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业主自治组织法律问题研究

业主自治组织法律问题研究

作者：严小虎中国政法大学

学位级别：硕士

随着《中华人民共和国物权法》的颁布实施,尤其是其明确了业主的建筑物区分所有权,业主的专有权和共有权在法律的层面上得以明确,这大大激发了业主维护自己合法权益的法律意识。但同时立法并未就业主自治做出细致的配套规定,再加之业主... 详细信息

随着《中华人民共和国物权法》的颁布实施,尤其是其明确了业主的建筑物区分所有权,业主的专有权和共有权在法律的层面上得以明确,这大大激发了业主维护自己合法权益的法律意识。但同时立法并未就业主自治做出细致的配套规定,再加之业主自治组织组建的相关制度的缺失,这种错位,使得业主在其自治管理中引发了更多纠纷,也暴露出许多急需解决的问题。本文通过对业主自治组织的法律问题进行分析,在案例研习的基础上,运用比较、归纳的方法进行研究,旨在探索业主自治组织面临的问题与解决思路。全文分为以下四部分: 第一部分,介绍业主自治的基本理论。通过分析我国的立法实践,明确业主自治的性质是私法自治,从而进一步探讨其自治范围和自治模式的理论基础。第二部分,主要探讨业主自治组织的成员。通过案例分析、对比国外立法,分析我国立法对业主自治组织成员规定的不足,以及扩大业主自治组织成员的范围的必要性。第三部分,重点探讨业主自治组织机构。通过分析业主自治组织产生的背景以及国外的立法规定,明确业主自治组织的性质与发展趋势。在分析其“法人化”的优势与障碍的基础上,进一步说明其法人化的可行性。在解析我国立法不足的基础上,提出通过明确业主自治组织的设立期限与条件,完善业主自治组织的监管制度、派生诉讼制度以及组建物业小组的基础上,扩展业主自治组织机构人员范围。第四部分,在分析业主自治规约性质的基础上,对比国外立法实践,重点分析规约订立人的范围、规约订立瑕疵的救济以及违反规约的法律责任。

关键词：业主自治业主自治组织自治规约

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论物业管理中业主自治组织的法律地位

理论学刊 2009年第4期 85-89页

作者：肖立梅山东政法学院民商法学院山东济南250014

业主自治制度是物业管理制度的核心与灵魂,业主自治组织法律地位的明确对于理顺物业管理中的各种法律关系,更好地维护广大业主的合法权益具有重要意义。我国法律对于业主自治组织法律地位规定的欠缺,造成理论和实践上都出现了一些问题,... 详细信息

业主自治制度是物业管理制度的核心与灵魂,业主自治组织法律地位的明确对于理顺物业管理中的各种法律关系,更好地维护广大业主的合法权益具有重要意义。我国法律对于业主自治组织法律地位规定的欠缺,造成理论和实践上都出现了一些问题,使业主自治组织在诉讼实践中地位尴尬,削弱了其在代表与维护全体业主权益中的作用。其关键是如何看待业主大会的地位和作用。根据目前我国物业管理法律规定,业主大会应有两层含义:一方面它指的是业主团体的权力机构、会议形式;另一方面它也指代业主团体本身。在我国立法引入业主团体概念之前,能够担当起业主自治组织重任的是业主大会而非业主委员会,其法律性质也应为非法人组织。业主委员会只能是业主大会的执行机构,不具有独立法律地位。

关键词：业主自治组织业主大会业主委员会法律地位

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上海市业主自治组织的制度问题研究

上海市业主自治组织的制度问题研究

作者：韩皓上海交通大学

学位级别：硕士

论文的写作目的,在于建筑物区分所有权制度下对业主自治组织法律性质,内、外法律关系有一个较清晰的界定,以完成现代物业管理从“以物业服务企业为中心”向“以业主自治组织为中心”转移的重要转变。第一章从分析建筑物区分所有权... 详细信息

论文的写作目的,在于建筑物区分所有权制度下对业主自治组织法律性质,内、外法律关系有一个较清晰的界定,以完成现代物业管理从“以物业服务企业为中心”向“以业主自治组织为中心”转移的重要转变。第一章从分析建筑物区分所有权入手。因为现代建筑物在物理构造上分为专有部分与共用部分,以致形成一种新型的复合性物权-建筑物区分所有权。现代法学理论认为建筑物区分所有权由专有所有权、共用部分持分权和成员权三种权利构成。要正确、全面地理顺建筑物物区分所有权人之间的共同关系以及把握业主自治立法的总体趋势,核心是理解物权性和人法性相融合、权利和义务相结合的成员权,而非其他两种物权。第二章从分析业主自治组织的问题及起因入手。我国业主自治组织制度的主要问题:一是组织架构和运作方式的混乱。将业主自治组织的内部管理机关与业主自治组织本身相混淆,将业主委员会的代表关系与代理关系相混淆,且又缺乏权利制衡和监督约束机制从而使得业主自主组织难以科学、高效、安全地运作和行使职能。二是业主自治组织的法律地位不明确。业主自治组织的人格之争历来已久,但是我国的立法对此问题一直采取回避的态度。在理论界和司法实践活动中我国普遍认可业主自治组织是无权利能力社团,在诉讼法上,可以具有部分诉讼权利能力,可能成为诉讼主体。但这不仅在法理上造成了实体法与程序法相悖的局面,形成了民事权利能力与诉讼权利能力相分离的状况。也难以在物业管理中保障、体现业主自治。三是业主自治组织的资金难获支持。一个组织的正常运行离不开金钱财产要素。但我国由于缺乏完善的业主自治组织的财务制度个费用交纳制度,使得业主自治组织运行质量低下。第三章从完善业主自治组织制度建设的角度入手。根据业主自治组织意思表示团体性、运作目的非营利性、法律责任的会员性的特性,提出以成员权为核心,将“效率性与安全性相平衡”、“市场运作与行政管理相协调”为原则,明确法律地位,理顺法律关系,完善制约机制,强化法律责任,逐步推进市场化和自治性的制度建设的基本思路,并以若干措施保障基本思路的实施。

关键词：业主自治组织法律地位法人化非法人团体

互联网技术在城市住宅小区业主自治组织中的应用研究 ——以YGYB小区为个案

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互联网技术在城市住宅小区业主自治组织中的应用研究 ...

作者：张清君湖南师范大学

学位级别：硕士

随着商品房住宅小区的迅速发展,小区治理问题逐渐成为城市基层治理的重心。城市住宅小区业主自治组织在产权私有化的基础上产生,能够有效缓解小区内部矛盾。但是在业主自治组织发展建设过程中,却出现了成立难、运作难、监督难的问题,具... 详细信息

随着商品房住宅小区的迅速发展,小区治理问题逐渐成为城市基层治理的重心。城市住宅小区业主自治组织在产权私有化的基础上产生,能够有效缓解小区内部矛盾。但是在业主自治组织发展建设过程中,却出现了成立难、运作难、监督难的问题,具体在YGYB这个十五年都没有成立业主委员会的大型小区则表现为:在内部,业主与业主之间缺乏信任分化为多个团体;在外部,有物业和开发商团体阻拦业主自治组织的成立。互联网技术的发展为城市住宅小区业主自治组织提供了解决问题的新思路。“文明社区”APP作为互联网技术在基层治理领域新的尝试,通过设置多元参与平台,多种方式相结合严格核验业主身份、可视化的电子投票流程协助成立了上千个业主委员会。在“文明社区”APP的协助下,YGYB小区选出了自己的业主委员会,但电子投票的最终结果却未能得到政府主管部门的承认,无法获得备案资格。笔者通过深度访谈和案例分析的方法,发现“文明社区”APP于YGYB小区的应用存在部分业主无法投票,业主信息数据缺乏联通以及政府政策选择具有主观性等问题。文章重点探讨了互联网技术在城市住宅小区业主自治组织中的应用,主要可分为四个部分。第一部分论述了城市住宅小区业主自治组织的总体困境和YGYB小区的具体困境。第二部分对YGYB小区选用的“文明社区”APP的功能和运营情况进行简要介绍。第三部分通过对“文明社区”APP在YGYB小区应用实践的分析,发现“文明社区”APP具有简化业主大会流程,联通外地业主的效果,但在YGYB小区却因存在部分业主无法投票,业主信息数据缺乏联通以及政府政策选择具有主观性等问题,最终投票结果受质疑而未能成立业主委员会。第四部分则提出了完善互联网技术在业主自治组织中有效应用的建议:一是平台方面要通过强化便民服务,畅通信息流通,开展公益互助等方式吸引多元主体参与。二是政府方面应立法保护业主的个人信息安全、完善业主数据的联通机制、制定电子投票结果的采信标准,从而改善技术治理的政策环境。

关键词：互联网技术业主自治组织 YGYB小区 “文明社区”APP

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住宅小区业主自治组织问题与对策建议

住宅小区业主自治组织问题与对策建议

作者：周洁四川师范大学

学位级别：硕士

我国住宅小区业主自治组织构架存在严重缺陷,外化表现为业主委员会权利过大,既没有监督手段又没有约束手段,毫无顾忌地侵害全体业主的利益,业主和业委会常常处于一种不正常的激烈对立状态。像业委会侵吞小区上百万甚至上千万物业费,私... 详细信息

我国住宅小区业主自治组织构架存在严重缺陷,外化表现为业主委员会权利过大,既没有监督手段又没有约束手段,毫无顾忌地侵害全体业主的利益,业主和业委会常常处于一种不正常的激烈对立状态。像业委会侵吞小区上百万甚至上千万物业费,私自分配小区的维修基金,甚至物业公司的选聘、广告的进场都需要“打点”业委会成员等现象屡见不鲜。业主委员会看似是没有工资的“公益”岗位,实质是没有任何制约的“肥差”。面对业主委员会的恣意妄为,业主多采取“拉横幅”这类鸡肋措施,没有事前预防,事后处理繁琐。经过实际参与和观摩,(1)逐渐发现业主自治组织在立法设计和机构设置中存在的问题,针对这些问题提出相应的完善建议。本文围绕上述分以下几个部分进行阐述:第一部分是序论,主要阐述本文的研究背景、创新点和研究意义。首先通过举例揭示业主自治组织的实践现状、司法现状、立法现状,说明业主自治组织存在诸多问题,亟待完善;其次说明本文的创新点和研究意义。第二部分是我国住宅小区业主自治组织的基本认识。首先是相关概念的界定,辨清业主自治组织的基本属性;其次阐述业主自治组织的历史演进过程,从萌芽阶段到立法认可阶段再到趋于成熟阶段;最后论述业主自治组织成立的法律基础,结社权是其成立的宪法基础,建筑物区分所有权是其成立的民法基础,以此阐明成立业主自治组织是具备法律依据的正当行为。第三部分是我国住宅小区业主自治组织存在的问题,并分析问题背后的原因以及产生的不良后果。主要有:一是立法回避导致业主自治团体实体法律地位缺失,法律没有对业主自治团体进行规定;二是欠缺法律指引导致业主自治组织内部机构不健全,只有决策和执行两大机构,没有专门的监督机构,对于其他尤其是决策机构的胡作非为,拥有监督权的全体业主难以维权;三是立法偏颇和机构特性导致业主自治组织内部机构权利失衡,较之业主大会,业主委员会在法律规定的数量配比上占具一定优势,在法律权利内容配置上掌握关键权利,在实践中侵蚀业主大会权利,使业主大会处于被架空的状态,业主自治化为乌有。第四部分是域外住宅小区业主自治组织的比较与借鉴。本部分主要就美国、日本和我国台湾地区的住宅小区业主自治组织进行比较。其中美国法规定开发商有义务成立业主自治组织,且是开发商售房的前置程序;日本业主自治组织的特点在于必设监督机构;我国台湾地区对区分所有权人会议的召集人做了详尽规定。这些域外业主自治组织的特色之处值得我们学习和借鉴。第五部分是我国住宅小区业主自治组织的完善建议。基于上述阐述,提出以下建议:一赋予业主自治团体这一实体社会团体法人资格,确认其为住宅小区业主自治组织。二是增设专门的监督机构——业主监督委员会,监督其它机构的运行和小区公共事务的管理。三是明确业主自治组织内部各机构职权,建立分权制衡的运行机制。

关键词：住宅小区业主自治组织问题建议

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建筑小区业主自治组织的法律地位及完善建议

建筑小区业主自治组织的法律地位及完善建议

作者：李智大连海事大学

学位级别：硕士

随着住宅市场化步伐的加快,越来越多人拥有了自己的房产,随之而来的是业主自治的需求日益迫切,总体来看,业主自治问题的出现既是业主自我维权意识提高的表现,也是市场经济发展尤其是房地产市场平稳健康发展的现实需要,目前,我国法律规... 详细信息

随着住宅市场化步伐的加快,越来越多人拥有了自己的房产,随之而来的是业主自治的需求日益迫切,总体来看,业主自治问题的出现既是业主自我维权意识提高的表现,也是市场经济发展尤其是房地产市场平稳健康发展的现实需要,目前,我国法律规定的业主自治组织包括业主大会和业主委员会,业主大会涉及业主人数多,召集难度大,难以就与业主利益有关的事宜及时召开会议;实践中,业主自治的日常事务主要由业主委员会负责办理,业主委员会一方面按照业主大会的授权和法律法规或者管理规约的规定履行职责,维护业主利益;另一方面,我国对业主委员会的法律地位问题定位不清,由此造成司法适用不一致,严重影响司法的权威性和统一性。业主团体以建筑物区分所有权制度为共同权力来源,由全体业主共同组成,代表小区全体业主的共同利益,国外通过立法或司法判例明确业主团体这一概念并赋予其法人主体地位已成为明显趋势,相对而言,我国现行法律规定体系中由于没有引入业主团体制度,业主大会、业主委员会的独立法人主体资格亦不明确,进而导致业主自治的实践遇到诸如自治组织发挥作用受限制、自治机构监督机制不完善、自治成员不健全的激励机制等问题,这些问题制约了业主自治的良性发展。因此,需要以立法形式重新界定业主团体、业主大会、业主委员会的法律地位,并引入相关配套制度体系。本文以我国业主自治组织的法律地位研究为突破口,综合采用理论探讨和比较分析的方法进行研究探索。本文共分五个部分:第一部分对业主自治组织的含义和类型进行集中论述,重点介绍了我国立法确定的业主大会和业主委员会两个业主自治组织的概念和特征,以此作为论文开篇。第二部分对我国当前法律规定的业主大会和业主委员会的立法状况、法律地位等进行分析研究,对照我国《民法总则》等规定,笔者认为业主大会和业主委员会均不具备独立的法人主体资格。第三部分对境外业主自治立法模式进行分析研究的基础上,通过对比研究法剖析境外立法例的有益借鉴和启示,即应承认区分所有人管理团体(即业主团体)之存在,同时制定相应的配套制度,以此构筑起完整的业主自治体系。第四部分从我国业主自治的制度问题入手,重点论述了我国当前缺失业主团体这一业主自治主体以及由此带来的弊端,详细说明了设立业主团体及其配套制度的必要性和紧迫性。第五部分在前四部分论述的基础上,提出了笔者的观点,即我国建筑小区业主大会、业主委员会应为业主团体这一上位概念的内部机构,既非法人也非其他组织,我国立法应尽快引入和确立“业主团体”制度,并从逻辑上进一步厘清业主团体内部机构的法律地位,以更好推进建筑小区业主自治的发展。

关键词：业主自治组织业主大会业主委员会业主团体法律地位

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论业主自治组织的经费保障

法制与社会 2013年第2期 191-193页

作者：谢德军西南政法大学

小区自治组织面临的主要问题是小区自治组织成立难、生存难,其根本原因是自治组织的经费没有可靠保障,这严重影响自治组织发挥正面作用。解决自治组织经费问题有三个办法:一是把公共维修资金划归业主自治组织管理,实现公共维修资金的保... 详细信息

小区自治组织面临的主要问题是小区自治组织成立难、生存难,其根本原因是自治组织的经费没有可靠保障,这严重影响自治组织发挥正面作用。解决自治组织经费问题有三个办法:一是把公共维修资金划归业主自治组织管理,实现公共维修资金的保值增值,业主自治组织从其孳息中提取一定比例的管理费。二是业主自治组织从所的管理物业共用部分经营所得收益中提取一定比例。三是业主自治组织向物业服务企业收取物业服务用房的使用费。如果业主自治组织向业主收取物业费,为物业企业提供了收费服务,也应当向业主自治组织支付服务费。

关键词：业主业主自治组织物业服务企业

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我国业主自治组织存在的问题及立法完善

法制与社会 2007年第3期 340-341页

作者：董杏春天津工业大学人文与法学院天津300384

2003年6月8日由国务院颁布并于同年9月1日实施的《物业管理条例》中规定了业主大会和业主委员会的职权和议事规则,赋予了业主大会和业主委员会若干权力。但是,却没有涉及其法律性质与法律地位问题。业主自治组织在实际运行中也存在诸多... 详细信息

2003年6月8日由国务院颁布并于同年9月1日实施的《物业管理条例》中规定了业主大会和业主委员会的职权和议事规则,赋予了业主大会和业主委员会若干权力。但是,却没有涉及其法律性质与法律地位问题。业主自治组织在实际运行中也存在诸多问题:业主自治组织权威性不够,不能正确行使职权,作用发挥不明显;对业主委员会的监督难;业主自治组织的运作缺乏外部的约束;这些问题已成为业主自治发展道路上的障碍,严重制约着业主自治的发展。明确业主自治组织的地位和职权,赋予业主大会以诉讼主体资格是发挥业主自治组织功能,完善业主自治组织制度的有效途径。

关键词：业主自治组织业主大会业主委员会

专业化物业管理背景下住宅小区业主自治组织如何推进物业管理

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