住房限购、放宽落户对城市住房价格的影响研究

作     者：王振锋 

作者单位：南京农业大学 

学位级别：硕士

导师姓名：刘琼

授予年度：2022年

学科分类：030603[法学-治安学] 12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 03[法学] 08[工学] 0838[工学-公安技术] 120405[管理学-土地资源管理] 0306[法学-公安学] 

主      题：住房限购 放宽落户 政策组合 房价增长 

摘      要：房价高涨已成为近十年来中国社会各界不断热议的话题,显现了我国房地产市场的发展速度快,且房价不断攀升的现状。买房本就是中国普通百姓的最基本需求,是关系每一个人切身利益的大事,但过高的房价却让许多背井离乡、进城务工的人无安身立命之所,更加剧了社会贫富差距,不利于社会稳定;过高的房价容易形成房地产泡沫引发经济危机,也不利于经济的高质量发展。所以,政府出手干预房地产市场,其中最为突出的手段当属住房限购政策。限购政策借助户籍管制,抑制溢出的投资性住房需求,实现防止房价过快上涨的作用。而与此同时,为深入推进户籍制度改革,缓解老龄化问题,地方政府不断放宽落户政策,降低落户条件,推动新型城镇化建设。在这一过程中,城市吸引大量人口落户,为当地房地产市场带来了巨大的住房需求,直接冲击了与户籍挂钩的限购政策,但落户政策的调整是为城市吸引人口流入,这并不有悖于中央对于房地产调控的基调。已有大量研究探究了住房限购政策对房价的影响,但很少有人关注落户政策对房价的影响及其对限购政策的影响,并且关于城市间的政策差异没有在研究中得以体现,因此有必要量化限购政策与落户政策强度,以此反映政策的差异性,进一步探究限购政策、落户政策及二者的交互作用对房价的影响,为地方政府出台相应政策及组合提供建议。 本文通过梳理我国房地产市场发展的历程及影响房价的有关因素,借助供求理论分析限购政策、落户政策及二者相互作用对房价的影响机制,从而为实证分析奠定理论基础。本文选取第二轮限购城市自2016-2020年间的限购政策及落户政策文本,运用政策文献量化法构建不同政策量化标准体系,测定住房限购强度与落户强度,并引入固定效应模型分析对房价增长率的影响,根据城市行政级别划分省会及以上城市、其他城市,分析该影响的异质性。 研究结果表明:(1)提高住房限购强度能有效抑制房价上涨,这一作用在省会及以上城市更加明显,在其他城市则并不显著;(2)放宽落户强度对省会及以上城市房价的影响不显著,但能显著促进其他城市房价增长;(3)限购和落户强度的交互作用会促进城市房价上涨,说明落户政策的加入在一定程度上抵消了限购政策对房价的抑制作用,并且这一作用在省会及以上城市更加有效。 基于以上的研究结果,获得以下启示:(1)地方政府应继续坚持住房限购政策,合理控制限购强度。在房地产长效调控机制未建立之前,尤其是省会及以上城市,需谨慎放开限购;(2)地方政府应选择合适的落户强度,特别是除省会外的其他城市,要避免短期人口流入过大对房价产生强烈促进作用;(3)地方政府在房地产调控中应当寻找限购政策与落户政策的最优政策组合,做到“稳房价和“引人口两手抓。