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城乡统一建设用地市场的构建:现状、模式与问题分析

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社会科学研究 2018年第2期 83-94页

作者：黄忠西南政法大学民商法学院

我国现行的土地立法不仅使地方政府垄断了建设用地的一级市场,还严格限制了集体建设用地在二级市场上的流转,造成城乡土地市场间的巨大鸿沟,有悖《宪法》第10条的使命。城乡统一建设用地市场是城乡融合发展机制的重要组成部分,其核心在... 详细信息

我国现行的土地立法不仅使地方政府垄断了建设用地的一级市场,还严格限制了集体建设用地在二级市场上的流转,造成城乡土地市场间的巨大鸿沟,有悖《宪法》第10条的使命。城乡统一建设用地市场是城乡融合发展机制的重要组成部分,其核心在于推动集体建设用地流转。集体建设用地流转应当包括实物和指标(地票)流转两种模式。在实物交易上,应当放开宅基地使用权流转的限制;放松集体建设用地的使用管制,在符合规划的前提下允许在集体建设用地上开发建设公租房、商品房等商旅项目。在指标交易上,应当进一步扩大交易范围,逐步构建全国统一的地票交易市场。

关键词：城乡统一建设用地市场实物交易指标交易地票宅基地使用权

构建城乡统一建设用地市场的制度逻辑与对策研究——以宁波市为例

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构建城乡统一建设用地市场的制度逻辑与对策研究——以宁波市为例

作者：叶成浙江财经大学

学位级别：硕士

城乡统一建设用地市场作为社会主义市场经济改革的重要组成部分,一直被顶层设计所重视。党的十七届三中全会首次提出了要“逐步建立城乡统一的建设用地市场”,十八届三中全会在此基础上将“逐步”两字去除,强调要“建立城乡统一建设用... 详细信息

城乡统一建设用地市场作为社会主义市场经济改革的重要组成部分,一直被顶层设计所重视。党的十七届三中全会首次提出了要“逐步建立城乡统一的建设用地市场”,十八届三中全会在此基础上将“逐步”两字去除,强调要“建立城乡统一建设用地市场”,为后续深化市场体制改革提供了明确的指引。2022年,《关于加快建设全国统一大市场的意见》颁布,提出要健全城乡土地市场,推动要素自由流动,二十大报告再次强调了畅通城乡要素流通的重要性。从实践上来看,城乡建设用地割裂的局面依然存在,阻碍了城乡要素的自由流动,亟需构建城乡统一建设用地市场来打破要素流动壁垒,推动城乡融合发展。学界对构建城乡统一建设用地市场的研究颇为丰富,从概念到原则,从制度到路径,均有涉及,但是很少聚焦于市场的制度逻辑,而城乡统一建设用地市场是一项系统性的工程,牵一发而动全身,需要通过明晰构建的制度逻辑来指导实践,推动城乡统一建设用地有序发展。基于以上现实背景和学术背景,本研究选择宁波市作为城乡统一建设用地市场实地调研的对象。首先对宁波市城乡统一建设用地市场运行现状进行描述,结合国家城乡统一建设用地市场的制度改革背景,明晰了宁波市城乡统一建设用地市场制度的演变过程。其次,在运用扎根研究方法的基础上,引入Williamson四个制度层级分析框架对城乡统一建设用地市场进行制度分析,明晰了城乡统一建设用地市场的制度逻辑,形成了制度逻辑分析框架。再次,结合交易费用理论进行框架阐释,运用框架对案例进行分析,挖掘宁波市在构建城乡统一建设用地市场过程中存在的不足。最后,围绕“制度环境-治理结构-资源配置”三个层次提出构建城乡统一建设用地市场的对策。本文研究结论如下:1.从“制度环境-治理结构-资源配置”三个层次剖析了城乡统一建设用地市场构建的制度逻辑。制度环境层次需要从明确入市用途和入市范围两个方面来形成完备的制度基础;治理结构层次需要从增减挂钩机制、交易平台、一二级市场衔接、基准地价、交易规则五个方面来形成高效的运行体系;资源配置层次需要从完善初次分配和再次分配两个方面来形成合理的收益分配体系。最终以完备的制度基础为基石,以高效的运行体系为抓手,以合理的收益分为保障,构建城乡统一建设用地市场。2.基于“制度环境-治理结构-资源配置”的制度逻辑分析框架,本文对宁波市构建城乡统一建设用地市场的实践进行了分析,从交易费用理论的视角来看,当前宁波市制度环境不稳固提高了建设用地的专用性;治理结构待完善提高了建设用地交易的不确定性;资源配置不明确导致建设用地交易频率上升,阻碍了城乡统一建设用地市场的构建。3.针对当前宁波市存在的不足,可以从以下三个层次出发来构建城乡统一建设用地市场。(1)制度环境层次,可从巩固城乡统一建设用地流转基础、推动增量建设用地入市交易、逐步放开集体建设用地使用限制三个方面降低建设用地的“场所专用性”;通过完善集体建设用地处分权权能来弱化“资产专用性”,最后实现顶层设计先行,以降低建设用地这一资产的专用性,减少交易成本。(2)治理结构层次,可通过完善跨地域的土地指标增减挂钩、构建城乡统一建设用地交易平台来减少交易的搜寻信息和信息费用;通过城乡建设用地一二级市场的双向联动以及构建城乡统一的基准地价规范两方面降低谈判与决策费用;通过构建城乡统一的市场运行交易规则来降低合同履行义务费用。最后实现交易要素的完善,以弱化环境的不确定性,降低市场的交易成本。(3)资源配置层次,可从明确初次分配体系以及再次分配体系两个方面出发来构建长效稳定的交易关系,最后实现分配结构的优化,从而降低建设用地这一资产的交易频率,实现交易成本的下降。最终实现城乡统一建设用地市场的构建。

关键词：城乡统一建设用地市场制度逻辑交易费用宁波市

城乡统一建设用地市场的内涵及其法律保障研究

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城乡统一建设用地市场的内涵及其法律保障研究

作者：赵许正青岛科技大学

学位级别：硕士

我国土地制度改革有着独特的曲折性、复杂性,其曲折性在于各地区、各利益相关主体间存在动态博弈关系,复杂性在于其承载着多重功能但各功能间存在冲突之处。城乡统一建设用地市场是针对现阶段城乡二元土地结构提出的。我国独特的城乡二... 详细信息

我国土地制度改革有着独特的曲折性、复杂性,其曲折性在于各地区、各利益相关主体间存在动态博弈关系,复杂性在于其承载着多重功能但各功能间存在冲突之处。城乡统一建设用地市场是针对现阶段城乡二元土地结构提出的。我国独特的城乡二元土地结构既是土地使用制度的基石,也是制约城乡发展一体化的绊脚石,使得土地公有制下的城乡高质量融合发展变得更加具有挑战性。针对当前城乡分割运行的土地市场,中央提出“城乡统一建设用地市场”这一改革方向:通过稳慎推进“三块地”改革,允许集体经营性建设用地入市流转,逐步实现建立健全城乡统一建设用地市场的政策目标。“三块地”改革与盘活集体闲置土地、推动农业农村现代化、促进城乡一体化发展之间具有内在的逻辑关系和作用机制。城乡统一建设用地市场的建设,需以土地入市、征地改革为抓手,在不同主体、不同地区间合理配置土地资源,为城乡高质量融合发展提供支撑。现阶段城乡统一建设用地市场尚未成熟,其中城乡二元土地结构、城市偏向以及土地主体间的利益博弈是重要的影响因素,并由此引发诸多问题:城乡统一建设用地市场面临着功能性冲突、土地法律权能缺失、催生“土地食利”阶层以及集体内部的代际利益失衡等。本文在厘定城乡统一建设用地市场内涵的基础上,深入分析了城乡统一建设用地市场的功能承载,揭示了现阶段城乡统一建设用地市场面临的主要障碍和隐患。在此基础上,研究了城乡统一建设用地市场的主体博弈、土地增值收益分配及风险防控,最终提出贯彻“乡村优位”“入市优先”思路、有效拓宽集体建设用地法律权能以及探索可持续收益分配机制等建议。

关键词：建设用地城乡统一建设用地市场城乡二元结构法律内涵

城乡统一建设用地市场的地票交易模式创新研究

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城乡统一建设用地市场的地票交易模式创新研究

作者：王琼琼河南师范大学

学位级别：硕士

世界各国经济社会发展的实践表明,城乡发展一体化是一个国家推进城市化建设和解决“农业、农村、农民”问题的成功之路。土地要素作为人们最基本的生产、生活要素,是其他要素实现顺畅流转的前提,自然也应当成为城乡一体化的核心内容。... 详细信息

世界各国经济社会发展的实践表明,城乡发展一体化是一个国家推进城市化建设和解决“农业、农村、农民”问题的成功之路。土地要素作为人们最基本的生产、生活要素,是其他要素实现顺畅流转的前提,自然也应当成为城乡一体化的核心内容。城乡发展一体化体现在土地要素上要求建立城乡统一的建设用地市场,用市场机制引导土地要素在城乡之间实现自由流动,达到优化配置的效果。建立城乡统一的建设用地市场是城乡发展一体化的迫切要求。为实施城乡综合配套改革,探索统筹城乡一体化的有效途径,切实解决我国农村宅基地空置等低效率使用与城市发展普遍遭遇的土地资源瓶颈并存的矛盾,地票交易率先在重庆市推行。其在“三个不得”(不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益)的基础上,探索推行全市范围的耕地占补平衡制度,设立了农村土地交易所,地票交易制度由此揭开面纱。地票交易模式中的土地主要来源于进城农民自愿退出的宅基地、乡镇企业关停形成的闲置建设用地、农村危旧房改造,以及建设农民新村节约下来的土地这三个渠道,具有有利于推动城乡一体化进程、有利于充分发挥市场在土地要素中的优化配置作用、有利于农民增收问题的解决、有利于土地多重功能的实现、有利于耕地的有效保护,保障国家粮食安全、有利于进城务工农民再回流就业问题的解决等意义,具有供地农民自愿进行城乡建设用地流转、农民可以获得相对较高的土地收益、遵循耕地总量动态平衡原则等特点,具有打破了只能在近距离小范围内实施的障碍和约束、引入采用市场机制的交易所制度、政府由垄断主导转变成只是监管调控等优势。以政策支持作为背景,建立城乡统一的建设用地市场并推行地票交易模式势在必行。本文通过城乡统一建设用地市场内涵以及“两平等”、“三统一”、“同地、同价、同权”的说明,在比较几个城乡统一建设用地市场思路下的建设用地流转模式基础上,阐述了地票交易是一种更优化、更接近城乡统一建设用地市场的模式创新。另外,由于地票交易的实践时间还比较短,还存在一些不尽如人意的地方,针对城乡统一建设用地市场的目标,本文提出了建立地票交易二级市场、完善土地税费体系等的一系列配套改进措施。

关键词：地票交易城乡统一建设用地市场建设用地流转

城乡统一建设用地市场建设中的土地税收法律问题研究

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城乡统一建设用地市场建设中的土地税收法律问题研究

作者：余敬海南大学

学位级别：硕士

建立城乡一体化建设用地市场,实现集体建设用地与国有建设用地同地、同权、同价已得到政策的确认,这也必然要求相关制度进一步完善。税收作为国家调节经济的工具,是市场经济不可缺少的方面,而我国现行的土地税收存在二元税制、建设用地... 详细信息

建立城乡一体化建设用地市场,实现集体建设用地与国有建设用地同地、同权、同价已得到政策的确认,这也必然要求相关制度进一步完善。税收作为国家调节经济的工具,是市场经济不可缺少的方面,而我国现行的土地税收存在二元税制、建设用地收税体系不科学、税种设置不全面、税法立法不规范等问题。在城乡建设用地市场一体化框架下,建设用地税收立法理念亟需从定位国家利益、整体利益、工业利益、城市利益向公平、民生、资源有效配置转变,并从建立城乡统一的建设用地税制、确立科学的建设用地税收体系、完善相关税种、规范税收立法等方面加以改进,使得我国建设用地税收对城乡一体化建设用地市场的长期发展发挥重要的保障作用。鉴于此,本文在城乡建设用地市场一体化基础上对建设用地税收进行探讨,全文分为四个部分：第一部分是我国建设土地用地相关税收现状的具体分析。首先是对我国土地税制、税法概况进行论述,厘清我国建设用地税制、税种、税收立法的现状。其次是根据现实总结出我国建设用地税收存在的四个问题,最后是对产生上述四个问题的原因进行深入分析。第二部分是对城乡建设用地税收必要性的分析。主要从税收体系及功能角度展开,追溯税收原本的作用及体系建立的原理,并从土地税收的特性与功能深入探讨税制设置的理论,尤其是对西方发达国家经典税收体系分类：有所得(收益)课税、商品课税(流转课税)和财产课税展开分析,为后文我国建设用地税收体系存在问题和完善奠定基础。第三部分是统一城乡建设用地税收的对策。该部分是根据第三部分存在的问题和原因的基础上结合我国实际并借鉴国外经验提出具体解决对策。第四部分是统一城乡建设用地税收的配套政策的建立。完善相关税收制度还需要良好的配套措施进行修正,特别是对不动产登记制度和相关行政部门税费管理制度的的完善和厘清进行修正。

关键词：城乡统一建设用地市场税收一体化税收体系完善不动产保有税

城乡统一建设用地市场构建中利益平衡问题的法律对策

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城乡统一建设用地市场构建中利益平衡问题的法律对策

作者：张海亮天津大学

学位级别：硕士

建立城乡统一建设用地市场是我国土地市场化改革的重要目标,是推动我国统筹城乡发展的重要举措。我国目前的建设用地开发利用模式以及土地法律体系已经不适应市场经济的发展要求。围绕建设用地开发的利益失衡和冲突不断加剧,严重影响了... 详细信息

建立城乡统一建设用地市场是我国土地市场化改革的重要目标,是推动我国统筹城乡发展的重要举措。我国目前的建设用地开发利用模式以及土地法律体系已经不适应市场经济的发展要求。围绕建设用地开发的利益失衡和冲突不断加剧,严重影响了经济发展和社会和谐稳定,城乡建设用地市场制度亟待变革。一个利益失衡和冲突不断的土地市场绝不可能长久和稳定的发展。我国构建城乡统一建设用地市场的过程同时就是一个实现利益平衡的过程。利益平衡是构建城乡统一建设用地市场的原则和方向,平衡城乡建设用地市场中不同利益主体之间复杂的利益关系是完善土地法律制度的关键。以城乡统一建设用地市场构建中的利益平衡为研究视角,首先对我国城乡建设用地市场“二元分割”的发展历程和现状进行梳理,分析各地解决城乡建设用地市场利益冲突的改革与实践,可知利益失衡和冲突是目前我国城乡建设用地市场的问题所在。其次,研究我国城乡建设用地市场的利益关系。我国城乡建设用地市场存在农民、集体组织、政府、土地使用者等利益主体,围绕土地增值收益分配形成了复杂的利益冲突格局。再次,城市国有建设用地使用权市场的制度设计已经比较成熟,结合我国城乡建设用地市场分割和农村土地市场利益冲突最为强烈的现状,农村集体建设用地市场相关主体的利益冲突是研究的重点和难点。最后,针对构建城乡统一建设用地市场过程中农民与集体组织、农民以及集体组织与政府、不同农民群体之间存在的利益冲突提出相应的法律对策,以实现城乡统一建设用地市场的利益平衡。

关键词：城乡统一建设用地市场集体建设用地使用权利益冲突利益平衡

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城乡统一建设用地市场构建的制度性障碍探析

中国房地产 2011年第2期 58-63页

作者：付光辉吴翔华南京工业大学土木工程学院

本文在分析城乡统一建设用地市场构建必要性基础上,找出造成城乡建设用地分割的制度性障碍。这些障碍包括:集体土地所有权各项权能不完整,导致其无法转移;集体土地所有权主体不明确,引起建设用地市场交易主体混乱;宅基地使用制度不合理... 详细信息

本文在分析城乡统一建设用地市场构建必要性基础上,找出造成城乡建设用地分割的制度性障碍。这些障碍包括:集体土地所有权各项权能不完整,导致其无法转移;集体土地所有权主体不明确,引起建设用地市场交易主体混乱;宅基地使用制度不合理,割裂了城乡居住用地市场的统一;集体土地使用年期不确定,阻碍土地交易。针对这些障碍,提出了相应的改革策略。

关键词：城乡统一建设用地市场制度性障碍集体土地制度改革

城乡统一建设用地市场建设中的土地增值税法律问题研究

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行政与法 2015年第7期 94-100页

作者：余敬梁亚荣海南大学海南海口570228

随着城乡统一建设用地市场建设的逐步推进,国有建设用地与集体建设用地在土地市场上的地位趋于平等。土地增值税作为一种重要的市场经济调控工具,起着调配土地资源、平衡经济增长和收入分配的功能。我国现行的土地增值税制度在城乡税收... 详细信息

随着城乡统一建设用地市场建设的逐步推进,国有建设用地与集体建设用地在土地市场上的地位趋于平等。土地增值税作为一种重要的市场经济调控工具,起着调配土地资源、平衡经济增长和收入分配的功能。我国现行的土地增值税制度在城乡税收理念、税制城乡二元分割、课税范围、税率设计、税收征管等方面还存在着一些弊端,急需在城乡一体化环境下调整税收理念、重构课税范围、科学设计税率、简化征管程序,使其能够对我国统一的城乡建设用地市场起到应有的调节作用。

关键词：城乡统一建设用地市场土地增值税城乡一体化

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城乡统一建设用地市场形成的动力机制研究

特区经济 2021年第2期 48-50页

作者：杨修进宁乡经济技术开发区建设投资有限公司湖南长沙410600>

"土地城镇化"模式下城乡土地利益结构失衡问题日趋严重,强制性构建城乡统一建设用地市场的目标在短期内较难实现,而在诱致性制度变迁的推动下,由农民自发组成、得到政府支持、有限度的城乡统一建设用地市场是可能的。文章从制度变迁的... 详细信息

"土地城镇化"模式下城乡土地利益结构失衡问题日趋严重,强制性构建城乡统一建设用地市场的目标在短期内较难实现,而在诱致性制度变迁的推动下,由农民自发组成、得到政府支持、有限度的城乡统一建设用地市场是可能的。文章从制度变迁的博弈均衡视角出发,结合地方政府与中央政府、开发商、农村基层政权和农民四组博弈,探讨推动城乡统一建设用地市场形成的动力机制,为其破除制度障碍和减少改革阻力提供理论基础。

关键词：制度变迁城乡统一建设用地市场动力机制