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城市房屋拆迁中权利救济机制研究

城市房屋拆迁中权利救济机制研究

作者：麦育亥中央民族大学

学位级别：硕士

我国的城市房屋拆迁制度是以土地使用权的征收或变更制度为基础和前提的。在实施城市土地重新开发和建设之前,作为土地所有权者的国家及其代表——政府往往需要从当前土地使用权人手中收回土地使用权,并重新设定或转让土地使用权。从法... 详细信息

我国的城市房屋拆迁制度是以土地使用权的征收或变更制度为基础和前提的。在实施城市土地重新开发和建设之前,作为土地所有权者的国家及其代表——政府往往需要从当前土地使用权人手中收回土地使用权,并重新设定或转让土地使用权。从法理以及实际利用的角度讲,房屋所有权与作为房屋所有权存在基础的土地使用权只能归属于同一主体。然而,在我国新的土地使用权人在获得土地使用权之时并没有当然取得相应地上附着建筑物的所有权。这时,为能以新的蓝图去重新利用土地,新的土地使用权人必须先以一定的代价取得土地上所附着的建筑物(主要为房屋)并将之清理,这就形成房屋拆迁行为。由于城市建设牵涉的土地面积一般很大,涉及的房屋往往数目众多,各房屋所有人的利益诉求干差万别,新的土地使用权人欲在较短时间内以自己可接受的成本与每一屋主自愿达成协议的可能性极小,于是便有行政机关出于种种目的对拆迁行为进行广泛干预的现象。因而,我国的城市房屋拆迁活动是由多方地位各异的主体参与,多种性质的行为掺杂其中的复杂法律关系的整体,对其性质界定是件很困难的事情。正是由于拆迁活动性质的难以辨析,当在整个活动中处于弱势地位的被拆迁人认为其权益受到损害而寻求救济之时,他们将面临救济途径的如何选择以及现有的救济机制是否能满足其救济需要的难题。本文从辨析城市拆迁活动性质的入于,首先明确拆迁活动的中利益主体并将拆迁活动中所涉及的法律行为逐一界定,继而以法律关系要素为分析工具对各法律行为的性质予以辨明,以期能够在理论上认识拆迁活动的本质,并为解决权利救济实践中的问题提供依据。在对城市拆迁进行深入剖析的基础上,本文主张应根据各具体行为及相应法律关系的性质适用不同的权利救济程序和机制。同时,本文也指出了我国当前被拆迁人权益遭受损害的主要表现形式以及现存救济机制的缺陷。最后,本文以被拆迁人权益救济需要为根据,从应然并考虑现实性的角度探索了我国当前救济机制的补位或完善问题。

关键词：城市房屋拆迁法律性质权利救济机制完善

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城市房屋拆迁合同履行问题研究

城市房屋拆迁合同履行问题研究

作者：王秀艳中央民族大学

学位级别：硕士

近年来,随着城市化建设速度的加快,旧城改造、新城建设项目层出不穷。由于一线城市房地产市场逐渐呈现饱和状态,转战二三线城市的房地产市场成为众多开发商的选择。二三线城市虽然具有国家政策支持,且本身具有一定的资源优势,但是住房... 详细信息

近年来,随着城市化建设速度的加快,旧城改造、新城建设项目层出不穷。由于一线城市房地产市场逐渐呈现饱和状态,转战二三线城市的房地产市场成为众多开发商的选择。二三线城市虽然具有国家政策支持,且本身具有一定的资源优势,但是住房刚性需求不足是无法避免的事实。开发商开发规模过大,当地居民住房购买力不足,使得资金无法快速回收,造成安置房屋无法按时完成建设,出现大批烂尾楼。而且,房地产市场的崩溃,房价的大幅下跌,造成众多拆迁户意欲借助开发商无法交房等违约行为解除房屋拆迁补偿安置协议,以避免损失的扩大。开发商陷入了既无足够资金继续建设房屋,又无能力赔偿拆迁户损失的两难境地。在这样的情况下,妥善解决开发商和拆迁户之间的纠纷迫在眉睫,因为这不仅关涉到当事人的权利是否能够得到合法救济,而且也牵涉到社会的和谐和稳定、法律维护的公平正义精神能否体现在每一个案件中。虽然目前部分城市采取了一系列措施如"房票"等制度来解决住房库存问题,但这些措施主要针对的是已建成的房屋,对于开发商和拆迁户之间因为烂尾房等问题引起的纠纷并无针对性措施。笔者从二三线城市房地产发展现状这一实际情况出发,梳理出当前拆迁补偿安置协议履行过程中出现的典型问题,其中主要包括延期交房、房屋质量、房屋初装修质量以及房屋公共部分的问题,这些问题主要是围绕拆迁补偿安置协议的主要标的——房屋,其问题的实质关涉到合同成立的目的是否能够真正实现,关涉到拆迁户的合同利益能否实现。笔者在查阅了大量的相关案件、文献和法律资料之后,通过认真研读、归纳整理、比较分析等方式详细研究了各个典型问题的本质。在提出具体的解决之道之前,本文对于研究问题的范围进行了界定,明确问题包含的不同方面和类型,然后依次分析不同类型的问题中双方当事人违约行为的原因力大小、违约行为对权利的损害程度以及其他影响因素。本文提出的解除方法亦是本着严守合同原则,在合同能够得以维持和履行的情况下,要求违约方继续履行合同,对于违约行为产生的损失由违约方根据法律规定和实际情况进行赔偿,只有在违约行为严重影响到了合同目的实现的情况下,才允许开发商和拆迁户解除房屋补偿安置协议。期望本文对于补偿协议履行中出现问题的归纳和解决方法的提出,能够为以后其他城市房地产出现类似纠纷的解决提供参考和借鉴。

关键词：城市房屋拆迁补偿安置协议延期交房房屋质量公共部分

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城市房屋拆迁中被拆迁人权利救济研究

城市房屋拆迁中被拆迁人权利救济研究

作者：后平平扬州大学

学位级别：硕士

城市房屋拆迁制度,建立在土地所有权与房屋所有权分离的基础之上,是我国城市建设法律制度和房地产法律制度的重要组成部分。城市房屋拆迁具有公权对私权进行干预的本质,始终是一个多方主体之利益博弈的过程。由于同时涉及社会公共利益... 详细信息

城市房屋拆迁制度,建立在土地所有权与房屋所有权分离的基础之上,是我国城市建设法律制度和房地产法律制度的重要组成部分。城市房屋拆迁具有公权对私权进行干预的本质,始终是一个多方主体之利益博弈的过程。由于同时涉及社会公共利益和私权保护,城市房屋拆迁行为一直是一个敏感而且普遍的社会问题,广受瞩目。城市房屋拆迁活动的复杂性,使得处于弱势地位的被拆迁人认为其合法权益受到损害而获得救济时,将面临如何选择救济途径以及现有的救济机制能否满足其需要的难题。本文从城市房屋拆迁中被拆迁人权利救济角度进行研究。一方面,希望在理论上进一步理顺被拆迁人权利与救济的法理问题,为构建和完善城市房屋拆迁法律理论体系奠定坚实的基础;另一方面,希望在实践中顺利解决拆迁环节中产生的矛盾纠纷,为实现依法拆迁、依法维权提供指导,最终形成城市建设与维护公民合法权益协调发展的良好局面。本文通过查询各种文献资料,对现有研究成果以及国内外实践成果进行比较分析,走访调查相关利益关系人等方法进行研究。从行政法视角审视我国城市房屋拆迁制度,吸收了法学界的最新研究成果,借鉴国外及我国香港、澳门、台湾地区的成功经验,从理性的角度对城市房屋拆迁制度进行理论剖析,找出当前被拆迁人权利救济机制存在的问题,提出具有建设性意义的完善措施,进而在实践中指导我国城市房屋拆迁活动。本文主要由四部分组成：第一部分首先介绍了我国城市房屋拆迁的基本概念、特征,城市房屋拆迁中涉及的主体以及相关法律关系辨析;第二部分着重剖析了目前我国城市房屋拆迁中被拆迁人权利救济在立法上、拆迁管理中、拆迁执行等过程中存在的不足;第三部分对其他国家和地区以及我国香港、澳门、台湾地区城市房屋拆迁相关制度进行比较研究,以期对我国城市房屋拆迁制度有所借鉴;第四部分以被拆迁人权益救济需要为主要依据,从应然并深刻考虑现实的角度探索了我国城市房屋拆迁制度中被拆迁人权利救济机制的补位和完善问题。

关键词：城市房屋拆迁公共利益权利救济机制对策

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城市房屋拆迁中被拆迁人财产权保护问题研究

城市房屋拆迁中被拆迁人财产权保护问题研究

作者：徐越吉林大学

学位级别：硕士

城市房屋拆迁对于加快城市的建设和经济的发展具有重要的推动作用,同时也提高了居民的生活水平,改善了城市的基础设施和公共设施建设。但也由此产生了许多拆迁纠纷,使被拆迁人的合法财产权受到了严重侵害。纠其主要原因有拆迁立法层级... 详细信息

城市房屋拆迁对于加快城市的建设和经济的发展具有重要的推动作用,同时也提高了居民的生活水平,改善了城市的基础设施和公共设施建设。但也由此产生了许多拆迁纠纷,使被拆迁人的合法财产权受到了严重侵害。纠其主要原因有拆迁立法层级的缺陷、法规内容与上位法存在冲突、未区分公益拆迁和商业拆迁、行政权力异化、缺少听证程序、司法功能偏离与救济不力。为了保护被拆迁人的合法财产权,有必要对我国的拆迁制度进行理论研究。笔者通过分析拆迁制度的概念、法律关系及现状,提出了完善拆迁制度的新构想,以期对被拆迁人合法财产权保护提供充足的理论支撑。

关键词：城市房屋拆迁被拆迁人财产权保护

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城市房屋拆迁档案管理的现状与对策

兰台世界（上旬） 2007年第12S期 36-37页

作者：陈莉福建省南平市城建档案馆

房屋拆迁档案是在城市建设、旧城改造进行房屋拆迁活动中形成的真实记录，具有专业性、复杂性、凭证性等特点，是搞好城市建设和管理不可缺少的依据，近年来，城市房地产市场的迅猛发展，旧城改造速度日益加快，城市房星拆迁的数量越来... 详细信息

房屋拆迁档案是在城市建设、旧城改造进行房屋拆迁活动中形成的真实记录，具有专业性、复杂性、凭证性等特点，是搞好城市建设和管理不可缺少的依据，近年来，城市房地产市场的迅猛发展，旧城改造速度日益加快，城市房星拆迁的数量越来越多。但人们在重视房屋开发建设的同时，却忽视了对房屋拆迁档案的收集和管理，为今后城市建设和发展埋下了隐患。

关键词：城市房屋拆迁档案管理房屋拆迁档案城市房地产市场现状城市建设旧城改造房屋开发

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城市房屋拆迁的土地使用权补偿问题

学术交流 2005年第11期 73-75页

作者：李宏伟黑龙江龙电集团深圳分公司广东深圳518008

为了社会公共利益需要,在城市房屋拆迁过程中,基于房屋拆迁的特殊性即政府强制性和行政性及被拆迁主体之被动性和弱势性特点,对被拆迁人权利和经济利益的保护,维护社会稳定显得尤为重要。为此,必须对被拆迁人做出及时、合理的补偿,同时... 详细信息

为了社会公共利益需要,在城市房屋拆迁过程中,基于房屋拆迁的特殊性即政府强制性和行政性及被拆迁主体之被动性和弱势性特点,对被拆迁人权利和经济利益的保护,维护社会稳定显得尤为重要。为此,必须对被拆迁人做出及时、合理的补偿,同时在补偿中必须明确对土地使用权进行补偿,即重视对土地使用权市场价值的补偿,采用合理的方法显现地价,改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺,造成权利损害的不合理状况,确保对被拆迁人进行土地使用权价值补偿。

关键词：城市房屋拆迁土地所有权土地使用权

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城市房屋拆迁中被拆迁人权益保护研究

城市房屋拆迁中被拆迁人权益保护研究

作者：郭利霞河北大学

学位级别：硕士

随着中国经济的快速发展，在中国各地进行着大量的城市房屋拆迁活动，各种纠纷不断涌现，也出现了很多拆迁人进行镇压和被拆迁人反抗的各式各样的暴力事件。这表明在拆迁活动中存在着各种各样的矛盾。其中，以拆迁人和被拆迁人之间的矛... 详细信息

随着中国经济的快速发展，在中国各地进行着大量的城市房屋拆迁活动，各种纠纷不断涌现，也出现了很多拆迁人进行镇压和被拆迁人反抗的各式各样的暴力事件。这表明在拆迁活动中存在着各种各样的矛盾。其中，以拆迁人和被拆迁人之间的矛盾为主要矛盾。无论是政府作为拆迁人还是开发商作为拆迁人，都有可能因为拆迁中的矛盾得不到解决而侵害被拆迁人的合法权益。在现实生活中，被拆迁人合法权益得不到有效保障的情况时有发生。笔者从基本的拆迁概念入手，分析被拆迁人权益得不到保障原因，并指出被拆迁人权益保护的立法现状。之后又列举和借鉴了国外关于公共利益和征收补偿机制的相关规定。最后笔者从公共利益界定、补偿机制、商业征收制度、听证程序及司法救济方面提出了建议。希望被拆迁人权益保护制度能够得到更好的完善，也希望这些制度在实践中能够得到体现。总之，对城市房屋拆迁制度的细致分析，有助于更好的定位被拆迁人在整个房屋拆迁活动中的角色，对更好的保护被拆迁人具有基础性意义。

关键词：城市房屋拆迁被拆迁人权益保护

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城市房屋拆迁中被拆迁人权利保护的立法研究

城市房屋拆迁中被拆迁人权利保护的立法研究

作者：杨金梅西南交通大学

学位级别：硕士

在城市化建设进程中,房屋拆迁在推动城市发展,改善居民的生活条件方面发挥了重要的作用。然而相关法律、法规的滞后性、规定的不完备性等缺陷,导致了城市房屋拆迁中对被拆迁人权利保护力度不够,引起了大量的拆迁纠纷,被拆迁人上访案件... 详细信息

在城市化建设进程中,房屋拆迁在推动城市发展,改善居民的生活条件方面发挥了重要的作用。然而相关法律、法规的滞后性、规定的不完备性等缺陷,导致了城市房屋拆迁中对被拆迁人权利保护力度不够,引起了大量的拆迁纠纷,被拆迁人上访案件也一直在不断增加。例如：湖南的“嘉禾”事件、重庆“最牛钉子户”事件、2010年9月轰动全国的江西省抚州市宜黄拆迁户三人自焚烧成重伤,被拆迁人处于弱势地位与我国所倡导的构建社会主义和谐社会、保障民生是及其不相适应的。为什么在城市房屋拆迁过程中,城市建设的发展和个人的合法权利不能相权衡,而且多年以来一直成为全社会关注的热点。为此,本文就城市房屋拆迁中被拆迁人权利保护的立法研究进行系统论述。对被拆迁人权利保护方面存在的不足进行分析,从而找出现实拆迁中存在的问题。以《物权法》、《拆迁条例》为依据,从立法方面对被拆迁人权利保护提出自己的建议。全文共分为六章。第一章：绪论部分。第二章是城市房屋拆迁的相关概念阐释。第三章是中华人民共和国成立后至2010年年底这一阶段的城市房屋拆迁相关法律、法规进行描述。第四章是拆迁立法对被拆迁人权利保护方面的不足,可以概括为以下几个方面：拆迁立法价值偏差;立法体系不完善;管理方面立法不足;拆迁补偿缺陷;拆迁程序不公正。第五章是域外被拆迁人权利保护的有关规定,主要从拆迁补偿原则、拆迁补偿范围和拆迁补偿方式进行简单介绍。第六章是对被拆迁人权利保护提出一些建议。主要从法律体系层面和制度层面,完善对城市房屋拆迁中被拆迁人权利保护。

关键词：城市房屋拆迁被拆迁人公共利益权利拆迁补偿

城市房屋拆迁问题的法理思考 ——以规范政府行为为视角

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城市房屋拆迁问题的法理思考 ——以规范政府行为为视角

作者：张茜棱西南政法大学

学位级别：硕士

城市房屋拆迁是近现代世界各国城市化和工业化进程中所遇到的一个普遍问题。近几年,随着现代化建设的蓬勃展开和城市化进程的加快,我国城市房屋拆迁也大规模地进行。这一场场规模宏大的拆迁工程,既关系到城市规划的具体落实,又涉及到地... 详细信息

城市房屋拆迁是近现代世界各国城市化和工业化进程中所遇到的一个普遍问题。近几年,随着现代化建设的蓬勃展开和城市化进程的加快,我国城市房屋拆迁也大规模地进行。这一场场规模宏大的拆迁工程,既关系到城市规划的具体落实,又涉及到地方政府、被拆迁人、地产开发商等多方面复杂的利益纠葛。政府只有在认清自己角色的基础上,使其权力实现中立化,才能为个人和社会拓开了一片不为政府权力干预的独立自由的空间,从而从根本上构成对政府权力的限制并为其他一切个人权利提供了存在的基础和实现的保障。本文分为三个主要部分。在本文的第一部分,笔者对宪政理念下政府在城市房屋拆迁中的角色和责任进行了分析。宪政的核心要义是在承认人民主权和基本人权的基础上,以宪法和法治的形式规范政府的权力。宪政制度所约束的主要对象并非一般国民,而是国家或政府等权力机构。宪政在首要意义上是指政府的一切行为是以被授予的权力为范围的,政府的权力是有边界的,是被民意所限制的。宪政政体必须不只是限制权力的政体,它还必须能有效地利用这些权力,制定政策,提高公民的福利。基于宪政制度下的有限、有为政府理念,政府在城市房屋拆迁中应扮演好以下几种角色:公共利益与非公共利益的界定者;被拆迁人基本权利的保护者;双方协商和公众参与的促进者;拆迁纠纷的调停者;因此政府的责任主要有:保护人权和产权、制定公共政策、调节各种利益关系、创造公平的市场竞争环境。在本文的第二部分,笔者主要从现实城市房屋拆迁活动出发,指出政府在城市拆迁工作的一些不当行为的表现,并分析其原因。作为公共利益合法代表的政府,理应是一个保护公民私有产权,遵循宪政主义、坚守公共立场、向公民负责的有限、有为政府。但是当前,在城市拆迁工作中存在着许多政府的不当行为:任意划分公益项目和私益项目、单方决定拆迁补偿、政府介入商业拆迁、对被拆迁人行政救济的失效。究其原因主要有以下几个方面:首先是现行的城市房屋拆迁法律制度的不健全,法律效力层级太低,仅为行政法规和地方性法规、规章,内容也存在不足之处;其次是法律制度的不完善导致政府对自身公共角色的认知和定位的模糊;其三是计划经济模式及传统的政治文化的影响造成的。第三部分笔者在上文分析原因的基础上提出了规范政府行为的相关建议。“宪政”就是“限政”,即政府的权力受到宪法和法律严格限制。宪法和法律必须给政府的行动范围划上明确的界限。规范政府行为首先应该填补城市房屋拆迁立法的空白,并完善其内容:设立听证制度、完善行政补偿制度、设立最低保障线、拆迁纠纷的处理。其次是行政理念的转变。行政价值取向的演变从“政府权力本文”到“公民权利本位”。坚持以人为本和私有产权不可侵犯的原则。其三是行政职能的实现。政府职能的确定标志着国家权力行使范围和内容的确定。政府该管的事一定要管,该放手的就一定要放手。这管与放指的就是政府对国家权力的运用。政府的活动应主要限定在公共事务领域,但政府也不能完全退出商业性拆迁。尽管在目前政府过度干预城市房屋拆迁,导致公民权利得不到有效保障,但并不能因此而取消政府对城市房屋拆迁的管制。应该综合运用政府管制和行政指导的手段使政府走向良性行政。其四,加强对政府行为的司法监督。

关键词：宪政政府职能城市房屋拆迁公共利益