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保障性租赁住房建设面临的挑战及对策研究

建筑经济 2021年第12期42卷 13-19页

作者：李奇会周伟忠孙莉山东建筑大学管理工程学院山东济南250101 山东省住房和城乡建设发展研究院山东济南250100

我国的住房保障在实现基本保障应保尽保以后,进入了以保障性租赁住房为重点的发展阶段。本文在对保障性租赁住房供需两端的新特点、新变化进行分析的基础上,研究这些变化给发展保障性租赁住房带来的挑战,并就如何化解这些挑战提出对策... 详细信息

我国的住房保障在实现基本保障应保尽保以后,进入了以保障性租赁住房为重点的发展阶段。本文在对保障性租赁住房供需两端的新特点、新变化进行分析的基础上,研究这些变化给发展保障性租赁住房带来的挑战,并就如何化解这些挑战提出对策建议。

关键词：保障性租赁住房新保障群体对策建议

保障性租赁住房发展思路:基于对新市民住房需求特点的研究

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价格理论与实践 2022年第11期 37-42页

作者：任荣荣贺志浩中国宏观经济研究院投资研究所中国社会科学院大学投资经济系

基于中国家庭追踪调查数据(CFPS)和人口普查数据,本文对保障性租赁住房的供应主体——新市民的区域分布特点、人口结构特征以及居住特点进行定量分析。研究发现:以新市民为主的流动人口在空间上高度集聚,深圳、上海、广州、东莞和北京... 详细信息

基于中国家庭追踪调查数据(CFPS)和人口普查数据,本文对保障性租赁住房的供应主体——新市民的区域分布特点、人口结构特征以及居住特点进行定量分析。研究发现:以新市民为主的流动人口在空间上高度集聚,深圳、上海、广州、东莞和北京五个城市人口净流入量占全国的1/3,长三角、珠三角两大城市群人口净流入量占全国的一半以上,约60%的跨省流动人口集聚于广东、浙江、上海、江苏、北京五省市;新市民年龄集中在28-33岁,受教育水平相对较高,单人户占比较高且不断上升,就业层次和收入水平较低;住房自有率低于60%,房价收入比较高但租金收入比相对较低,租房质量问题需关注。在此基础上,结合部分地区发展保障性租赁住房的探索经验,提出现阶段我国保障性租赁住房的发展思路,即突出因地制宜、需求导向、租住品质、统筹协调,各地结合实际情况明确保障性租赁住房在住房供给体系中的定位,多途径增加保障性租赁住房房源,多措并举提升保障性租赁住房质量,加强保障性租赁住房发展与其他制度改革和政策完善的协同。

关键词：保障性租赁住房新市民住房需求

保障性租赁住房REITs风险与定价研究——以深创投安居集团人才租赁住房类REITs为例

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保障性租赁住房REITs风险与定价研究——以深创投安居集团人才租...

作者：张力友中央财经大学

学位级别：硕士

随着国家政策的推动与市场环境的变化,房地产市场的新增长点——租赁住房市场成为了人们讨论的焦点。在政策推动下,各城市相继出台保障性租赁住房投资建设规划,期望从住房角度引进人才、促进经济发展。然而,保障性租赁住房在经营过程中... 详细信息

随着国家政策的推动与市场环境的变化,房地产市场的新增长点——租赁住房市场成为了人们讨论的焦点。在政策推动下,各城市相继出台保障性租赁住房投资建设规划,期望从住房角度引进人才、促进经济发展。然而,保障性租赁住房在经营过程中也暴露出了诸多问题,例如投资规模大、投资回收期长等,仅依靠地方政府直接注资效率低下,亟需新的融资手段。而房地产投资信托基金(REITs)作为房地产市场的创新型融资手段,有用于保障性租赁住房项目融资、优质资产盘活的潜力,逐渐走入大众视野。在各省市保障性租赁住房投建计划的推动下,保障性租赁住房REITs不缺供给,需要讨论的是投资者角度该资产的投资价值与风险。因此,本文选取“深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划”为研究案例,介绍该项目的上市背景、资产情况、交易架构,并着重对该“类REITs”产品的风险与定价进行分析,根据该金融资产的收益分配特征建立内在价值估值模型、根据风险分析的结果合理设定估值模型的输入变量,最终采取绝对估值模型及相对估值模型确定估值结果。针对估值结果,结合本案例的个性特征分析估值方法的合理性与估值结果的准确性,并讨论估值所暴露出本案例的深层问题。通过上述研究,本文对本案例风险分析与内在价值评估方面的关注重点进行总结,引申讨论保障性租赁住房REITs发行的关注重点,并为投资者对保障性租赁住房REITs进行投资分析、保障性租赁住房REITs发行提出一定的建议,希望能对保障性租赁住房REITs的发展提供启发。

关键词：保障性租赁住房房地产投资信托基金资产支持证券内在价值风险分析

保障性租赁住房需求意愿及影响因素研究——以济南市为例

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保障性租赁住房需求意愿及影响因素研究——以济南市为例

作者：何亚娜山西财经大学

学位级别：硕士

据第七次人口普查数据资料显示,2021年我国的流动人口达到了3.85亿人,大量的人口流动导致我国住房租赁市场迅速发展。目前我国的房屋租赁市场住户规模已经达到了2.3亿人,其中83.6%的租房者为“90后”,因购房困难使得租房成为其解决居住... 详细信息

据第七次人口普查数据资料显示,2021年我国的流动人口达到了3.85亿人,大量的人口流动导致我国住房租赁市场迅速发展。目前我国的房屋租赁市场住户规模已经达到了2.3亿人,其中83.6%的租房者为“90后”,因购房困难使得租房成为其解决居住问题的有效途径。过去我国的住房保障已经形成了包括公租房、经济适用房、共有产权住房在内的完整的发展体系,有效解决了中低收入者的住房难题,但这部分住房存在选址偏远、交通不便等问题,难以满足人们多元化的需求。保障性租赁住房的提出恰逢其时并迅速得到了发展,成为解决新市民和青年人住房需求的有效途径,为城市的发展留住人才、注入活力。为实现保障性租赁住房的有效供给,提高资源配置效率、促进供需平衡,研究新市民青年人对保障性租赁住房的需求意愿是十分必要的。本文从微观视角出发,研究济南市保障性租赁住房需求意愿及影响因素,把城市的新市民和青年人作为研究对象,通过问卷调查的方式,选取个人特征、住房特征、相关配套、政府政策四个方面共25个具体指标,对相关变量进行赋值并建立指标体系,运用SPSS25.0对问卷进行样本分析。首先通过建立二元logistic回归获得影响保障性租赁住房需求意愿的因素,然后通过ISM解释结构模型厘清影响因素之间的内在逻辑关系,并对影响因素进行分层。研究结果显示年龄、社保缴纳状况、物业服务、租金价格、户型是影响保障性租赁住房需求的表层因素;月收入、婚姻状况、交通配套、商业配套是影响保障性租赁住房需求的中间层次因素;文化水平、政策引导、未来规划是影响保障性租赁住房需求的深层次因素。在此基础上,为更好的满足新市民和青年人的住房需求,促进济南市保障性租赁住房的发展,本文从以下方面提出了建议:加快推进保障性租赁住房建设;落实相关权益,加大政策支持力度;以需定供,进行合理规划选址;突出租赁品质,提升保障性租赁住房的质量;多渠道灵活筹措资金;加大保障性租赁住房的宣传力度。

关键词：保障性租赁住房需求意愿影响因素

保障性租赁住房类公募REITs运作模式研究 ——以中金厦门安居REIT为例

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保障性租赁住房类公募REITs运作模式研究 ——以中金厦门安居REIT...

作者：张万石中央财经大学

学位级别：硕士

保障性住房作为国家构建一个完善的住房体系不可缺少的一环,由于其具有的公益性质以及价格优势,在近些年来伴随着城市发展和房价上升越来越受到政府以及社会的关注。但是保障性住房由于其性质和政策规定使得在租金收入等收益上远低于商... 详细信息

保障性住房作为国家构建一个完善的住房体系不可缺少的一环,由于其具有的公益性质以及价格优势,在近些年来伴随着城市发展和房价上升越来越受到政府以及社会的关注。但是保障性住房由于其性质和政策规定使得在租金收入等收益上远低于商品房,融资需求有着资金缺口,同时目前的资金来源十分单一,主要依靠地方财政支持,长期单一依靠财政将会举步维艰。因此在2020年发改委与证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,2021年6月29日发改委在第一批公募REITs落地后做的未来发展规划指导中鼓励保障性租赁住房REITs项目进行试点,给保障性住房项目融资提供了全新的渠道,因此对于首批保障性住房公募REITs的运作模式研究将为未来更多的保障性住房项目通过公募REITs进入资本市场提供经验参考。本文选择了首批上市的保障性住房公募REITs中的“中金厦门安居REIT”作为研究案例。首先对REIT的产品以及REIT运作模式、交易结构等相关理论基础进行研究和文献综述,根据对运作模式的研究,选择“中金厦门安居REIT”作为研究案例,通过案例分析法、对比分析法,介绍该项目的底层资产状况、交易各方情况、基金交易结构和运作模式,以及其相对于其他两支上市保障性住房REITs项目的特点,再针对项目交易结构进行分析,将其分为公募基金、专项计划和项目公司三层,并对选取公募基金模式、雇佣外部管理机构以及股债结构搭建中选择的SPV架构搭建方式等模式的原因进行分析。通过上述案例分析,得出了公募REIT能够更好的服务优质资产,保障项目长期稳定运行等优点,符合保障性住房项目的融资需求;雇佣外部管理机构可以提高运作的专业性和稳定性,而且能够提高原始权益人发行REITs的积极性;而选择无反向吸收合并的SPV结构能够在实现SPV带来的风险隔离、减少税负的基础上减少搭建难度,提高项目发行效率。并以对案例的研究为基础,提出了一些发展保障性住房公募REITs的政策建议,用以推动保障性住房公募REITs更好的发展。

关键词：公募REITs 保障性租赁住房运作模式中金厦门安居REIT

保障性租赁住房REITs收益和风险研究 ——以红土创新深圳安居REIT为例

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保障性租赁住房REITs收益和风险研究 ——以红土创新深圳安居REIT...

作者：郁韦楠中央财经大学

学位级别：硕士

党的十九大报告提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,鼓励开发企业建设社会租赁住房来改善市场供求状况,让人人有房住。2022年12月,中央经济工作会议强调要“解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设”。现阶段,传统信贷和... 详细信息

党的十九大报告提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,鼓励开发企业建设社会租赁住房来改善市场供求状况,让人人有房住。2022年12月,中央经济工作会议强调要“解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设”。现阶段,传统信贷和债券融资模式难以在存量市场结构优化的背景下保持较高的运营水平,我国亟需采用新的融资方式克服传统融资方式下存量资产流动性不足和资金利用效率低等问题,提高我国住房租赁市场的发展水平。REITs(不动产投资信托基金)作为不动产市场的创新性融资手段,有用于保障性租赁住房项目融资的潜力,逐渐走入大众视野。2022年8月31日,首批3只保障性租赁住房REITs产品在沪深两市上市交易,标志着我国保障性租赁住房REITs正式开始发行。作为租赁住房领域新的金融产品,有必要揭示其收益和风险特征,为投资者投资交易提供参考,并促进我国公募REITs市场良性发展。本文选取“红土创新深圳安居REIT”为研究案例,首先介绍了REITs融资的概况,包括国内外REITs发展现状、REITs融资机制和我国REITs市场表现等;其次,立足于案例本身,介绍红土创新深圳安居REIT产品概况,主要分析其资产状况和交易结构;接着,根据以上的案例信息选取可出租面积、出租率、租金水平和租金增长率4个因变量,建立蒙特卡洛模拟预测模型测算红土创新深圳安居REIT预测期的收益情况;然后通过风险转化机制将案例风险分解为收益波动风险和流动性风险,结合敏感性分析等方法对具体风险进行定量和定性分析;最后,根据收益预测和风险分析情况得出相关结论和建议。针对预测分析结果,本文得出以下3个结论:第一,本案例基金可满足4%的净现金流分派率要求;第二,预期现金流分派率对出租率较为敏感,投资者投资保障性租赁住房REITs需注重未来出租率的变动情况;第三,解禁后机构抛售会造成短期流动性冲击,长期流动性风险有待验证。根据以上结论,从投资者、市场和制度等方面提出相关建议。

关键词：保障性租赁住房红土创新深圳安居REIT 收益预测风险分析

保障性租赁住房REITs市场风险测度与分析 ——以红土创新深圳人才安居REITs为例

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保障性租赁住房REITs市场风险测度与分析 ——以红土创新深圳人才...

作者：陈玉豪上海财经大学

学位级别：硕士

随着我国经济社会的持续稳定发展,城镇化的进程不断推进,跨区域、跨省迁移流动更加方便,因此,近年来我国人口流动趋势更加明显,流动人口规模不断扩大。国家统计局数据显示,2022年,我国常住人口城镇化率为65.22%,同比提高0.5%。城镇常住... 详细信息

随着我国经济社会的持续稳定发展,城镇化的进程不断推进,跨区域、跨省迁移流动更加方便,因此,近年来我国人口流动趋势更加明显,流动人口规模不断扩大。国家统计局数据显示,2022年,我国常住人口城镇化率为65.22%,同比提高0.5%。城镇常住人口为9.21亿人,同比增长646万人,乡村常住人口为4.91亿人,同比减少731万人。在此背景下,我国一线城市、新一线城市以及城市群经济发展逐渐形成的规模效应和集聚效应,造就了庞大的劳动力需求市场和就业市场。但形成鲜明对比的是,以新市民和青年人为主体的住房需求市场出现的阶段性困难,凸显了城市住房供需层面的不平衡、不充分,我国城市的可持续稳定发展受到制约,因此,发展保障性租赁住房是大势所趋。根据“十四五”战略计划,我国将于40个重点城市建设筹集650万套(间)保障性租赁住房,预计解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。资产证券化工具(REITs)的引用,能有效盘活海量存量资产,为前期投入大量资金、投资回报期较长的保障性租赁住房企业提供了优质的退出渠道,在一定程度上能实现企业资金快速回笼的期望,有效提升保障性租赁住房市场的流动性,促进保障性租赁住房市场实现“投融建管退”良性循环,推动保障性租赁住房行业稳定发展。与此同时,我国“十四五”规划明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展”,标志着公募REITs已上升到国家战略层面。红土创新深圳人才安居REITs的推出经历了近5年的实践探索,在政策支持、模式创新、架构搭建等方面率先推出创新举措,是国内首批、深交所首单保障性租赁住房公募REITs,为深圳市保障性租赁住房项目搭建了上市平台,开辟了“投融建管退”的全生命周期发展新模式,为全国保障性租赁住房的发展提供了可复制、可推广的深圳样本,具有一定的代表性。本文采用案例分析与实证分析相结合的方式,选择红土创新深圳人才安居公募REITs作为研究对象,以案例分析为切入点,对该REITs的底层资产以及基金项目情况进行梳理;其次,选取该基金2022年8月31日至2023年3月1日的日收盘价,采用GARCH-Va R模型对该REITs的市场风险定量测量并对结果进行稳定性检验,结果表明基于GARCH模型的Va R方法能够较好的反映保障性租赁住房公募REITs的风险。最后,基于前述分析和测量结果,本文建议相关法律法规、内部审计、基金管理者、底层资产经营者以及投资者各方均应采取有效措施加以应对。

关键词：保障性租赁住房 REITs GARCH-VaR模型

保障性租赁住房政策执行研究 ——以杭州市拱墅区蓝领公寓为例

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保障性租赁住房政策执行研究 ——以杭州市拱墅区蓝领公寓为例

作者：苏秦浙江工商大学

学位级别：硕士

国家“十四五”规划纲要明确,要有效提升保障性租赁住房的社会供应量,健全扶持措施,重点关注人口流动性较大、房价较高的城市,加大保障性租赁住房的社会供应,以满足困难群众和新市民的住房需求。蓝领公寓作为保障性租赁住房的一种类型,... 详细信息

国家“十四五”规划纲要明确,要有效提升保障性租赁住房的社会供应量,健全扶持措施,重点关注人口流动性较大、房价较高的城市,加大保障性租赁住房的社会供应,以满足困难群众和新市民的住房需求。蓝领公寓作为保障性租赁住房的一种类型,有着较强的影响力。本文以拱墅区蓝领公寓为研究对象,对蓝领公寓政策执行问题进行深入研究,首先阐述相关理论,分析了政府在蓝领公寓政策执行上的定位。然后介绍拱墅区蓝领公寓的目前现状,接着分析存在问题,包括覆盖人群不充分、申请和退出环节复杂、租户认可度不高和管理资金不足等。再根据史密斯政策执行模型进行原因分析,蓝领公寓政策执行存在的问题主要是政策本身存在缺陷,包括建设标准和监管过程存在不足、准入和退出机制不完善;相关执行机构建设滞后,包括各单位缺乏协调,自身管理力度不足;对目标群体的沟通力度不强,包括宣传力度不够、认同感不足;政策营造环境不充分,包括融资渠道不足、配套政策不健全。最后提出有关完善对策,要实现政策的科学化,包括明确建设标准和工程监管、规范准入和退出机制;提高执行机构能力,包括加强日常协调与监督考核、提高运营管理水平;加强与目标群体的沟通,包括加大政策宣传力度、增强目标群体的认同感;营造良好的政策环境,包括提高资金支持力度、健全配套支持政策。从而更好解决蓝领公寓政策执行问题,满足目标群体的实际需求,从根本上达到保障民生的目的。

关键词：保障性住房保障性租赁住房蓝领公寓

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保障性租赁住房租金确定方法研究

保障性租赁住房租金确定方法研究

作者：马甜北京交通大学

学位级别：硕士

随着城市化进程的不断加快,新市民、青年人大量涌入北京、上海、广州、深圳等大城市。由于公租房有严格的准入门槛,新市民、青年人面临“租不起房”的困境。为了解决新市民、青年人的住房难题,我国推出了保障性租赁住房这一住房类型。... 详细信息

随着城市化进程的不断加快,新市民、青年人大量涌入北京、上海、广州、深圳等大城市。由于公租房有严格的准入门槛,新市民、青年人面临“租不起房”的困境。为了解决新市民、青年人的住房难题,我国推出了保障性租赁住房这一住房类型。在国家政策的指引下,我国开始大规模建设保障性租赁住房,但保障性租赁住房的租金确定方法仍有较大改进空间。因此,结合租金现状及问题,提出合理的租金确定方法,有利于实现新市民、青年人住有所居,也有助于保障性租赁住房健康稳定发展。同时,对全国各城市保障性租赁住房租金的确定具有一定的借鉴意义。首先,本文从租金确定依据、租金确定方法及租金实施效果三个方面分析了保障性租赁住房租金的现状,并结合相关文献、案例以及专家访谈对租金确定现存的问题进行分析。其次,采用因子分析法对现存问题进行降维,通过对公共因子进行命名,得到保障性租赁住房在租金确定方面存在的关键问题,为研究保障性租赁住房租金确定方法提供了依据。再次,对产生问题的原因进行分析,通过总结梳理,从政策体系、信息公开以及租金监管三个方面分析问题产生的深层次原因。然后,根据保障性租赁住房租金确定模型的构建目标,综合租金影响因素,在分析各影响因素与租金作用关系的基础上,构建租金确定的框架。在租金确定模型构建过程中,通过探索基准租金上限和下限的确定方法和租金动态调整周期和幅度的确定方法,分别构建基准租金确定模型和租金动态调整模型。最后,以Y保障性租赁住房项目为例,运用构建的租金确定模型,对项目的租金进行测算。通过对测算结果进行保障性检验和持续性检验,验证模型的科学性和合理性,并针对租金确定相关问题产生的原因提出相应的对策建议,从加强政策引导、促进信息公开和完善租金监管三个方面为租金确定方法的制定提供多方位支持。

关键词：保障性租赁住房租金确定剩余收入法反距离加权法