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划拨土地使用权转出让增值测算研究 ——以龙口市东城区为例

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划拨土地使用权转出让增值测算研究 ——以龙口市东城区为例

作者：田启霞山东农业大学

学位级别：硕士

划拨土地使用权制度在实施过程中造成土地资产流失、土地使用浪费严重，催生了土地隐性市场，导致土地市场不公平，损害国家及人民利益，伴随着改革开放后市场经济的不断发展，土地市场活跃起来，促使土地使用制度逐渐向以有偿使用出让... 详细信息

划拨土地使用权制度在实施过程中造成土地资产流失、土地使用浪费严重，催生了土地隐性市场，导致土地市场不公平，损害国家及人民利益，伴随着改革开放后市场经济的不断发展，土地市场活跃起来，促使土地使用制度逐渐向以有偿使用出让制度为主体的“双轨制”发展。缩小划拨用地范围，以公平、公开、有偿的方式配置土地资源，全面推进基础设施和社会事业用地有偿使用，清理存量划拨用地，发挥市场在资源配置中的决定作用。划拨土地使用权进入市场是土地政策发展的必然趋势。如何确定划拨土地使用权价格与补交土地出让金金额成为划拨转出让过程中的关键，也是目前土地资源与资产管理亟待解决的重要课题，这对划拨土地使用权顺利入市、确保使用者与国家合理利益、建立公平公正的土地市场具有重要意义。本文以地租地价理论、区位理论、城市土地利用分类理论、城市规划理论为基本原理，研究划拨土地使用权的产生与变迁，深入分析划拨土地使用权价格构成与评估方法，并结合龙口市基准地价工作的开展，获取数据、资料等，以龙口市东城区为例，测算各用途各级别划拨土地使用权价格及增值收益。主要研究内容和结果如下：（1）划拨土地使用权价格构成与评估方法在分析划拨土地使用权概念、特点及产生与变迁背景和与出让土地使用权差异的前提下，为与正常土地市场条件相衔接，定义划拨土地使用权价格为评估基准日下，划拨土地取得费用、开发费用和相关税费，以及投入资本所产生的利息和利润等各项费用之和。由此可知，划拨土地使用权价格构成包括土地取得费、开发费、相关税费、利息、利润五大部分，且评估时间即为估价时点，而不是划拨土地取得时间。划拨土地使用权取得时间点距评估时点的长短区分划拨用地类型，共分新增划拨用地，和存量划拨用地;相应的，划拨土地使用权价格类型则分为新增划拨土地使用权价格、存量划拨土地使用权价格。结合划拨土地使用权价格构成特点、资料收集状况与评估方法特点，选择成本逼近法作为划拨土地使用权价格的测算方法。（2）划拨土地使用权转出让增值内涵与测算方法划拨土地使用权转出让增值是指划拨土地流入市场时出让所发生的土地价值增加。引起划拨土地使用权转出让增值的两大主要原因有：一是土地使用权权能的变化;二是土地用途的转变。计算分析城区内各用途各级别土地取得费、土地开发费、税费、利息与利润各项费用的平均值，利用成本逼近法求和得到各用途各级别划拨土地使用权价格。以此为基础，计算各用途各级别划拨土地价格和基准地价的差值，得到各用途各级别划拨土地增值收益。划拨土地使用权转出让增值收益来源于土地市场价格与原土地价格的差值，但是这种绝对的差值并不能完全反应土地增值的相对性，因此需要土地增值收益率来表示。按照增值收益率的大小划分四个增值区间，即倍数增值区间[100，+∞）、一般增值区间[67，100）、低增值区间[0，67）和负增值区间（-∞，0）。（3）龙口市东城区划拨土地转出让增值测算各类用途划拨用地转商业出让时，划拨土地使用权转出让增值收益率值主要分布在倍数增值区间[100，+∞）和低增值区间[0，67）;农商住工公五类用地转为商业用地的经济合理性分别为80%、20%、40%、80%、40%。各类用途划拨用地转住宅出让时，划拨土地使用权转出让增值收益率值分布在倍数增值区间[100，+∞）和低增值区间[0，67）;除农用地和工业用地转为住宅用地的经济合理性为80%外，其他均为0。各类用途划拨用地转工业出让时，划拨土地使用权转出让增值收益率值分布在低增值区间[0，67）和负增值区间（-∞，0）;由于工业占地面积大且利用率低等特点，城区内开发工业用途不具合理性。测算结果表明：由农用地、工业用地、公共用地等低收益用地转为商业、住宅用地等高收益用地增值收益率较高;同一级别范围内，不同用途的划拨用地转为同一开发用途时，划拨土地使用权价格越低，增值收益率相对较高;相同用途，不同级别范围的划拨用地转为同一开发用途时，增值收益率存在降低现象，但由于某些级别间基准地价差值低于划拨用地价格差值，因而并不完全是逐级递减。而划拨土地使用权价格高低主要取决于划拨土地用途与区位条件。

关键词：划拨土地使用权出让土地使用权增值测算成本逼近法

基于动力吸振和阻尼抑振原理的冷水机组复合减振机架设计与研究

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中国舰船研究 2024年

作者：卢凯田焦立启张博李阳章艺上海船舶设备研究所海军研究院

[目的]旨在提高邮轮舒适性要求，改善常规隔振装置受到的限制。[方法]基于动力吸振和阻尼抑振原理设计能够兼顾低频吸振、中高频抑振的冷水机组复合减振机架。该复合减振机架采用一体化结构设计，通过吸振结构和阻尼材料的优化配置来降... 详细信息

[目的]旨在提高邮轮舒适性要求，改善常规隔振装置受到的限制。[方法]基于动力吸振和阻尼抑振原理设计能够兼顾低频吸振、中高频抑振的冷水机组复合减振机架。该复合减振机架采用一体化结构设计，通过吸振结构和阻尼材料的优化配置来降低机组对外的振动传递。最后，分析复合减振机架的动力学特性和估算吸振效果并予以试验验证。[结果]结果表明，吸振结构可实现单频7 dB的吸振效果。[结论]研究表明，复合减振机架可兼顾考虑设备的低频和中高频隔振效果，对于工程应用有一定的实用价值。

关键词：动力吸振阻尼抑振动力学特性

商人、商品与贸易数据——评《东印度公司对华贸易编年史:1635-1834》

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史学理论研究 2024年第2期 143-156页

作者：汤开建田映霞澳门科技大学中国澳门澳门科技大学社会和文化研究所中国澳门51063

作为一部根据英国东印度公司档案浓缩而成的作品,《东印度公司对华贸易编年史:1635-1834》在有关清代中西贸易和广州十三行的研究中迄今仍具有重要地位。不过,该书并不是一部站在客观立场全面介绍中英双方贸易史实的著作,而是有所偏颇,... 详细信息

作为一部根据英国东印度公司档案浓缩而成的作品,《东印度公司对华贸易编年史:1635-1834》在有关清代中西贸易和广州十三行的研究中迄今仍具有重要地位。不过,该书并不是一部站在客观立场全面介绍中英双方贸易史实的著作,而是有所偏颇,特别是有关“商人”“商品”和“贸易数据”这三个重要因素提供的数据,根本无法反映200年中英贸易的完整史实。如果不加分析地使用书中数据,得出的结论很难与当时的历史实际符合。把英国东印度公司档案中有关广州中国商人的史料尽可能地搜罗详尽并系统整理,才能展现出当时广州中国商人对英贸易的真实状况。

关键词：马士《东印度公司对华贸易编年史:1635-1834》英国东印度公司档案清代中西贸易广州十三行

基于多视角图像形态颜色纹理特征融合的生物量获取

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农业机械学报 2024年

作者：张慧春田啟飞边黎明 GE Yufeng 南京林业大学机械电子工程学院南京林业大学林业资源高效加工利用协同创新中心南京林业大学林学院美国内布拉斯加大学林肯分校生物系统工程学院

可见光成像以其快速、经济和非破坏性等优势，正成为高通量植物表型和遗传研究的有效工具，但仍有待解决基于可见光图像评估肉眼不可见的产量表型特性。本文针对植物叶片遮挡重叠及变量尺度单一导致图像数据精度受限的问题，提出了一种... 详细信息

可见光成像以其快速、经济和非破坏性等优势，正成为高通量植物表型和遗传研究的有效工具，但仍有待解决基于可见光图像评估肉眼不可见的产量表型特性。本文针对植物叶片遮挡重叠及变量尺度单一导致图像数据精度受限的问题，提出了一种利用多视角图像融合多类别特征评估高粱地上生物量的技术方法。对15个种质基因的300株高粱进行了双因素（水分和养分）双水平（高和低）试验。基于旋转平台，利用可见光相机对每株高粱等角度间隔自动采集10幅侧视图像和1幅俯视图像，通过植物掩膜图像提取每株高粱形态特征（俯视、侧视投影面积）、颜色特征（RGB像素值）与纹理特征（均值、协方差、同质性等），将多个视角下的信息平均化处理，并基于图像R、G、B像素值构建16个颜色植被指数。结果表明，相对于考虑单一类型变量和单视角下的图像信息，基于多视角平均化图像信息融合形态、纹理、颜色特征能显著增加对高粱地上生物量表型的获取能力。利用SVR、RF、BPNN算法融合21组优化图像数据变量构建高粱地上生物量回归模型，精度最高的RF算法模型测试集决定系数R2为0.881，均方根误差RMSE为60.714 g/m2，平均绝对误差MAE为42.364 g/m2。为进一步优化RF算法模型的参数，选取GA、GS、SSA对RF算法模型进行超参数寻优。结果表明，SSA-RF优化模型测试集R2提升至0.902，RMSE为48.706 g/m2，MAE为39.877 g/m2。基于多视角图像形态-颜色-纹理特征融合能从有限的信息中衍生得到更多有效信息用于估测高粱地上生物量，从而为高粱的生长监控、胁迫检测、水肥精确施用和良种快速筛选提供理论依据和技术支持。

关键词：多视角图像地上生物量形态特征颜色特征纹理特征表型

划拨土地使用权入市增值测算方法探讨——以山东省龙口市东城区为例

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地域研究与开发 2016年第3期35卷 114-118页

作者：王瑷玲李波田启霞李方方山东农业大学资源与环境学院山东泰安271018 龙口市国土资源局山东龙口265700

在划拨土地使用权入市增值分析和测算方法研究的基础上,以山东省龙口市东城区为例,按类型、用途及区位测算划拨土地使用权以不同用途入市的增值。研究结果表明:龙口市东城区划拨土地入市平均增值率为26.61%。征收农用地形成的新增划拨... 详细信息

在划拨土地使用权入市增值分析和测算方法研究的基础上,以山东省龙口市东城区为例,按类型、用途及区位测算划拨土地使用权以不同用途入市的增值。研究结果表明:龙口市东城区划拨土地入市平均增值率为26.61%。征收农用地形成的新增划拨土地入市增值最大,增值率达142.69%,其次是存量公共用地和工业用地,征收宅基地形成的新增划拨土地、存量商业和住宅划拨用地入市增值平均为负值;总体上高级别增值大于低级别,划拨土地入市转为商业用地增值最大,而转为工业用地增值平均为负值;存量工业、公共划拨土地及宅基地入市转为商住用地是可能的,也是经济的。

关键词：划拨土地使用权入市增值龙口市

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以金融审计驱动旅游行业发展的价值与路径

广东经济 2024年第10期 13-15页

作者：田启利陕西开放大学陕西西安710119

在我国经济发展战略转型的关键时期,随着旅游行业整体规模的扩大,金融风险也不断升高,为我国旅游行业的稳定与健康发展造成影响。因此,有必要从金融审计层面对旅游行业整体的风险进行管控。文章从金融审计的角度出发,结合旅游企业当前... 详细信息

在我国经济发展战略转型的关键时期,随着旅游行业整体规模的扩大,金融风险也不断升高,为我国旅游行业的稳定与健康发展造成影响。因此,有必要从金融审计层面对旅游行业整体的风险进行管控。文章从金融审计的角度出发,结合旅游企业当前所面临的风险,探索有效的审计监督策略,旨在强化内部审计的监督与服务作用,将风险控制在可承受范围内,为旅游业的健康稳定发展提供有价值的参考与借鉴。

关键词：旅游行业金融审计风险控制

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现代旅游企业审计风险及防范策略

上海商业 2024年第1期 118-120页

作者：田启利陕西开放大学

旅游业作为我国经济的支柱产业，涉及的产业领域已经涵盖了衣、食、住、行等生活的方方面面，带动着各个行业，促进国民经济高速增长。然而，旅游业的市场面向世界，经手的往来业务十分复杂，导致了旅游企业审计工作的开展与其他行业相... 详细信息

旅游业作为我国经济的支柱产业，涉及的产业领域已经涵盖了衣、食、住、行等生活的方方面面，带动着各个行业，促进国民经济高速增长。然而，旅游业的市场面向世界，经手的往来业务十分复杂，导致了旅游企业审计工作的开展与其他行业相比更加繁复。复杂的审计环境使得现代旅游企业在审计过程中更容易产生审计风险。审计风险的存在势必会对旅游企业的经济效益和社会发展产生不良影响，因此一定要减少现代旅游企业审计风险的产生。本文从现代旅游企业主要的审计内容入手，分析旅游企业在审计工作中遇到的审计风险及其成因，并提出相应的改进措施，以期能够尽可能地减少审计风险的产生，使各类旅游企业可以进一步发挥出自身的经济效益，为旅游企业可持续健康发展以及社会的长远发展做出贡献。

关键词：旅游企业审计风险防范措施

来源：博看期刊

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BIM技术在公路桥梁施工中的应用

中文科技期刊数据库（全文版）工程技术 2024年第5期 0193-0196页

作者：田启军湖南路桥建设集团有限责任公司湖南长沙410000

公路桥梁作为基础型的城市建设项目,对我国的社会和经济发展有着举足轻重的影响。在现代化的进程中,一系列的先进技术正源源不断地被应用到道路桥梁工程的建设项目之中,让传统的道路桥梁工程施工模式发生了改变,使之全面地向着自动化、... 详细信息

公路桥梁作为基础型的城市建设项目,对我国的社会和经济发展有着举足轻重的影响。在现代化的进程中,一系列的先进技术正源源不断地被应用到道路桥梁工程的建设项目之中,让传统的道路桥梁工程施工模式发生了改变,使之全面地向着自动化、一体化、信息化的方向迈进。BIM是一种典型的公路桥梁工程,在公路桥梁施工中应用BIM技术,能够对公路桥梁产业的发展起到很大的推动作用。在此背景下,本文将以某大道跨线大桥为例,探究BIM技术在其设计施工中的应用,以期为相关研究提供借鉴,推动我国公路桥梁施工技术的发展。

关键词： BIM技术公路桥梁施工应用

助剂对ZnO/ZrO_(2)物化性质及催化性能的影响

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无机盐工业 2024年第3期56卷 144-154页

作者：任启霞杨坤刘飞姚梦琴曹建新贵州大学化学与化工学院贵州贵阳550025 贵州省绿色化工与清洁能源技术重点实验室贵州贵阳550025 贵州省工业废弃物高效利用工程研究中心贵州贵阳550025

CO_(2)加氢制甲醇是实现碳中和目标的有效途径。尽管已报道的ZnO/ZrO_(2)催化剂具有高活性和稳定性,但其催化性能仍有望进一步提高。采用浸渍法制备得到一系列不同元素掺杂的Ma-ZnO_(x)/ZrO_(2)催化剂,并通过评价发现只有Ga促进了ZnO/Zr... 详细信息

CO_(2)加氢制甲醇是实现碳中和目标的有效途径。尽管已报道的ZnO/ZrO_(2)催化剂具有高活性和稳定性,但其催化性能仍有望进一步提高。采用浸渍法制备得到一系列不同元素掺杂的Ma-ZnO_(x)/ZrO_(2)催化剂,并通过评价发现只有Ga促进了ZnO/ZrO_(2)催化剂催化CO_(2)加氢制甲醇。其中,5%Ga-ZnO_(x)/ZrO_(2)催化剂表现出优异的催化性能,在反应条件:P=3 MPa、T=320℃、V(H_(2))∶V(CO_(2))=4∶1、气体质量空速(WHSV)=24 000 mL/(g·h)时CO_(2)转化率为7.2%,甲醇选择性为81.0%,甲醇时空产率可达410 mg/(g·h),是ZnO/ZrO_(2)的1.26倍,且在反应100 h内催化性能无明显衰减。X射线光电子能谱(XPS)和电子顺磁共振(EPR)表征发现,适量Ga助剂的掺入可以促进催化剂中氧空位的形成。H_(2)程序升温还原(H_(2)-TPR)、CO_(2)/H_(2)程序升温脱附(CO_(2)/H_(2)-TPD)结果表明,Ga助剂的掺入增强了ZnO/ZrO_(2)催化剂活性位点的活性,Ga-ZnO_(x)/ZrO_(2)催化剂表现出更强的CO_(2)和H_(2)吸附活化能力。原位漫反射傅里叶变换红外(in situ DRIFTS)结果表明,各催化剂合成甲醇均遵循甲酸盐-甲氧基路径,Ga助剂的掺入促进了甲醇中间体的形成,并且更有利于HCOO*物种向CH3O*物种的转化,从而提高甲醇产率。

关键词： CO_(2)加氢甲醇 ZnO/ZrO_(2) Ga助剂氧空位