划拨土地使用权转出让增值测算研究 ——以龙口市东城区为例

作     者：田启霞 

作者单位：山东农业大学 

学位级别：硕士

导师姓名：王瑷玲

授予年度：2014年

学科分类：08[工学] 09[农学] 0903[农学-农业资源与环境] 083306[工学-城乡规划管理] 0833[工学-城乡规划学] 

主      题：划拨土地使用权 出让土地使用权 增值测算 成本逼近法 

摘      要：划拨土地使用权制度在实施过程中造成土地资产流失、土地使用浪费严重，催生了土地隐性市场，导致土地市场不公平，损害国家及人民利益，伴随着改革开放后市场经济的不断发展，土地市场活跃起来，促使土地使用制度逐渐向以有偿使用出让制度为主体的“双轨制发展。缩小划拨用地范围，以公平、公开、有偿的方式配置土地资源，全面推进基础设施和社会事业用地有偿使用，清理存量划拨用地，发挥市场在资源配置中的决定作用。划拨土地使用权进入市场是土地政策发展的必然趋势。如何确定划拨土地使用权价格与补交土地出让金金额成为划拨转出让过程中的关键，也是目前土地资源与资产管理亟待解决的重要课题，这对划拨土地使用权顺利入市、确保使用者与国家合理利益、建立公平公正的土地市场具有重要意义。 本文以地租地价理论、区位理论、城市土地利用分类理论、城市规划理论为基本原理，研究划拨土地使用权的产生与变迁，深入分析划拨土地使用权价格构成与评估方法，并结合龙口市基准地价工作的开展，获取数据、资料等，以龙口市东城区为例，测算各用途各级别划拨土地使用权价格及增值收益。主要研究内容和结果如下： （1）划拨土地使用权价格构成与评估方法 在分析划拨土地使用权概念、特点及产生与变迁背景和与出让土地使用权差异的前提下，为与正常土地市场条件相衔接，定义划拨土地使用权价格为评估基准日下，划拨土地取得费用、开发费用和相关税费，以及投入资本所产生的利息和利润等各项费用之和。由此可知，划拨土地使用权价格构成包括土地取得费、开发费、相关税费、利息、利润五大部分，且评估时间即为估价时点，而不是划拨土地取得时间。划拨土地使用权取得时间点距评估时点的长短区分划拨用地类型，共分新增划拨用地，和存量划拨用地;相应的，划拨土地使用权价格类型则分为新增划拨土地使用权价格、存量划拨土地使用权价格。结合划拨土地使用权价格构成特点、资料收集状况与评估方法特点，选择成本逼近法作为划拨土地使用权价格的测算方法。 （2）划拨土地使用权转出让增值内涵与测算方法 划拨土地使用权转出让增值是指划拨土地流入市场时出让所发生的土地价值增加。引起划拨土地使用权转出让增值的两大主要原因有：一是土地使用权权能的变化;二是土地用途的转变。计算分析城区内各用途各级别土地取得费、土地开发费、税费、利息与利润各项费用的平均值，利用成本逼近法求和得到各用途各级别划拨土地使用权价格。以此为基础，计算各用途各级别划拨土地价格和基准地价的差值，得到各用途各级别划拨土地增值收益。划拨土地使用权转出让增值收益来源于土地市场价格与原土地价格的差值，但是这种绝对的差值并不能完全反应土地增值的相对性，因此需要土地增值收益率来表示。按照增值收益率的大小划分四个增值区间，即倍数增值区间[100，+∞）、一般增值区间[67，100）、低增值区间[0，67）和负增值区间（-∞，0）。 （3）龙口市东城区划拨土地转出让增值测算 各类用途划拨用地转商业出让时，划拨土地使用权转出让增值收益率值主要分布在倍数增值区间[100，+∞）和低增值区间[0，67）;农商住工公五类用地转为商业用地的经济合理性分别为80%、20%、40%、80%、40%。各类用途划拨用地转住宅出让时，划拨土地使用权转出让增值收益率值分布在倍数增值区间[100，+∞）和低增值区间[0，67）;除农用地和工业用地转为住宅用地的经济合理性为80%外，其他均为0。各类用途划拨用地转工业出让时，划拨土地使用权转出让增值收益率值分布在低增值区间[0，67）和负增值区间（-∞，0）;由于工业占地面积大且利用率低等特点，城区内开发工业用途不具合理性。 测算结果表明：由农用地、工业用地、公共用地等低收益用地转为商业、住宅用地等高收益用地增值收益率较高;同一级别范围内，不同用途的划拨用地转为同一开发用途时，划拨土地使用权价格越低，增值收益率相对较高;相同用途，不同级别范围的划拨用地转为同一开发用途时，增值收益率存在降低现象，但由于某些级别间基准地价差值低于划拨用地价格差值，因而并不完全是逐级递减。而划拨土地使用权价格高低主要取决于划拨土地用途与区位条件。