假按揭二重买卖中真实买受人所有权保护研究

作     者：林丽惠 

作者单位：厦门大学 

学位级别：硕士

导师姓名：黄健雄

授予年度：2009年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 

主      题：异议登记 二重买卖 利益冲突 

摘      要：我国的不动产物权的变动主要以债权合意并进行登记方发生法律效力,买受人自签订商品房买卖合同到取得所有权登记存在一定的时间差。而房地产业在我国是一项新兴行业,相关法律法规的制定滞后于房地产业的迅猛发展,再加上经济社会中经济人的逐利本质,房地产开发商不顾信用而一房两卖、甚至一房数卖,损害买受人权利的现象曾时有发生。在实践中,商品房二重买卖的情形多种多样,情况各有不同。其中一种特殊的商品房二重买卖,也就是通常所称的“假按揭现象较为普遍。所谓“假按揭现象,即开发商以“一房两卖的形式与特定关系人串通签订商品房买卖合同,并办理按揭贷款以套取银行借款,该买受人并不真证以取得房屋所有权为目的。此后,开发商再将该商品房出售给第三人,再一次取得售房款。于是,在形式上产生了两个合同买受人之间的所有权之期待权冲突,以及后买受人(也即真实买受人)的所有权期待权与银行的担保物权之间的冲突,并且,后者的冲突更具有现实危害性。虽然,随着相关法律法规的逐步完善,房地产开发与销售也逐渐规范、有序化,一房两卖现象日趋减少,但是并未完全杜绝,同时之前已经发生的“假按揭现象所遗留的利益冲突问题仍亟待解决。 2007年10月1日起实施的《物权法》,首次通过立法确立了异议登记制度。《物权法》第19条规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。《物权法》这一规定赋予了真实权利人、利害关系人对不动产登记簿上的不赞同项提出异议的权利,并通过异议权的行使以期最终达到更正错误登记的目的,解决利益冲突,保护自己的合法权利。 本文将通过不动产异议登记的法律适用视角,尝试对假按揭形式下的商品房二重买卖中的真实买受人所有权保护进行法律探讨。 本文的主要研究方法是以文献阅读、资料整理和案例分析为基础,通过分析、归纳,得出自己的结论。 本文得出的结论:真实买受人可以通过异议登记制度推翻已经登记的抵押权,为将来顺利取得所有权清除障碍。