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特定物债权之保全──以二重买卖为中心

现代法学 1997年第2期19卷 53-55页

作者：肖厚国西南政法大学

特定物债权之保全──以二重买卖为中心西南政法大学肖厚国一、问题之提出债权以从债务人的财产中获得满足为其主要目的，因此债务人的财产，除因担保之设定而为一定债权的担保外。皆为总债权人共同担保之用。债务人的一般财产，为债权... 详细信息

特定物债权之保全──以二重买卖为中心西南政法大学肖厚国一、问题之提出债权以从债务人的财产中获得满足为其主要目的，因此债务人的财产，除因担保之设定而为一定债权的担保外。皆为总债权人共同担保之用。债务人的一般财产，为债权人之债权的最后担保。故可谓之责任财...

关键词：债权人撤销权特定物债务人二重买卖一般债权交易安全债权人平等原则共同担保质权人撤销权制度

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房屋二重买卖法律规制论

房屋二重买卖法律规制论

作者：秦建刚山东大学

学位级别：硕士

房屋是人们赖以生存和发展的基石。随着我国市场经济的发展,房地产市场改革日益加深,房产交易呈现爆炸式增长,特别是随着近年来房产价格的日益攀升,一房多卖现象也屡见不鲜,这不仅严重破坏了房地产市场正常的交易秩序,而且损害了广大消... 详细信息

房屋是人们赖以生存和发展的基石。随着我国市场经济的发展,房地产市场改革日益加深,房产交易呈现爆炸式增长,特别是随着近年来房产价格的日益攀升,一房多卖现象也屡见不鲜,这不仅严重破坏了房地产市场正常的交易秩序,而且损害了广大消费者的利益。由于受大陆法系的影响,我国民事法律对物权和债权进行了区分,并形成了物权法和债权法两个体系,二者共同构成了财产法体系的支柱。房屋作为重要的不动产,其买卖必然涉及到财产的流转关系和所有权归属,因此,房屋买卖不单纯是合同法问题,也不单纯是物权法问题,需要两者共同来规范和约束。因房屋买卖要经历合同行为和物权行为两个行为,因此,要想完全杜绝二重买卖的出现几乎很难,问题的关键在于对已经出现的二重买卖如何进行法律规制,包括确定不同合同的效力、救济权利人、确定所有权的归属等一系列问题,处理好这些问题,不仅保护了合法权益,而且对房地产市场交易的失信行为也会起到遏制作用。对房屋二重买卖的规制手段主要通过物权法和债权法两个途径,债权法侧重于经济性补偿,物权法侧重于预防,而从我国的有关规定来看,并没有成形的物权法救济,主要以一种经济性的补偿来惩罚失信者,保障权利人利益。我国《物权法》的施行,虽然提出了一些带有物权性质的制度,比如预告登记制度,来治理二重买卖,但很多地区并没很好的执行,甚至有些地方的行政部门不受理此项业务;由于相关司法解释并未出台,法院在处理房屋二重买卖时适用法律也不统一,同案不同判问题突出等等,这都影响了对房屋二重买卖的规制效果。对于完善规制措施,应当借鉴国外的成功经验,开辟物权救济途径,探索赋予房屋二重买卖特定情况下以物权性,加大对权利人的救济力度,从根本上解决实践中遇到的问题。

关键词：不动产二重买卖法律规制

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假按揭二重买卖中真实买受人所有权保护研究

假按揭二重买卖中真实买受人所有权保护研究

作者：林丽惠厦门大学

学位级别：硕士

我国的不动产物权的变动主要以债权合意并进行登记方发生法律效力,买受人自签订商品房买卖合同到取得所有权登记存在一定的时间差。而房地产业在我国是一项新兴行业,相关法律法规的制定滞后于房地产业的迅猛发展,再加上经济社会中经济... 详细信息

我国的不动产物权的变动主要以债权合意并进行登记方发生法律效力,买受人自签订商品房买卖合同到取得所有权登记存在一定的时间差。而房地产业在我国是一项新兴行业,相关法律法规的制定滞后于房地产业的迅猛发展,再加上经济社会中经济人的逐利本质,房地产开发商不顾信用而一房两卖、甚至一房数卖,损害买受人权利的现象曾时有发生。在实践中,商品房二重买卖的情形多种多样,情况各有不同。其中一种特殊的商品房二重买卖,也就是通常所称的“假按揭”现象较为普遍。所谓“假按揭”现象,即开发商以“一房两卖”的形式与特定关系人串通签订商品房买卖合同,并办理按揭贷款以套取银行借款,该买受人并不真证以取得房屋所有权为目的。此后,开发商再将该商品房出售给第三人,再一次取得售房款。于是,在形式上产生了两个合同买受人之间的所有权之期待权冲突,以及后买受人(也即真实买受人)的所有权期待权与银行的担保物权之间的冲突,并且,后者的冲突更具有现实危害性。虽然,随着相关法律法规的逐步完善,房地产开发与销售也逐渐规范、有序化,一房两卖现象日趋减少,但是并未完全杜绝,同时之前已经发生的“假按揭”现象所遗留的利益冲突问题仍亟待解决。 2007年10月1日起实施的《物权法》,首次通过立法确立了异议登记制度。《物权法》第19条规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。《物权法》这一规定赋予了真实权利人、利害关系人对不动产登记簿上的不赞同项提出异议的权利,并通过异议权的行使以期最终达到更正错误登记的目的,解决利益冲突,保护自己的合法权利。本文将通过不动产异议登记的法律适用视角,尝试对假按揭形式下的商品房二重买卖中的真实买受人所有权保护进行法律探讨。本文的主要研究方法是以文献阅读、资料整理和案例分析为基础,通过分析、归纳,得出自己的结论。本文得出的结论:真实买受人可以通过异议登记制度推翻已经登记的抵押权,为将来顺利取得所有权清除障碍。

关键词：异议登记二重买卖利益冲突

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不动产二重买卖法律问题研究

不动产二重买卖法律问题研究

作者：王历胜南昌大学

学位级别：硕士

本文主要以如何正确解决不动产二重买卖问题为中心，针对实务所常涉及到的法律问题进行分析讨论。在内容的安排上，本文主要分为两大部分，第一部分是解决“二重买卖为何存在”的问题，这是正确解决不动产二重买卖问题的关键。因为只有... 详细信息

本文主要以如何正确解决不动产二重买卖问题为中心，针对实务所常涉及到的法律问题进行分析讨论。在内容的安排上，本文主要分为两大部分，第一部分是解决“二重买卖为何存在”的问题，这是正确解决不动产二重买卖问题的关键。因为只有肯定二重买卖的合法性和正当性，才能为正确解决二重买卖的问题，区分当事人之间的法律责任提供了法律上的基础。第二部分是解决“如何救济和防范”的问题。通过比较国外相关的立法及实践经验，本文认为在二重买卖的法律规制上，我国立法应采用法定救济与约定救济相衔接、风险防范与风险补救相结合的方法，兼顾出卖人利益与买受人利益，充分发挥债权法及物权法的调整功能。只有这样，二重买卖问题才可以得到有效的救济和防范。

关键词：二重买卖先买受人后买受人法律救济预告登记转交付

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不动产二重买卖法律问题研究

不动产二重买卖法律问题研究

作者：孙皓西南政法大学

学位级别：硕士

2010年以来，随着不动产市价的剧烈上涨，不动产二重买卖之现象日益增多，由此产生了各种问题，如诚实信用基本原则被践踏、市场信赖削弱、各方利益失衡等，而现有立法之规制稍显无力，理论之研究过于陈旧，因此，重新探讨这一问题仍然... 详细信息

2010年以来，随着不动产市价的剧烈上涨，不动产二重买卖之现象日益增多，由此产生了各种问题，如诚实信用基本原则被践踏、市场信赖削弱、各方利益失衡等，而现有立法之规制稍显无力，理论之研究过于陈旧，因此，重新探讨这一问题仍然必要。文章正文共分为四个部分，即不动产二重买卖基本概念之厘定、二重买卖之后买卖合同的效力、二重买卖合同的履行和守约方的法律救济。第一部分界定了不动产二重买卖之构成，追问了问题起源，并多角度分析了这一行为之法律可非难性，从而确立了文章的基本立场。不动产二重买卖之构成不要求出卖人对不动产保有所有权或处分权。不动产二重买卖之发生具有必然性，其原因在于出卖人不顾信用、牟取私利之趋利本性和物权、债权权利公示可能性以及公示对抗力上的法律差异。然这一现象违背了诚实信用原则，应受法律否定性评价，效率违约理论并不能证成这一行为的正当性。第二部分从生效合同之构成要件切入，指出二重之因素对于后买卖合同效力之影响主要在于合同标的是否适当。当第二买受人不知在先交易和仅单纯知情时，标的不具有违法性，后买卖合同有效;当第二买受人不仅知晓在先交易，还故意以违背善良风俗之方式使前买卖合同无法得到实际履行，损害第一买受人利益，标的不适当，第二买卖合同无效。由此得出，大多数不动产二重买卖之后买卖合同有效，除了恶意串通、引诱违约等情形。第三部分依循第二部分之结论进一步追问两个买卖合同有效情形下合同履行之问题。首先梳理了现有立法之规定，从一房多租、动产一物多卖以及一地（国有土地使用权）多转情形下法律对合同履行顺序的选择可看出公示性因素对确定哪一合同得获实际履行的重要影响以及法律保护在先交易的价值取向。接着，依据这一启示对知情因素、登记、预告登记、实际占有、合同成立时间对合同履行之影响进行了逐一分析，由此得出不动产二重买卖的合同履行顺序依前列因素顺次确定之结论。最后一部分紧接着重点分析另一未获实际履行之买受人的救济问题。首先探讨了合同法领域的违约损害赔偿请求权、双倍赔偿请求权、代偿请求权、基于信托产生的受益交出请求权、撤销权等救济方式，得出结论：违约损害赔偿请求权下，转售利益或不动产价值上涨利益应属合同履行后可得利益，若受损害人为第一买受人，可得利益的参照为后合同价格;若受损害人为第二买受人，于其不明知在先交易时，可得利益的参照为出卖人违约时的市场价格，于其明知时，其只得请求赔偿直接损失也即所受损害。另外，前买受人亦可选择行使代偿请求权，或在具备双倍赔偿请求权和撤销权行使条件时选择相应救济方式。然后探讨了侵权法领域可得救济的有限性，即仅当后买受人构成侵权时，前买受人可以主张侵权损害赔偿。最后通过比较，说明此时前买受人通过主张后买卖合同无效予以救济更为有利。

关键词：二重买卖效率违约知情恶意串通代偿请求权侵害债权

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房屋二重买卖场合之权利顺位研究

房屋二重买卖场合之权利顺位研究

作者：穆仁菊华东政法大学

学位级别：硕士

在计划经济时代，中国的城镇住房实行无偿分配的体制，所以房屋的二重买卖现象基本不存在。而在市场经济条件下，房屋二重买卖时常发生，当所有买受人均未办理所有权移转登记时，谁能优先取得诉争房屋的所有权，成为当今交易实践的一个... 详细信息

在计划经济时代，中国的城镇住房实行无偿分配的体制，所以房屋的二重买卖现象基本不存在。而在市场经济条件下，房屋二重买卖时常发生，当所有买受人均未办理所有权移转登记时，谁能优先取得诉争房屋的所有权，成为当今交易实践的一个热点问题。二重买卖涉及合同关系和物权关系，对二重买卖的研究也已达成许多共识，主要包括：第一，关于合同效力，除非证明在后买受人与出卖人具有恶意串通损害国家、集体、第三人利益等情形，合同都是有效的。后买受人明知在先买卖合同之存在不影响在后买卖合同的效力。第二，基于买卖合同而发生的不动产物权变动依登记生效。在房屋二重买卖场合之权利顺位上，许多地方高院出台了不同的指导意见，此时，如何解决好房屋买卖纠纷，不仅是法院实现公平与效率的重要任务，也是法学研究的重要课题。本文在考察国外关于二重买卖制度设计的基础上，对我国房屋二重买卖场合之权利顺位进行类型化研究，对所有权的归属问题作出深入探讨。第一章首先介绍了二重买卖的内涵、一些地方高院出台的相关规定以及权利顺位的确立原则。或基于经济利益或出于亲情、友情等非经济利益因素的考虑，二重买卖的现象时常发生，难以摒除。同时，不同的法律文化，对二重买卖行为的道德的评价也是大相径庭。第二章主要从比较法上进行研究。本文以法国、德国、日本等国家为样本，对这些国家关于二重买卖制度的设计进行考察。与此同时，本文对我国房屋二重买卖场合权利顺位的学说进行了总结，并在此基础上进行了评析。第三章以类型化为视角，对二重买卖场合的权利顺位问题从各种论据加以研究，提出笔者自己的观点。对于均未办理所有权移转登记，但一方买受人已经合法占有房屋的情形，从标的物风险的负担、占有的功能、法律物权和事实物权角度加以考察，认为应由占有人优先取得房屋的所有权。法律追求公平、正义的同时，亦要尽量降低纠纷解决的成本，提高纠纷解决的效率。在各买受人均未占有房屋时，各买受人只有单纯的债权。此时应给予法官一定的自由裁量权，但必须协调好公平和效率的关系。第四章为本文的结论，即首先应当由占有房屋的买受人优先获得房屋的所有权。其次,在其他情形下，需结合相关要素，具体情况具体对待。

关键词：二重买卖占有风险与利益

商品房二重买卖问题研究 ——以物权变动模式的立法选择为视角

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商品房二重买卖问题研究 ——以物权变动模式的立法选择为视角

作者：高峰兰州大学

学位级别：硕士

商品房二重买卖，是典型的不动产二重买卖，即出卖人就同一商品房先后或同时订立两个买卖合同将同一个商品房卖于两个不同的买受人。房地产业所谓的“假按揭”现象，是一种常发的较为特殊的“一物二买”现象。买卖合同是典型的交易行为... 详细信息

商品房二重买卖，是典型的不动产二重买卖，即出卖人就同一商品房先后或同时订立两个买卖合同将同一个商品房卖于两个不同的买受人。房地产业所谓的“假按揭”现象，是一种常发的较为特殊的“一物二买”现象。买卖合同是典型的交易行为，也是典型的物权变动。买卖合同所涉及债权变动及物权变动有不同的变动规则，这是二重买卖存在的制度基础。大陆法系国家通常采用三种物权变动模式的立法选择，即物权形式主义、债权意思主义和债权形式主义。在物权形式主义模式下，当出卖人与第一买受人订立买卖合同后，如未进一步借助物权合同移转标的物的所有权于该买受人，出卖人就仍是标的物的所有权人。无论出卖人此后就同一标的物订立多少个买卖合同，这些买卖合同当然都是生效合同。在债权意思主义模式下，在买卖合同成立的前提下，出卖人再与第二买受人订立买卖合同时，双方当事人之间的买卖合同即为出卖他人之物的买卖合同，为无效合同。在债权形式主义模式下，若出卖人与第一买受人订立买卖合同后，即将标的物交付与该买受人或为其办理过户登记手续，则该买受人即取得标的物的所有权。当出卖人再与第二买受人订立买卖合同为出卖他人之物的买卖合同。该合同虽不能履行，但不能因此否认它的效力。我国物权法采取债权形式主义的物权变动立法模式，第一个买卖合同生效并办理登记手续后，出卖人与第二买受人签订之买卖合同，为出卖他人之物合同，理论界对此合同的效力有三种学说，无效说、效力待定说和有效说，本文同意有效说的观点。就双重买卖中不动产的物权的归属，在物权形式主义模式下、物权的变动需要物权契约加登记，在债权意思主义模式下，在买卖合同生效时即发生物权变动，在债权形式主义模式下，买卖合同生效后，办理登记手续即可发生物权变动。我国新出台的《物权法》采用债权形式主义的物权变动模式。在商品房双重买卖行为中，受害人即没有取得标的物所有权之买受人，可以通过追究出卖人违约责任、但不能撤销出卖人与取得标的物之买受人之间的买卖合同。商品房买卖中“假按揭”这种行为既具有“一房二买”的共性，又有特殊性。第二买受人按普通“一物二卖”中受害人的救济办法维护自己权益外，还可以合同法“以合法形式掩盖非法目的”为理由而主张出卖人与第一买受人之间的买卖合同无效或者根据最高人民法院司法解释主张双倍返还己支付房款。

关键词：商品房二重买卖物权变动权利救济