城市房屋拆迁合同履行问题研究

作     者：王秀艳 

作者单位：中央民族大学 

学位级别：硕士

导师姓名：李玉子

授予年度：2017年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 030107[法学-经济法学] 

主      题：城市房屋拆迁 补偿安置协议 延期交房 房屋质量 公共部分 

摘      要：近年来,随着城市化建设速度的加快,旧城改造、新城建设项目层出不穷。由于一线城市房地产市场逐渐呈现饱和状态,转战二三线城市的房地产市场成为众多开发商的选择。二三线城市虽然具有国家政策支持,且本身具有一定的资源优势,但是住房刚性需求不足是无法避免的事实。开发商开发规模过大,当地居民住房购买力不足,使得资金无法快速回收,造成安置房屋无法按时完成建设,出现大批烂尾楼。而且,房地产市场的崩溃,房价的大幅下跌,造成众多拆迁户意欲借助开发商无法交房等违约行为解除房屋拆迁补偿安置协议,以避免损失的扩大。开发商陷入了既无足够资金继续建设房屋,又无能力赔偿拆迁户损失的两难境地。在这样的情况下,妥善解决开发商和拆迁户之间的纠纷迫在眉睫,因为这不仅关涉到当事人的权利是否能够得到合法救济,而且也牵涉到社会的和谐和稳定、法律维护的公平正义精神能否体现在每一个案件中。虽然目前部分城市采取了一系列措施如房票等制度来解决住房库存问题,但这些措施主要针对的是已建成的房屋,对于开发商和拆迁户之间因为烂尾房等问题引起的纠纷并无针对性措施。笔者从二三线城市房地产发展现状这一实际情况出发,梳理出当前拆迁补偿安置协议履行过程中出现的典型问题,其中主要包括延期交房、房屋质量、房屋初装修质量以及房屋公共部分的问题,这些问题主要是围绕拆迁补偿安置协议的主要标的——房屋,其问题的实质关涉到合同成立的目的是否能够真正实现,关涉到拆迁户的合同利益能否实现。笔者在查阅了大量的相关案件、文献和法律资料之后,通过认真研读、归纳整理、比较分析等方式详细研究了各个典型问题的本质。在提出具体的解决之道之前,本文对于研究问题的范围进行了界定,明确问题包含的不同方面和类型,然后依次分析不同类型的问题中双方当事人违约行为的原因力大小、违约行为对权利的损害程度以及其他影响因素。本文提出的解除方法亦是本着严守合同原则,在合同能够得以维持和履行的情况下,要求违约方继续履行合同,对于违约行为产生的损失由违约方根据法律规定和实际情况进行赔偿,只有在违约行为严重影响到了合同目的实现的情况下,才允许开发商和拆迁户解除房屋补偿安置协议。期望本文对于补偿协议履行中出现问题的归纳和解决方法的提出,能够为以后其他城市房地产出现类似纠纷的解决提供参考和借鉴。