福州市旧屋区城市更新项目投资收益研究——以黎明村为例

作     者：杨小津 

作者单位：福建工程学院 

学位级别：硕士

导师姓名：杨邦勇

授予年度：2023年

学科分类：12[管理学] 0202[经济学-应用经济学] 02[经济学] 1204[管理学-公共管理] 

主      题：黎明村 旧屋区 城市更新 投资收益 

摘      要：党的二十大报告提出实施城市更新行动,加强城市公共配套基础设施建设,打造宜居、韧性、智慧的现代化城市。在福州市城市更新行动中,旧屋区城市更新是盘活存量、提升土地效率、优化城市功能的有效途径,而旧屋区城市更新项目的投资收益是政府对城市更新项目启动与否的重要决策依据,投资收益不仅关系到城市更新项目能否顺利推进,关系到使有限的土地资源发挥最大化,也关系到是否可以改善老百姓居住区域的生活环境,提升老百姓的生活幸福指数。因此,福州市旧屋区城市更新项目投资收益研究具有借鉴和实践意义。本文首先对福州市旧屋区城市更新项目投资和收益构成进行详细地分析,形成投资和收益构成表;第二,结合黎明村实例,分析黎明村项目控制详细规划情况、征收总建筑面积、用地情况、可建计容建筑面积等,归纳提炼形成测算基础数据;第三,运用投资收益构成表,分别形成黎明村投资成本和项目收益数据,其中投资成本结合黎明村项目拆迁补偿标准形成数据,项目收益参照黎明村周边住宅及商住地块土地出让成交楼面价情况形成数据;第四,运用项目现金流入和现金流出构成、净现值法、内部收益率法和折现回收期法等对黎明村项目实例开展经济评价;最后,分析出控制成本的六个关键内容以及提高项目收益的六个关键部分。通过经济评价分析得出控制成本的措施和建议如下:重视现场摸底工作、委托修测夯实征迁确权面积,剔除无产权部分的面积以及违章违建面积;根据商品房销售市场统筹考虑区位评估价;控制上靠面积的被征收户数;增加货币安置比例、减少实物安置比例;使用融资成本低的融资渠道;将公共基础设施用地建设费用纳入财政出资范围。通过经济评价分析得出提高项目收益的措施和建议如下:控制安置型商品房回购款拨付周期,提高商品房在城市更新片区中的品质,进而提高出让楼面价;增加旧屋区的可开发用地面积,尤其是住宅用地和商业用地;增加可开发用地面积的容积率,提高住宅和商业用地地块的开发强度;根据市房管局存量房源库,提供适量的安置型商品房房源能够有效地提高项目收益;周边项目统筹平衡;以及授权资产运营和税收返还。