力与偿债压力。再根据其资金链断裂前的财务数据,按照新的对租金贷融资的监管要求,对其2020-2022年的现金流情况进行情景模拟,得出需要重点控制的因素为入住率、租金价格、公寓扩张速度等几个方面。根据风险归类不同,与蛋壳公寓相类似的长租公寓企业可以采取以下几种具体措施:针对投资风险,长租公寓应当控制公寓扩张速度,保持匀速增长,同时提高房源质量,追求服务差异化,进而提高入住率;针对经营风险,长租公寓应当避免过高溢价收房,加强成本控制,此外,长租公寓应当减少“低出”,提高服务质量,提高租金价格;针对筹资风险,长租公寓应当拓宽融资渠道,开展多元化融资,以减少未来租金贷受限所带来的影响。本文通过对蛋壳公寓运用租金贷产生的财务风险的研究,一方面对长租公寓企业自身运用租金贷扩张产生的财务风险起到警示作用,另一方面为长租公寓企业提供了针对性的建议,对于长租公寓行业未来的健康发展有一定的借鉴意义。

关键词：长租公寓租金贷财务风险

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长租公寓“租金贷”承租人权益保护研究

长租公寓“租金贷”承租人权益保护研究

作者：李航东北农业大学

学位级别：硕士

自2015年开始,“租购并举”成为了我国住房制度改革的主要方向,政府部门支持从事房屋租赁的企业利用开发性金融等银行业金融机构平台拓宽融资渠道,加大对租赁住房项目的信贷支持力度。在政府的引导下,各类租房平台和网贷机构开始进行合... 详细信息

自2015年开始,“租购并举”成为了我国住房制度改革的主要方向,政府部门支持从事房屋租赁的企业利用开发性金融等银行业金融机构平台拓宽融资渠道,加大对租赁住房项目的信贷支持力度。在政府的引导下,各类租房平台和网贷机构开始进行合作,借助“长租公寓+金融”的形式,形成长租公寓“租金贷”业务模式,缓解了企业的融资难题。但“租金贷”模式所引发的一系列法律问题也随之产生,吸引了各方利益主体、公众媒体、法律学者的普遍关注。本文从保护房屋租赁承租人权益、促进产业发展、实现各方主体利益平衡的角度出发,挖掘承租人权益受损的现状,并以此为基点提出相应的解决办法。本文在结合现有研究的基础上,重点从承租人作为金融消费者的角度,对承租人权益保护展开研究。综合运用文献研究法、案例分析法、比较分析法阐述长租公寓“租金贷”模式相关概念界定及该模式下涉及的各方法律关系,通过对我国长租公寓“租金贷”模式下,承租人保护立法现状、司法现状分析及有关长租公寓“租金贷”模式涉及的案件进行分析,梳理该模式下承租人权益保护存在的具体问题。在梳理国外对房屋租赁者的保护和金融消费者保护的立法经验中,总结出适合我国国情和发展需要的经验及启示。在此基础上,提出在长租公寓“租金贷”模式下,保护承租人合法权益的相关建议。第一,完善承租人的知情权保护,强化相关主体的告知义务,建立“租金贷”模式下的信息披露信用体系;第二,完善承租人自主选择权的保护,建立“租金贷”使用冷静期制度,明确“租金贷”搭售条款无效,建立租赁合同与贷款合同的关联合同制度;第三,完善对承租人财产安全权的保护,转变对“租金贷”模式的监管模式,优化对资金池的监管制度;第四,完善承租人依法求偿权的保护,建立多元化纠纷解决途径,建立承租人债权强制转让规则。综上所述,本文在明晰各方法律关系构成的基础上,探求长租公寓“租金贷”模式在现行法律体系内保护存在的不足,并对实践中产生的承租人保护困境提出针对性建议,力图完善该模式下导致承租人权益受损存在的法律缺陷,进而实现对承租人权益保护的同时平衡各方主体利益,为今后完善我国长租公寓“租金贷”模式下承租人权益保护提供依据和借鉴。

关键词：长租公寓租金贷权益保护承租人权益金融消费者权益

场景消费金融的风险检视与监管对策——以长租公寓“租金贷”为例

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南方金融 2021年第12期 71-83页

作者：程雪军上海大学法学院上海200444

金融科技的深化发展促进了消费金融与场景的深度融合,驱动了场景消费金融的快速发展,但也有些金融机构或类金融组织采取金融科技对各类消费场景过度创新,给金融稳定与发展带来了潜在风险。本文通过文献分析与比较研究,分析场景消费金融... 详细信息

金融科技的深化发展促进了消费金融与场景的深度融合,驱动了场景消费金融的快速发展,但也有些金融机构或类金融组织采取金融科技对各类消费场景过度创新,给金融稳定与发展带来了潜在风险。本文通过文献分析与比较研究,分析场景消费金融的基本原理与发展概况,并运用产业链研究方法,从消费金融监管方、需求方、供给方与服务方的视角,具体分析场景消费金融发展中存在的监管失灵风险、信用违约风险、平台异化与垄断风险和信息侵害风险。在此基础上,以长租公寓"租金贷"为案例,测算场景消费金融的潜在金融风险。为引导我国场景消费金融有序发展,需要推动场景消费金融转变发展方向:坚持审慎监管,积极培育监管科技;强化信用体系建设,防范信用违约风险;完善平台端的市场规制,防范平台异化与垄断风险;加强金融科技应用监管,建立消费者信息保护机制。

关键词：金融科技场景金融消费金融金融风险平台垄断长租公寓租金贷

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