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居住权视野下以房养老模式的路径选择

居住权视野下以房养老模式的路径选择

作者：赵恒四川省社会科学院

学位级别：硕士

养老是每个国家都必须关注的重大民生问题,伴随着我国人口老龄化进程的加剧,无论是对于家庭还是整个社会来说,所面临的养老压力和负担都在日益增加。传统的养老模式已然不能满足我国日益增长的养老保障需求,在传统与新式养老体制变革的... 详细信息

养老是每个国家都必须关注的重大民生问题,伴随着我国人口老龄化进程的加剧,无论是对于家庭还是整个社会来说,所面临的养老压力和负担都在日益增加。传统的养老模式已然不能满足我国日益增长的养老保障需求,在传统与新式养老体制变革的阶段,旧的养老体制难以持续,新的养老体制又尚未形成,使我国养老保障体系正面临着巨大挑战。因此亟需养老模式的创新,来推进养老保障体制和观念上的革新。以房养老作为一种新型养老理念,从域外的实践结果来看,能够有效缓解家庭与社会的双重养老压力。从早期以金融机构为主体的各种以房养老金融产品的实践尝试,到后来银保监会决定在全国范围内针对老年人实施住房反向抵押养老保险产品的试点,以房养老在我国经历了自发性的早期摸索时期以及实际操作阶段。但由于居住权制度的长期缺乏,我国早期的尝试大多都是围绕抵押房屋与借贷关系展开,其中存在大量的法律障碍以及实际运行障碍,传统的以房养老模式是否能够真正满足我国当下不断变化及增长的养老需求,有待探讨。而随着《民法典》的时代大幕开启,《民法典》之下的居住权制度,既沿袭了居住权传统的对弱势群体的帮扶功能,又拓展了其社会投资属性,居住权的人役权属性逐渐放宽使得居住权的适用范围更为广泛,也因此大幅提高对住宅多层次利用效率。在居住权的养老功能以及我国现有的居住权的顶层设计的基础上,为我国以居住权为基础的以房养老模式提供了新的视角。在居住权的全新视野下,为我国的以房养老模式路径的最佳选择提供了新的可能。因此本文的第一部分就是对缺乏居住权基础的传统以房养老模式进行法律障碍分析,首先是针对“以房养老”的法律分析,明确本文研究是基于广义上的以房养老内涵从而为探索新型以房养老模式拓展空间,其次就是对传统的以房养老模式进行类型化考察与分析,根据相关的运行现状而有针对性的对最为主流的住房反向抵押式的以房养老模式进行详细的法律障分析,从而引出当下我国对于一种新型以房养老模式探索的迫切现实需求。第二部分将展开论述居住权与以房养老结合的可行性分析,通过对居住权基本理论的阐述以及立法现状的梳理,有助于理解与利用居住权制度的功能本位与发展沿革,从而设计出更为合理且合法的模式路径,并借助以居住权为基础的以房养老模式构建的私法理论基础以及居住权养老功能的优越性以达到通过居住权制度助推以房养老模式转型之论证目的。第三部分则是对以居住权为基础的以房养老模式的规范性分析,针对居住权设立原理与现实需求设计出具体的三种模式类型。第四部分则针对居住权式以房养老模式的三种模式之最佳选择以及路径设计和相关风险防控提出自己的观点。

关键词：以房养老居住权住房反向抵押

居住权设立方式的问题研究——基于105篇裁判文书的考察

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居住权设立方式的问题研究——基于105篇裁判文书的考察

作者：李奇上海财经大学

学位级别：硕士

《民法典》颁布前,我国并无居住权制度,但居住权案件在实践中却早已层出不穷,法院在处理该等纠纷时,常陷入无法可依的窘境,对弱势群体居住权益的保障难言妥善。在经历一番立法“波折”后,居住权制度终于为法律明文规定,彰显我国民事立... 详细信息

《民法典》颁布前,我国并无居住权制度,但居住权案件在实践中却早已层出不穷,法院在处理该等纠纷时,常陷入无法可依的窘境,对弱势群体居住权益的保障难言妥善。在经历一番立法“波折”后,居住权制度终于为法律明文规定,彰显我国民事立法的人文情怀与价值取向。当前,《民法典》实施一年有余,居住权制度在实践中的适用情况如何?能否达到立法者设立该制度的期望目标?居住权制度规范密度不足,又应当从何方向进行法之解释及续造?诸多问题扑面而至,亟待研究。长期以来,学界对居住权制度的研究以规范分析为主,在《民法典》颁布前,研究集中于立法论问题,即我国应不应对居住权制度立法,该如何对居住权制度立法;在《民法典》颁布后,学界研究重点开始从立法论迈向解释论,旨在通过法律解释的方式缓解单薄条文的适用困难。但囿于缺乏制度的具体实践,亦无从考究具有物权意义的居住权案例,学界对居住权制度的研究多建立在“应然”角度。现今,居住权制度已从理论变为实际,居住权的配套措施亦已逐步建立,从司法实践的新视角下研究居住权问题的条件日渐成熟。滥觞于罗马法的居住权制度所涉法律关系庞杂,比较法上又随时代的发展而被赋予新的功能,制度内涵丰富,因现实纠纷突出,本文对居住权制度的研究仅限缩于设立方式问题上。本文筛选了《民法典》生效后的357个居住权纠纷司法案例,并对其中105个案例加以重点研读与分析,通过对案件争议焦点与裁判路径的梳理归纳,结合居住权立法目的与现实价值,提炼当前司法实践中突出存在的适用难题。并立足于解释论,针对性地提出解决之策,旨在消弥同案裁判分歧,改进制度适用。首先,在合同设立方式中,关于居住协议的认定问题表现突出。实践中的争议焦点集中于三方面,一是对书面协议内容的争议,即何种类型的协议可被视为居住权合同,协议的何种内容可被视作居住条款。当事人达成合法有效的书面协议为办理登记的先决条件,对该等问题认定不清,即无法顺利完成居住权的设立。而法院对此问题亦认定不一,如部分法院对离婚、出资购房等协议能否被视作居住权合同即有分歧;二是对合同非书面订立形式的争议,即仅有口头协议将产生何种效果;三是对公房合同法律性质的争议,即该等合同应视为居住协议抑或是租赁协议的争论颇大。为更好地衔接历史遗留问题,并出于对当事人特定身份关系的考量和扩大居住权制度应用场景之需要,应统一认定路径:从宽认定居住合同的类型,以便弱势群体顺利办理登记取得居住权;按“合同治愈”规则区分未书面签订居住权合同的效果;将公房纳入居住权制度适用范围,以扭转实践中对该等群体利益保护业已失衡之状态。其次,在遗嘱设立方式中,存在规则不明的问题。遗嘱居住权采取“参照适用”的立法技术,固然实现了法律规范设置上的精简,但因遗嘱居住权有其自身特性,各界对如何“参照”尚存分歧,已影响遗嘱居住权的具体适用。结合案件审理情况,发现焦点集中于遗嘱形式、登记效力与登记主体问题。对于遗嘱形式,不应拘泥于书面要求,符合当事人真实意思表示的遗嘱都应满足设立居住权的条件;对于登记效力,遗嘱方式应采登记对抗主义而非合同居住权的登记生效主义,但遗赠方式仍应采登记生效主义;对于登记主体,遗产管理人为较优之选。最后,现实案例揭示,以单一意定设立方式实难保障特定群体的居住利益。法院面对该等无居住权合同或遗嘱的案件时,较易陷入司法困境,现有三条处理路径皆有其不足。严格遵照居住权设立规则加以裁判,则当事人居住权诉请难获支持;径直判决当事人享有居住权,则存说理不畅之弊;寻求公序良俗等基本原则裁判,则与过往审理思路无异,居住权立法价值即被悬置。建议拓展现有居住权设立方式,明确裁判居住权的效力,凝聚裁判共识,促使同案同判。同时亦应厘定裁判居住权的具体适用规则,在设立标准、设立范围与设立期限上予以限缩,方可使自由裁量权不至于无限扩张。

关键词：民法典居住权司法实践用益物权

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居住权与抵押权的并存及优先位序

东方法学 2023年第6期 154-166页

作者：单平基东南大学法学院

民法典对居住权与抵押权并存及其优先位序未予明确,导致司法裁判不一。从制度构造看,两者分别注重房屋的使用价值和交换价值,加之抵押权无需实际占有,两者并存契合一物一权原则。从设立程序看,无论是先设立居住权、再设立抵押权,抑或相... 详细信息

民法典对居住权与抵押权并存及其优先位序未予明确,导致司法裁判不一。从制度构造看,两者分别注重房屋的使用价值和交换价值,加之抵押权无需实际占有,两者并存契合一物一权原则。从设立程序看,无论是先设立居住权、再设立抵押权,抑或相反,均无需在先权利人同意,但须履行通知义务。从权利实现看,两者在权利实现时点和实现方式上存在差异,可能会并存不悖。当两者相互龃龉时,原则上应以权利设立(登记)时间作为确定权利位序的基本依据,最佳方案是尽力助推两者均予实现。若居住权设立在先,宜采取抵押权实现“不破居住权”的方式,而非直接认定在后的抵押权不能实现。若抵押权设立在先,而抵押物的价值在存有居住权时亦能保障债权实现,则应采取“带居”实现抵押权,而非直接涤除居住权。

关键词：居住权抵押权权利并存优先位序登记物尽其用

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居住权制度研究

居住权制度研究

作者：罗晓桦山东财经大学

学位级别：硕士

2020年,我国出台的《民法典》在物权编以专章确立了居住权制度,增设了居住权这一新型用益物权。居住权人有权根据合同约定,占有和使用他人的住宅,以满足其生活居住的需要。居住权具有设立无偿性、期限稳定性、不可转让性以及权能限定性... 详细信息

2020年,我国出台的《民法典》在物权编以专章确立了居住权制度,增设了居住权这一新型用益物权。居住权人有权根据合同约定,占有和使用他人的住宅,以满足其生活居住的需要。居住权具有设立无偿性、期限稳定性、不可转让性以及权能限定性的特征。居住权同时具备人役权和用益物权的法律属性。居住权制度包含设立规则、变更规则和消灭规则。当事人订立居住权合同是最普遍的设立方式,也是法官判决居住权是否设立的重要依据,当事人设立居住权的约定也可以附属在相关合同中,不必再另行订立合同;居住权变更规则是一种禁止性规则,法律不允许当事人将居住权转让和继承;居住权消灭适用于当事人约定期限的届满和权利人死亡两种情形,但当事人可以在合同中另行约定消灭事由,也可以请求法院判决居住权消灭。居住权制度的设立契合民法中私法自治的价值理念,实现全体人民住有所居的目标。但在实践中也存在设立方式单一、变更规则不契合现实需求、遗嘱居住权生效规则不明晰以及登记规则过于粗疏等适用困境。我们可以借鉴域外的一些有益经验,拓宽居住权的设立渠道,增加法定居住权、补充裁判居住权;允许居住权的有限变更,限定限制居住权转让条件以及明确居住权转让内容;明晰遗嘱居住权生效规则;细化居住权登记规则,确定申请登记义务主体、完善登记审查程序、明确登记证明要求。全文由五章组成。第一章是绪论,围绕居住权制度的研究背景、意义、国内外研究现状进行论述。第二章是居住权制度概述,阐明居住权的概念、特征和法律性质,分析设立居住权制度的正当性基础。第三章分析居住权制度设立、变更、消灭规则的适用现状,并归纳居住权制度的适用困境。第四章对域外代表性国家的居住权制度进行分析并总结其中成熟经验,为完善我国居住权制度提供参考依据。第五章针对居住权制度的适用困境,提出相应的完善举措。

关键词：居住权制度居住权法定居住权遗嘱居住权登记规则

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居住权征收补偿问题研究

居住权征收补偿问题研究

作者：宝佳内蒙古大学

学位级别：硕士

我国的征收补偿制度是以所有权为中心建立的,征收补偿过程中对用益物权的保护力度一直不够。随着用益物权理论的不断发展,对集体土地上的宅基地使用权和土地承包经营权的保护力度不断加强。居住权作为房屋之上设立的一项新的权利,民法... 详细信息

我国的征收补偿制度是以所有权为中心建立的,征收补偿过程中对用益物权的保护力度一直不够。随着用益物权理论的不断发展,对集体土地上的宅基地使用权和土地承包经营权的保护力度不断加强。居住权作为房屋之上设立的一项新的权利,民法典认可其用益物权的性质。居住权关乎人民最基本的生存居住权利,如何在以所有权为中心的征收补偿制度中保障该权利的实现,居住权制度的诞生为我国征收补偿制度带来了全新的思考。民法典规定,当征收行为发生时,居住权人可获得相应补偿,至于如何补偿未做细化规定,属于法律漏洞。作为一项如此重要的权利,探求其在现有的征收补偿制度中,如何更好地保障居住利益的实现是一个亟待解决的问题,本文将从以下四个方面尝试探索居住权征收补偿制度的构建:第一部分从居住权性质、征收补偿理论等方面,阐述赋予居住权独立征收补偿地位的必要性;第二部分从立法层面发现居住权征收补偿制度存在的问题,即居住权人独立征收补偿地位的缺失以及存在补偿规定不明确的法律困境;第三部分从实践层面,比较各地区征收补偿制度中对公有房承租人的相关规定,总结该相似制度的不足和局限,为居住权征收补偿制度的构建提供参考依据;第四部分结合上述立法和实践中发现的问题,为构建居住权征收补偿制度提出建议,包括赋予居住权人独立的征收补偿地位;保障居住权人在征收补偿程序中的知情权、参与权、诉权;确立居住权征收补偿制度中补偿方式的选择规则;明确居住权征收补偿制度的补偿标准。

关键词：房屋征收居住权用益物权征收补偿

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居住权登记问题研究

居住权登记问题研究

作者：游巧玲辽宁师范大学

学位级别：硕士

随着《民法典》的正式施行,相关法律制度也面临着如何解释和适用的问题。《民法典》明确规定了居住权的概念,居住权的设立方式、流转方式以及居住权的消灭情形。居住权是指权利人为了满足生活居住的目的而在他人所有的住宅上居住的权利... 详细信息

随着《民法典》的正式施行,相关法律制度也面临着如何解释和适用的问题。《民法典》明确规定了居住权的概念,居住权的设立方式、流转方式以及居住权的消灭情形。居住权是指权利人为了满足生活居住的目的而在他人所有的住宅上居住的权利,同时也是一种变相的用益权、使用权。据我国《民法典》的规定,居住权一般采取无偿方式设立,并且需在登记机关进行登记。居住权登记必将扩大不动产统一登记制度的登记客体范围,进而对不动产登记信息的查询工作产生相应的影响。司法实践中关于居住权登记的类型主要包括首次登记、变更登记、注销登记,《民法典》第三百六十九条中“不得转让、继承”表明居住权不存在转移登记这一情形。居住权登记申请人向登记机关申请居住权登记一般会涉及申请程序、审查程序、登簿程序等三个方面。不动产的登记法律效力主要有两种:登记生效主义和登记对抗主义。不同设立方式产生的居住权登记后具有不同的法律效力,依据《民法典》的规定,以合同方式设立的居住权采取登记生效主义;通过遗嘱方式设定的居住权的登记效力为何尚无定论,若采取登记生效主义,当遗嘱继承人或者遗嘱管理人怠于履行登记义务时,居住权人的合法居住利益将无法实现。当居住权登记与其他相关物权登记并存于同一住宅时,必将产生居住权与其他相关物权登记之间的顺位协调问题,一般而言涉及两方面:居住权登记与所有权转移登记之间的顺位协调问题;居住权登记与抵押权登记之间的顺位协调问题。目前,我国居住权登记制度尚且存在登记规则不完善,登记信息查询机制不完善,登记请求权不健全等问题。为更好地施行居住权制度,有必要进一步从健全居住权登记规则;完善居住权登记错误赔偿机制以及登记信息查询机制;发挥居住权登记请求权的作用;正确处理居住权登记与其他相关物权登记的顺位协调关系等方面完善我国的居住权登记制度,使居住权符合新时代对法律的需求。

关键词：居住权不动产登记法律效力

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居住权设立方式问题研究

居住权设立方式问题研究

作者：王海航辽宁师范大学

学位级别：硕士

我国在《民法典》中首次将居住权定义为用益物权的一种,结束了司法实践中大量涉及房屋居住权益纠纷无法可依的局面,标志着我国居住权时代的到来。然而,截至2022年4月,以“居住权”为关键字在知网进行检索,可以检索出相关主题约2030篇,... 详细信息

我国在《民法典》中首次将居住权定义为用益物权的一种,结束了司法实践中大量涉及房屋居住权益纠纷无法可依的局面,标志着我国居住权时代的到来。然而,截至2022年4月,以“居住权”为关键字在知网进行检索,可以检索出相关主题约2030篇,而与居住权设立方式相关的文献仅为76篇,占比率仅为3.7%。由此可见,目前我国民法领域对居住权设立方式的研究极为匮乏。目前《民法典》仅对居住权意定设立方式进行了总体性规定,在面对我国复杂国情的情况下,这种设立方式显然具有局限性。我国《民法典》在第366条至第370条中规定了以合同方式设立居住权的相关内容。除合同方式设立居住权外,第371条还规定了遗嘱方式设立居住权,两种设立方式共同构成了我国意定居住权的主要内容。但是由于这六条规范较为总体性,一定程度上会流失法律的精确性,可能造成居住权在法律适用中的难题。由于居住权设立的具体规则不明确,在合同双方出现约定之外的争议时,缺少相关规范指引;居住权遗嘱设立方式未明确相关登记规则,容易在司法适用过程中引发大量纠纷;仅规定意定方式取得居住权的设立方式,类型过于单一,无法完全满足“住有所居”的立法目的。因此,在对居住权内在含义进行理解的基础上,总结居住权设立方式的种类并结合我国实际国情,思考我国居住权设立方式的体系构建。提出居住权合同设立方式在具体适用规则方面,类推适用租赁合同相关规定,完善当事人有偿设立居住权的一般规则;健全遗嘱方式设立居住权的登记制度,区分遗嘱与遗赠方式设立居住权的权利生效模式;探讨增设我国法定居住权的必要性,以及如何构建我国的法定居住权;探究裁判居住权的正当性,从而完善我国居住权制度体系。

关键词：居住权设立方式意定居住权法定居住权裁判居住权

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居住权与抵押权并存时权利冲突与协调研究

居住权与抵押权并存时权利冲突与协调研究

作者：李文杰内蒙古财经大学

学位级别：硕士

居住权的历史极其悠久,其起源最早可以追溯到古罗马时期。随着时代的发展,进入近现代之后,各国的法律也逐渐形成自己的法律体系,在大陆法系国家中尤其是德国、法国、瑞典等欧洲国家都继承了罗马法中的居住权制度,并且都根据本国的自身... 详细信息

居住权的历史极其悠久,其起源最早可以追溯到古罗马时期。随着时代的发展,进入近现代之后,各国的法律也逐渐形成自己的法律体系,在大陆法系国家中尤其是德国、法国、瑞典等欧洲国家都继承了罗马法中的居住权制度,并且都根据本国的自身国情和现实需求做出了各自调整和改变,但是保障弱势群体的居住权益的制度目的得以保留。在本世纪初制定物权法的时候,关于我国是否需要设立居住权就出现过较大的争议,支持方和反对方都有各自的理由,不过在这个过程中确实也促进了理论界对于居住权的研究。直到2020年我国《民法典》的推出,正式通过立法结束上述的争议。将居住权作为一种全新的用益物权引入我国物权体系。作为一项新设立的物权,《民法典》中对于居住权的规定主要都是最基本的内容,还留存着一些立法空白,这就造成了在司法实践中对居住权规则的具体适用中时常会出现一些争议。本文在论证居住权与抵押权可以在同一房屋并存的基础上,就居住权与抵押权并存时权利冲突问题进行梳理与分析,探析二者权利冲突产生的原因,结合对居住权双重属性的考量,对居住权与抵押权权利冲突问题提出解决建议,希望可以为居住权制度的具体应用及与其他权利的协调融合提供思路。

关键词：居住权抵押权权利冲突

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居住权与他项权利的冲突与解决

居住权与他项权利的冲突与解决

作者：曾智超沈阳师范大学

学位级别：硕士

《民法典》对居住权的条文规定较为单薄,侧重于对居住权制度的原则性规则指引,对具体适用规范的设计较为笼统,对居住权与其他权利冲突的协调没有予以关注,与居住权复杂性的法律实践需求相比,并不足够。例如,当居住权与所有权的处分权能... 详细信息

《民法典》对居住权的条文规定较为单薄,侧重于对居住权制度的原则性规则指引,对具体适用规范的设计较为笼统,对居住权与其他权利冲突的协调没有予以关注,与居住权复杂性的法律实践需求相比,并不足够。例如,当居住权与所有权的处分权能发生冲突时,该如何解决?又如,由于居住权的存在将会影响到抵押权的行使,这两种权利出现冲突,该如何处理?再有,在建立居住权之后,其所有权就变成了“空虚权”,若所有权人未经居住权人同意而私自出租,承租人的权益又该如何得到保护?本文选取三个案例,对居住权与他项权利的冲突进行详细分析,并在分析的基础上对以上冲突的解决提出自己的见解。第一章详细阐述居住权与所有权的冲突与解决。主要对两者冲突出现的原因进行了深入剖析,即居住权天生就具备了生存权的属性,而且《民法典》相关条文也明确了保障性的特点,以上均可实现对所有权的对抗,并从合理确定双方的权利与义务及救济途径来解决两者的冲突;第二章详细阐述了居住权与租赁权的冲突与解决,主要深入分析了争议焦点产生的原因,即居住权具有用益物权属性,可以对抗债权的租赁权,最后对双方的冲突提出解决方案;第三章详细阐述居住权与抵押权的冲突与解决。主要从法理基础、权利基础等方面深入分析了争议焦点产生的原因,最后从登记机关履行告知义务、参照适合“抵押不破租赁”原则等方面来解决两者的冲突。通过以上研究,为司法实践提供相应的助益。

关键词：居住权所有权租赁权抵押权