购房人断供引发的开发商解除权纠纷案例研究

作     者：胡荣琦 

作者单位：广西大学 

学位级别：硕士

导师姓名：黄俊阳

授予年度：2021年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 

主      题：商品房预售合同纠纷 解除合同 按揭 断供 

摘      要：在司法实践中,大量出现因购房人断供导致开发商承担保证责任,开发商要求解除商品房预售合同的案件,一般可分为两种情形:一是合同中约定了解除条件,开发商以解除条件成就为由要求解除预售合同,二是合同中没有约定“断供可以解除合同,开发商要求行使法定解除权解除预售合同。针对上述两种情形,审判实践和理论界都存在截然不同的判例和观点,相关的法律法规和司法解释对购房人断供后开发商是否享有解除权的问题也没有明确的规定,引发了同案不同判的司法乱象。通过对相关案件的收集和整理发现,法院主要是在四个方面存在认识上的分歧,分别是:一预售合同和担保贷款合同之间是何种关系,能否突破合同相对性;二约定解除条款是否有效,以及开发商是否需要完全承担保证责任才能行使解除权;三在没有约定的情况下,购房人在担保贷款合同中断供能否导致开发商的商品房预售合同的目的无法实现;四存在介入因素是否会影响开发商解除权的行使,介入因素是指在购房人断供的情况下,还存在涉案房屋被另案预查封或者开发商违约在先的情形。通过对上述问题的分析可以得知,在购房人断供的情况下,符合约定解除或法定解除条件,开发商可以行使解除权。商品房预售合同和担保贷款合同既相互独立又具有紧密联系,这是购房人的断供行为能够影响到商品房预售合同继续履行的前提,也是突破合同相对性的正当性依据。在约定解除的认定上,约定解除条款未加重购房人的负担因而是有效的,开发商虽然无需完全承担保证责任,但对代偿金额仍需予以一定考虑,因为一旦购房人断供,开发商就能行使约定解除权,并不利于房地产交易市场的稳定和持续发展。在法定解除的认定上,购房人断供能够导致开发商整体的合同目的不能实现,赋予开发商法定解除权有其合理性。在介入因素对解除权的影响上,涉案房屋被另案预查封不影响解除权的行使,但开发商违约在先会影响其行使解除权的方式,其不能以通知解除,而必须以诉讼的方式主张解除。为了妥善处理好此类纠纷,对购房人断供后开发商的合同解除权提出一些建议。第一,明确规定预售合同和担保贷款合同构成合同联立。第二,适度限制开发商的约定解除权。第三,在一定条件下赋予开发商法定解除权,法院应当整体认定开发商的合同目的是否实现。第四,通过发布指导案例的方式统一法院的裁判尺度,明确存在预查封不影响开发商行使解除权,但开发商违约在先影响其行使解除权的方式。