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长租公寓“租金贷”问题的法律研究

长租公寓“租金贷”问题的法律研究

作者：宋瑜大连理工大学

学位级别：硕士

由于现代人已经不会长期仅居住在一处住所,而是根据工作地点的变化来灵活选择便利的居住场所和大城市房价居高不下,大城市的新市民、青年人等群体买房难的原因导致的城市与城市之间人口流动性逐渐提高,长租公寓也就应运而生,通过“租购... 详细信息

由于现代人已经不会长期仅居住在一处住所,而是根据工作地点的变化来灵活选择便利的居住场所和大城市房价居高不下,大城市的新市民、青年人等群体买房难的原因导致的城市与城市之间人口流动性逐渐提高,长租公寓也就应运而生,通过“租购并举”的方式解决住房问题。但是伴随着一系列长租公寓爆仓事件的发生,其弊端也逐渐显露。“长租公寓+金融”的租赁模式属于我国房屋租赁市场的新型租赁模式,所以,在法律监管方面存在一定的漏洞。为了防止长租公寓爆仓事件的持续发生,必须深入剖析研究长租公寓“租金贷”所涉及的法律问题,并且采取更加行之有效的解决方法,对住房租赁市场和网络金融借贷平台加以规范,使得长租公寓市场合法合规运营,让“租金贷”这个金融产品更具生命力,从而促进该行业的平稳发展,进一步推进金融行业的有序运行。本文主要分为四个部分:第一部分介绍长租公寓“租金贷”的基本理论。首先通过长租公寓的含义、发展以及类型引出长租公寓的概念,再对“租金贷”的概念、模式和法律内涵中进一步阐述长租公寓“租金贷”涉及的法律关系,为深入探究所蕴含的法律问题奠定理论基础。第二部分就是基于第一部分提出的长租公寓“租金贷”运行过程中的基本理论,通过法律内涵与司法实践相结合的方式进行剖析。发现长租公寓方在整个过程中存在利用合同性质规避风险承担以及在合同订立过程中存在欺诈的违法行为,并且对于房屋租赁市场和网络金融平台而言在监管方面也存在着法律制度缺失的问题。第三部分需要考察域外的住房租赁市场和网络金融平台的监管措施,通过借鉴美国、英国和德国相关的监管措施来完善我国在法律监管方面的漏洞。最后,针对以上三个部分的分析,对完善我国的长租公寓“租金贷”提出相应的建议,更好的促进其长远发展。

关键词：长租公寓 “租金贷” 委托合同房屋租赁合同第三人欺诈

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长租公寓“租金贷”监管法律问题研究

长租公寓“租金贷”监管法律问题研究

学位级别：硕士

我国房地产业长期以来存在“重售轻租”的现象,为了改善此种现象带来的弊端,我国开始构建多层次的“租购并举”房地产住房供应体系,住房租赁市场便在政策的支持下迎来了行业发展的黄金时期。长租公寓也在市场中初露头角,打破了传统的房... 详细信息

我国房地产业长期以来存在“重售轻租”的现象,为了改善此种现象带来的弊端,我国开始构建多层次的“租购并举”房地产住房供应体系,住房租赁市场便在政策的支持下迎来了行业发展的黄金时期。长租公寓也在市场中初露头角,打破了传统的房屋出租模式,获得了巨大的发展机遇,使得我国住房租赁行业进入了发展新时代。其中,长租公寓推出了“租金贷”的新型业务,并与第三方金融机构形成了“长租公寓+租金贷”的模式,一定程度上促进了我国消费金融市场的多样化发展。然而,由于长租公寓刚诞生不久,“租金贷”也具有不稳定性,存在大量的法律监管漏洞,如监管法律滞后,形成的资金池缺乏监管,承租人遭到驱赶等问题。加之2020年新冠肺炎疫情爆发,对金融市场造成一定的冲击,导致长租公寓在运营过程中出现了破产暴雷等现象,损害了租客的合法权益,同时也对我国住房租赁市场的稳定造成影响。因此,本文对近几年破产的长租公寓暴雷事件和“租金贷”相关理论进行整理后,首先分析了我国长租公寓和“租金贷”的内涵特点,以此为基础,详细梳理了在“租金贷”交易过程中出现的法律关系,阐述违规使用“租金贷”所带来的危害和监管原因。其次,结合长租公寓破产的案例报道,以法律监管问题为意识导向,分别从监管制度、监管主体、被监管者权利义务以及承租人利益等方面的问题进行研究,分析总结我国“租金贷”存在的监管缺陷。最后,从监管的角度提出适宜长租公寓“租金贷”发展的策略和建议,以期加强监管体系的统筹协调,为其发展提供参考。

关键词：长租公寓 “租金贷” 资金池法律监管

“租金贷”模式下企业资金链断裂的财务风险分析——以青客公寓为例

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“租金贷”模式下企业资金链断裂的财务风险分析——以青客公寓为...

作者：袁桢上海师范大学

学位级别：硕士

近年来,随着我国城镇化进程的加快,全国各地相继制定了人才引进政策和落户相关政策。国内一、二线城市获得了数量众多的流动人口。根据中国统计局公布的第七次全国人口普查(“七普”)统计资料表明,2020年,我国流动人口数量远超2019年的2... 详细信息

近年来,随着我国城镇化进程的加快,全国各地相继制定了人才引进政策和落户相关政策。国内一、二线城市获得了数量众多的流动人口。根据中国统计局公布的第七次全国人口普查(“七普”)统计资料表明,2020年,我国流动人口数量远超2019年的2.36亿人,高达3.76亿人,占我国人口总数的27%。流动人口数量不断增长的同时,也使得租赁需求不断攀升。再加之国家的“房住不炒”、“租购同权”等相关政策的推动,长租公寓这一行业近年来蓬勃发展态势明显,其市场规模在急剧膨胀。然而,在长租公寓引入金融服务业务出现爆发式增长后,“长租公寓+租金贷”这一模式所包含的经营潜在风险问题也日益显露。市场盲目扩张、房租迅速上涨、资金池挪作他用等现象严重;涉嫌强制贷款、租金变贷款、资金链断裂、企业破产跑路等不规范现象频现。在这一行业背景下,企业如何更好的预警资金链断裂风险,防止企业因资金链断裂导致破产倒闭等已经成为我国长租公寓企业研究的重心。本文的研究运用了案例分析法,主要借助了资本循环与周转、供求关系、财务预警这三个理论设计了“青客公寓资金链断裂风险产生过程(财务层面、业务层面)—青客公寓资金链断裂风险预警测算及评价—青客公寓资金缺口模型评估验证”的研究框架。通过分析和梳理青客公寓及其资金链断裂风险发生机理,首先对青客公寓的具体情况进行描述分析,再从财务层面分析资金投入、资金运营及资金流出三个过程中的现金流特征,并结合“租金贷”分析在上述三个过程中“租金贷”所造成的负面影响,最后从业务层面按达到出租状态前和达到出租状态后两个阶段,分析可能产生的资金链风险。在青客公寓资金链断裂风险的预警测算及评价方面,采用熵值法和相关性分析进行标指赋权和筛选,并采用改进的功效系数法对青客公寓的资金链断裂风险进行测算及评价。本文通过测算后,发现青客公寓2018年、2019年、2020年其资金链风险分别处于重警状态、中警状态以及重警状态。并且,对四个大类评分进行分析发现,青客公寓债务风险状况较高,均处于巨警状态。为了更深入的检验采用功效系数法所评估的青客公寓资金链风险情况,本文通过静态、动态资金缺口模型对青客公寓的静态、动态资金缺口进行评估,最终发现青客公寓静态、动态资金均存在较大资金缺口。这也进一步说明青客公寓存在较大资金链断裂风险。通过上述的案例研究,证实“租金贷”的不合理使用确实会造成长租公寓企业的资金链断裂风险。基于此,本文提出长租公寓企业应该拓展融资渠道,并针对企业自身的经营模式有针对性的选用投融资方法,以摆脱对“租金贷”这一融资模式的过度依赖。另外,企业还需合理控制自身的“租金贷”规模,科学严格地控制自身债务比率,从而有效防止企业资金链断裂的风险。同时,长租公寓企业还应构建资金链断裂风险预警系统,从而及时有效地采取措施控制资金链断裂风险的逐步扩展,并以此促进企业的长期发展。

关键词： “租金贷” 长租公寓资金链断裂财务风险

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长租公寓“租金贷”法律问题研究

长租公寓“租金贷”法律问题研究

作者：胡日上海师范大学

学位级别：硕士

在我国推进住房制度改革的进程中,“租金贷”应运而生。作为一种新型的金融创新工具,从本质上来说,是有利于我国消费金融市场更加繁荣发展的。P2P网络借贷机构与长租公寓租房中介组成一种“金融+长租公寓”的模式。表面上,“押一付一”... 详细信息

在我国推进住房制度改革的进程中,“租金贷”应运而生。作为一种新型的金融创新工具,从本质上来说,是有利于我国消费金融市场更加繁荣发展的。P2P网络借贷机构与长租公寓租房中介组成一种“金融+长租公寓”的模式。表面上,“押一付一”比传统的“押一付三”更能缓解租房人的短期房租压力,也可以让房东收租不再艰难。然而,“租金贷”在运营中却暴露出了很多问题。本文拟对我国长租公寓“租金贷”领域存在的法律问题进行分析,并提出一些法律建议。具体而言,本文共有三个部分,分别是:第一部分主要是基本理论的阐述。分为两个方面:首先对“租金贷”进行简单介绍,通过对比它与P2P网贷的不同,得出“租金贷”的概念,并总结出“租金贷”形成的原因;其次,对主要的业务模式展开分类研究,同时分析“租金贷”所涉及的各个法律关系,理顺“租金贷”的运作模式和相关主体。第二部分主要是对“租金贷”所涉及的法律问题进行分析。以长租公寓市场和互联网金融发展的现状为依托,总结“租金贷”各方主体所面临的法律问题。分为以下几个主体:一是长租公寓租房中介存在的法律问题,租房中介法律性质不明,资金池缺乏监管等等;二是网贷机构运营不规范,信息披露机制缺失;三是监管机构职责模糊,缺少统一规制标准等等。第三部分主要是针对上述问题提出的相关法律建议。本文列出以下几点建议:一是明确监管主体的职责和职权,加强信用体系建设等等;二是完善对长租公寓的管理,设置准入门槛,明确长租公寓的法律性质;三是加强对网贷机构的监管,完善信息披露制度等等。

关键词： “租金贷” 长租公寓网络借贷

长租公寓运营监管的多方博弈研究 ——以蛋壳公寓为例

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长租公寓运营监管的多方博弈研究 ——...

作者：徐鑫匡浙江工商大学

学位级别：硕士

国内的长租公寓行业在发展的同时也存在着融资成本高、融资途径少、资金回流速度缓慢、盈利模式不清晰等问题。在此背景下,长租公寓企业结合互联网金融摸索出了“长租公寓+租金贷”运营模式,“租金贷”作为一种新型的金融创新工具,既能... 详细信息

国内的长租公寓行业在发展的同时也存在着融资成本高、融资途径少、资金回流速度缓慢、盈利模式不清晰等问题。在此背景下,长租公寓企业结合互联网金融摸索出了“长租公寓+租金贷”运营模式,“租金贷”作为一种新型的金融创新工具,既能缓解承租人的短期资金压力,也可以加快长租公寓平台出租的效率,还可以拓展金融机构的服务。然而,该模式在运营中却暴露出了很多问题,许多企业利用“租金贷”这一金融产品积累资金,给自身加杠杆快速扩张,由此引来长租公寓“爆雷”现象频发。本文首先结合蛋壳公寓的案例分析“长租公寓+租金贷”模式的运行机制,再通过对相关文献的研究,综合考虑了该运营模式存在的几种风险,分别是违规操作风险、流动性风险和违约风险。然后本文针对各个风险,通过在风险中不同参与主体之间建立博弈模型的方法,分析各参与主体决策的关键影响因素,并分析如何通过影响这些因素来提高监管效率,规范长租公寓行为,降低信用风险,提高金融机构参与“租金贷”业务的积极性,以期完善“长租公寓+租金贷”运营模式体系。最后本文结合蛋壳公寓这一实际案例的风险问题,针对“长租公寓+租金贷”模式的运营,分别对住房租赁监管机构、长租公寓行业以及互联网金融机构提出了相关建议,包括健全住房租赁市场监管体系,建立持续的风险监测系统,完善长租公寓行业自律管理,建立统一的信用评级系统等。

关键词： “租金贷” 长租公寓博弈论网络借贷

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长租公寓犯罪问题及防控措施研究

辽宁警察学院学报 2022年第4期24卷 81-86页

作者：林超杨鲍浙江警察学院侦查系浙江杭州310053 浙江律匠律师事务所民商事法律部浙江杭州310015

近年来,国家大力扶持租房市场,长租公寓作为租房市场的重要组成部分发展迅速,然而有些长租公寓在运营中采取了“高进低出”“周期错配”“租金贷”模式,产生了很大的风险,这也导致长租公寓倒闭事件频发,不仅恶化了行业环境,甚至影响到... 详细信息

近年来,国家大力扶持租房市场,长租公寓作为租房市场的重要组成部分发展迅速,然而有些长租公寓在运营中采取了“高进低出”“周期错配”“租金贷”模式,产生了很大的风险,这也导致长租公寓倒闭事件频发,不仅恶化了行业环境,甚至影响到城市发展和社会稳定。从长租公寓的运行模式及犯罪手段看,可能构成合同诈骗。公安机关应该会同市场监管部门对辖区内的长租公寓进行摸排,对发现问题的及时管控打击,规范“租金贷”平台,并做好群众安抚工作。

关键词：长租公寓合同诈骗 “租金贷”

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长租公寓的法律规制

住宅与房地产 2019年第35期 71-75页

作者：郑柯娜深圳市房地产和城市发展研究中心

近年来,随着国家层面不断出台住房租赁利好政策,各地相继推动租赁市场的发展,长租公寓的社会关注度也在逐渐提高。万科泊寓、鼎家公寓、自如等多种形式的长租公寓在给民众带来居住便利的同时,也因为"租金贷"、法律风险、缺乏监管等问题... 详细信息

近年来,随着国家层面不断出台住房租赁利好政策,各地相继推动租赁市场的发展,长租公寓的社会关注度也在逐渐提高。万科泊寓、鼎家公寓、自如等多种形式的长租公寓在给民众带来居住便利的同时,也因为"租金贷"、法律风险、缺乏监管等问题而遭受质疑。本文认为,长租公寓作为"租购同权"政策下一种新型居住方式,其法律风险及监管问题值得深思和研究。

关键词：长租公寓 “租金贷” 法律风险法律规制