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民法典建设用地使用权分层设立规则释论

重庆大学学报(社会科学版) 2021年

作者：于凤瑞广东外语外贸大学土地法制研究院自然资源部城市国土资源监测与仿真重点实验室

土地立体化利用是实现土地集约高效利用的重要方式，但也形成了并存权利之间的交叉困局，欲对其予以有效规制，需对民法典第345条、第346条进行解释适用。“地表、地上或者地下”意味着各层建设用地使用权客体彼此独立且符合不动产单元... 详细信息

土地立体化利用是实现土地集约高效利用的重要方式，但也形成了并存权利之间的交叉困局，欲对其予以有效规制，需对民法典第345条、第346条进行解释适用。“地表、地上或者地下”意味着各层建设用地使用权客体彼此独立且符合不动产单元条件。为促进存量空间资源的再开发，地表建设用地使用权应当可分割转让。“分别设立”应当注重规则协同，吸收地方实践中的合理经验，依循在先权人优先取得规则、一体出让分别登记规则、共用部分共同所有规则，以避免权利冲突。集体建设用地使用权亦由农民集体分层设立。“不得损害”蕴含着意定与法定并行的权利冲突规制逻辑，可分别从管制与时间两个维度确定优先顺序。建设用地规划许可仅改变并存权利之间的相邻关系内涵，并未授予相对人以妨害豁免。

关键词：空间利用建设用地使用权分层设立权利冲突规划许可

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建筑物区分所有权关系中的自己地役权研究

法律科学（西北政法大学学报） 2014年第6期32卷 97-104页

作者：于凤瑞清华大学公共管理学院北京100084

各国及地区日渐认可自己地役权在调整建筑物区分所有权关系中的重要作用,相对于房屋买卖契约、管理规约,自己地役权具有低成本、从属性、事前性、灵活性等独特价值。自己地役权可以由开发商在房屋销售前事先设定,也可由业主在购得房屋... 详细信息

各国及地区日渐认可自己地役权在调整建筑物区分所有权关系中的重要作用,相对于房屋买卖契约、管理规约,自己地役权具有低成本、从属性、事前性、灵活性等独特价值。自己地役权可以由开发商在房屋销售前事先设定,也可由业主在购得房屋后设定。自己地役权应采登记生效主义,特定情形下,可基于默示行为设定。当自己地役权的内容构成对业主财产权的不合理限制、有违民法公平原则或者发生情势变更时,业主可以提出抗辩。为了实现对日渐复杂之建筑物区分所有权关系的有效调整,促进地役权法律资源效用最大化,有必要在《物权法》中增加自己地役权。

关键词：建筑物区分所有权自己地役权设立主体设立方式抗辩事由

业主自治规范中限制性条款的司法审查——基于美国的实践

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法商研究 2016年第3期33卷 156-166页

作者：于凤瑞广东外语外贸大学土地法制研究院

限制性条款是实现业主共同体目标的重要途径,其实施中产生的纠纷带来司法可以在多大程度上介入业主自治的问题。在我国司法实践中出现了程序标准、合法性标准、合理性标准;在美国司法实践中则形成商业判断标准、意思自由标准、合理性标... 详细信息

限制性条款是实现业主共同体目标的重要途径,其实施中产生的纠纷带来司法可以在多大程度上介入业主自治的问题。在我国司法实践中出现了程序标准、合法性标准、合理性标准;在美国司法实践中则形成商业判断标准、意思自由标准、合理性标准、政府行为标准等路径,法官基于所涉限制性条款的性质而采取不同的标准。事实上,业主自治行为与政府的公共治理行为有着本质的不同;相较于普通的民事法律行为,业主自治亦别具一格。业主之间构成关系契约关系,在限制性条款的形成符合特定前提条件的情况下,司法应当尊重业主自治的内部秩序。尽管如此,基于对限制性条款所产生的社会与政治效应的充分考量,司法对其的尊重亦有例外。《中华人民共和国物权法》及其司法解释将撤销权作为限制性条款"侵害业主合法权益或者违反法律规定的程序"时的救济方式,并未区分业主大会或业主委员会决议瑕疵的种类而异其救济方式,与共同体决议撤销权行使的一般规则相悖,应予纠正。

关键词：业主自治限制性条款关系契约司法审查

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中国民法典业主决议效力规则释论

法律科学（西北政法大学学报） 2021年第6期39卷 150-158页

作者：于凤瑞广东外语外贸大学土地法制研究院广东广州510420

我国《民法典》第280条以"侵害业主合法权益"为业主决议的撤销事由,司法实践在认定"侵害业主合法权益"时颇具争议。业主合法权益受侵害服务于业主决议瑕疵的判断,当其不能提供明确指引时,应发挥行为要素对客体要素的补足功能。《民法典... 详细信息

我国《民法典》第280条以"侵害业主合法权益"为业主决议的撤销事由,司法实践在认定"侵害业主合法权益"时颇具争议。业主合法权益受侵害服务于业主决议瑕疵的判断,当其不能提供明确指引时,应发挥行为要素对客体要素的补足功能。《民法典》第280条实质上发挥着业主权益救济一般条款的作用,法律适用中应区分业主决议的瑕疵情形,醇化业主决议的撤销事由。业主撤销诉讼的制度功能侧重于保护业主个体权利,决议撤销事由除了违反正当程序及内容违反管理规约之外,还包括决议内容显失公平。由此可在《民法典》框架内实现业主合法权益保护的解释目标,并有效化解业主个体权益救济与业主团体决议安定效率之间的冲突。

关键词：业主决议业主合法权益撤销事由瑕疵决议显失公平

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论进城落户农民宅基地自愿有偿退出

开放时代 2023年第3期 195-210,10-11页

作者：于凤瑞广东外语外贸大学土地法制研究院

进城落户农民宅基地自愿有偿退出是回应城乡社会结构变化,实现高质量城镇化的政策工具。现行宅基地制度对城镇化进程中宅基地属性分化趋势回应能力不足,各方主体欠缺盘活闲置宅基地的动力。宅基地退出是一个自然而言的过程,无需运用行... 详细信息

进城落户农民宅基地自愿有偿退出是回应城乡社会结构变化,实现高质量城镇化的政策工具。现行宅基地制度对城镇化进程中宅基地属性分化趋势回应能力不足,各方主体欠缺盘活闲置宅基地的动力。宅基地退出是一个自然而言的过程,无需运用行政手段加速推动,唯需尊重农民意愿,保障其权利实现的可能性。“三权分置”借助宅基地上财产权与身份权的分离,破解了进城农民地权去留两难困境,实现地权退出与保留的多元组合。“三权分置”下宅基地自愿有偿退出的实现,需要注重产权结构变迁中的实践逻辑,推动村庄规划法治化、民主化以规范宅基地退出和利用模式,落实宅基地集体所有权以弥补市场与行政的局限,厘清宅基地资格权以明晰其与宅基地退出的关系,在退出补偿中彰显农民宅基地发展权。

关键词：城镇化宅基地使用权三权分置乡村振兴

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台湾都市更新权利变换制度:架构、争议与启示

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台湾研究集刊 2015年第2期 67-75页

作者：于凤瑞清华大学台湾研究院北京100084

城中村改造中各类财产权应当如何转换,是新型城镇化进程中法律秩序建构必须解决的问题。权利变换是台湾都市更新的主要实施方式,本质在于公私合力,为更新单元内各种财产权提供公开转换标准。都市更新实务中产生的财产权保障、实施者道... 详细信息

城中村改造中各类财产权应当如何转换,是新型城镇化进程中法律秩序建构必须解决的问题。权利变换是台湾都市更新的主要实施方式,本质在于公私合力,为更新单元内各种财产权提供公开转换标准。都市更新实务中产生的财产权保障、实施者道德风险、政府职能界定、公众受益等争议对权利变换制度提出改革要求。台湾经验对于反思大陆城中村改造方式、财产权转换机制,以及村民意见调和、政府角色等问题具有启示意义。

关键词：都市更新权利变换城中村改造启示

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自己地役权的构造及其适用

中国土地科学 2014年第8期28卷 4-9,64页

作者：于凤瑞清华大学公共管理学院北京100084

研究目的:证明自己地役权独立存在的必要性,并对其权利构造及具体适用进行研究。研究方法:采用文献调研、比较研究和法律经济分析等方法,对自己地役权的演进、构造、价值及其具体适用中的问题进行研究。研究结果:(1)自己地役权是一种特... 详细信息

研究目的:证明自己地役权独立存在的必要性,并对其权利构造及具体适用进行研究。研究方法:采用文献调研、比较研究和法律经济分析等方法,对自己地役权的演进、构造、价值及其具体适用中的问题进行研究。研究结果:(1)自己地役权是一种特殊的地役权,能够从事前的角度更有效率地规范因新型居住形态所产生的区分所有权法律关系;(2)自己地役权可以弥补相邻关系与业主公约的局限性,具有不可替代性。研究结论:自己地役权应成为中国《物权法》地役权体系的一部分。

关键词：土地法学自己地役权权利构造适用物权法

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集体土地空间权利配置研究

学术研究 2022年第11期 95-99页

作者：于凤瑞广东外语外贸大学土地法制研究院广东广州510420

集体土地立体利用中权利冲突频现,亟需明确其土地空间权利配置规则。集体土地上下空间归集体所有,但权利行使有其限度,应根据权利人预期、空间可支配性与公益因素综合确定,并由需用者对限制的正当性承担论证义务。集体建设用地使用权可... 详细信息

集体土地立体利用中权利冲突频现,亟需明确其土地空间权利配置规则。集体土地上下空间归集体所有,但权利行使有其限度,应根据权利人预期、空间可支配性与公益因素综合确定,并由需用者对限制的正当性承担论证义务。集体建设用地使用权可分层设立,因公益需要使用集体土地空间,采用征收取得建设用地使用权方式。这种立体化权利配置路径,能够提高土地公有制条件下空间权利配置适应性,促使建立健全城乡统一建设用地市场。

关键词：土地所有权空间权集体建设用地使用权部分征收

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民法典时代营业地役权的构造与规制

中国土地科学 2022年第8期36卷 19-27页

作者：于凤瑞耿卓广东外语外贸大学土地法制研究院广东广州510420

研究目的:体系化解释《民法典》地役权规范,剖析营业限制条款发生设立地役权法律效果应具备的条件,规制营业地役权产生的过度限制竞争问题,以优化营商环境。研究方法:规范分析法、文献分析法。研究结果:设立营业地役权需符合地役权基本... 详细信息

研究目的:体系化解释《民法典》地役权规范,剖析营业限制条款发生设立地役权法律效果应具备的条件,规制营业地役权产生的过度限制竞争问题,以优化营商环境。研究方法:规范分析法、文献分析法。研究结果:设立营业地役权需符合地役权基本构成,并区分限制的类型进行效力校验。为规制营业地役权产生的过度限制竞争后果,应从行权效果上判断是否构成权利滥用;当地役权设立人具有市场支配地位,则适用《反垄断法》分步骤判断是否构成滥用市场支配地位。研究结论:《民法典》地役权规范的解释适用需要重视类型化思维与商事思维,实现静态规范与动态治理的均衡。

关键词：营业地役权营业限制权利滥用营商环境

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