三道红线背景下德信中国投融资方案研究

作     者：方致远 

作者单位：东北财经大学 

学位级别：硕士

导师姓名：范立夫;姜广威

授予年度：2022年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：房地产企业 房地产监管 财务指标 投融资方案 三道红线 

摘      要：在许多国家的发展史上,房地产行业都曾经或者正在扮演经济增长重要推动力的作用,可谓国民经济的关键一环。然而,房地产行业占用了过多的社会资源,牵涉到银行、信托、供应商等不同领域的企业,背后也埋下了巨大的隐患。2020年8月20日,央行、住建部在北京召集部分房地产公司面谈,设定了三道红线:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%和现金短债比小于1倍。根据踩中以上红线的数量,将房地产企业划分为红色、橙色、黄色和绿色四档,对其有息负债增长进行不同程度的限制。对于资金密集、周转率高的房地产企业来说,此项规定在前期无疑可能造成非常不利的影响,首先就是影响到资金方对房地产的预期,各家金融机构或开始对房地产行业持观望态度,从而导致流向房地产企业的资金减少;其次,房地产企业借款的目的也包括借新还旧,如果不能及时得到新的资金,可能造成房企债务大规模违约,触发更大的风险。因此,针对日趋严格的监管,各房地产企业都采取了措施力图减小其对公司业务及利润的影响。“三道红线指标是监管层第一次用明确的量化指标对房地产行业进行的调控,以往的文献对此研究较少,本文选取位于浙江省杭州市的德信地产集团作为样本进行研究,根据该公司2020年年报,仅有剔除预收款后资产负债率为74.2%这一项处于黄色档,按照规定,其有息负债规模年增速将被限制在10%。公司近年发展迅速,对资金需求也迅速加大,因此即使在所有房企“三道红线指标中表现相对较好,德信中国也应积极对其融资结构做出调整,尽可能满足监管要求,以优化其财务融资结构、维持其融资能力。本文运用案例分析法,结合公司未来的发展策略从“三道红线指标和基本财务指标等角度对德信中国的财务融资状况进行分析,研究发现:德信中国存在负债率过高、对银行等金融机构贷款依赖度过大的情况,突出表现在“剔除预收款后的资产负债率一项,为此有息负债增速将受限;其合作商的实力及经营状况不佳,客观上会对德信自身的利润状况产生影响;房地产行业下行叠加疫情影响,德信中国未来发展目标预计将向下调整。本文针对存在的问题给出可供参考的投融资建议,包括利用现有融资渠道优化融资结构、境外融资、利用夹层融资以及BOT项目进行商业设施投资等。长期来看,德信中国等房地产企业应当逐渐转变理念,在传统的地产开发业务之外适当培养多元化产品以契合当代人的生活诉求,从政府的角度来说,也应当在限制房地产无序发展的同时,出台相应的政策,合理引导该行业转型。