保障性租赁住房REITs风险与定价研究——以深创投安居集团人才租赁住房类REITs为例

作     者：张力友 

作者单位：中央财经大学 

学位级别：硕士

导师姓名：史秀红

授予年度：2022年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 02[经济学] 0202[经济学-应用经济学] 1201[管理学-管理科学与工程(可授管理学、工学学位)] 020204[经济学-金融学（含∶保险学）] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：保障性租赁住房 房地产投资信托基金 资产支持证券 内在价值 风险分析 

摘      要：随着国家政策的推动与市场环境的变化,房地产市场的新增长点——租赁住房市场成为了人们讨论的焦点。在政策推动下,各城市相继出台保障性租赁住房投资建设规划,期望从住房角度引进人才、促进经济发展。然而,保障性租赁住房在经营过程中也暴露出了诸多问题,例如投资规模大、投资回收期长等,仅依靠地方政府直接注资效率低下,亟需新的融资手段。而房地产投资信托基金(REITs)作为房地产市场的创新型融资手段,有用于保障性租赁住房项目融资、优质资产盘活的潜力,逐渐走入大众视野。在各省市保障性租赁住房投建计划的推动下,保障性租赁住房REITs不缺供给,需要讨论的是投资者角度该资产的投资价值与风险。因此,本文选取“深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划为研究案例,介绍该项目的上市背景、资产情况、交易架构,并着重对该“类REITs产品的风险与定价进行分析,根据该金融资产的收益分配特征建立内在价值估值模型、根据风险分析的结果合理设定估值模型的输入变量,最终采取绝对估值模型及相对估值模型确定估值结果。针对估值结果,结合本案例的个性特征分析估值方法的合理性与估值结果的准确性,并讨论估值所暴露出本案例的深层问题。通过上述研究,本文对本案例风险分析与内在价值评估方面的关注重点进行总结,引申讨论保障性租赁住房REITs发行的关注重点,并为投资者对保障性租赁住房REITs进行投资分析、保障性租赁住房REITs发行提出一定的建议,希望能对保障性租赁住房REITs的发展提供启发。