长租公寓合同违约责任问题研究

作     者：傅熙然 

作者单位：云南大学 

学位级别：硕士

导师姓名：黄积虹

授予年度：2022年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 

主      题：长租公寓 违约责任 责任分配 

摘      要：近年来,随着十九大“租购并举政策不断推进,长租公寓作为一种新兴的租赁产业模式出现在人们的视野里,不同于传统房屋租赁中出租人与承租人之间简单“一对一关系,长租公寓合同的法律关系涉及四方当事人包括出租人、承租人、长租公寓企业以及金融借贷机构,面对巨大的政策红利及潜在发展空间,各类企业纷纷涌入该行业。从宏观层面看,该商业模式的发展确有益于新租赁模式的创新,便捷租房规范化运营,打造针对青年群体良好的租赁生态,然而伴随着长租公寓的蓬勃发展,其中暗藏的风险也开始显露,2019年全球“新冠疫情蔓延,租房市场遭到极大冲击,长租公寓企业旗下管理房屋空置率大幅上升,许多长租公寓企业面临资金链断裂,无钱支付房东租金,最终造成合同违约,房东基于房屋所有权要求承租人归还租赁房屋,承租人支付给长租公寓公司的租金也无法退还。针对以上乱象及各地法院对合同性质认定不一、甚至同案不同判的情况,《民法典》背景下,理清长租公寓模式中的法律关系,明确合同违约时各方责任分担确有必要。出租人与长租公寓公司签订合同的性质是委托合同还是租赁合同,将对整个合同违约的责任分配造成影响。在此基础上探究合同违约时,长租公寓公司、租客、金融借贷机构三方之间的“租金贷对租客造成的不良影响,以德国“关联合同制度方式,对败诉后不仅无房可住还要支付贷款给金融机构的租客权益进行保护。目前出租人与长租公寓企业之间签订的合同大多名为《资产管理委托服务合同》,司法裁判中该合同定性尚有分歧,大部分认为其为租赁合同,也有法院认为是委托合同。在长租公寓多种合同类型交织在一起,法律规定和市场监管尚不全面的情况下,结合现下立法规定确定合同类型,分析司法裁判中违约认定的多种困境,将为租公寓违约纠纷中各方责任的承担明晰方向,提供救济路径,并为完善相应立法奠定基础。