宇盛房地产开发有限公司土地增值税清算问题研究

作     者：张妍 

作者单位：吉林大学 

学位级别：硕士

导师姓名：赵岩

授予年度：2018年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：土地增值税 清算 房地产开发 

摘      要：近年来,伴随国家层面的去库存政策的深入推进,土地增值税的征收管理与清算管理愈加规范。2008年以来,宇盛房地产开发企业参与清算的项目达到5个,围绕清算结果开展倒推分析,宇盛房地产土地增值税清算中存在诸多“顽疾和“新症,影响了企业的规范健康发展。从微观看,宇盛房地产开发有限公司是吉林省长春市内的大型房地产开发企业,具备一级开发资质,为当前长春市本土房地产开发企业的典型代表,土地增值税在企业整体税负中占有较大比重。以2017年为例,宇盛房地产开发企业实现税收总额2,268万元,其中,土地增值税一项即实现税收1,024.34万元,占企业年度税收贡献的比例为45.16%,因此,对于土地增值税清算问题的研究意义就有了重视的价值。本文以规模体量、开发类型为标准,比照行业特点,选取了宇盛房地产开发公司参与清算的4个典型项目,运用实地调查、文献分析、定性分析的方式,获取原始资料,并围绕清算标准、应税收入确认、扣除总额确认、政策法规应用四个核心层面对4个项目的申报情况和审核结果开展比对研究,从中发现症结、剖析可能的起因并提出相应对策。从比对研究中,针对清算过程存在的清算标准执行混乱、应税收入确认偏低、扣除项目总额扩大和政策法规应用错误四大类问题开展原因分析,宇盛房地产土地增值税清算问题的症结归为四大类:消极性的清算执行滞后、不合法的税收筹划行为、不规范的财务制度运行和不稳定的会计核算支撑能力。从上述四方面本文依据土地增值税清算流程提出16项系统化对策,以进一步规范宇盛房地产开发企业的土地增值税清算工作,促进房地产企业的健康可持续发展。本文创新之处有3个。一是研究思路较新。本文将宇盛地产的土地增值税清算问题研究纳入内控机制内,围绕内部控制的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通和内部监督五个要素进行对策研究。结合企业土地增值税清算实际和研究需要,本文将五要素内化整合为四个方面,使五要素充分融入宇盛房地产土地增值税清算的对策中,充分确保研究的系统性和严谨性。二是研究视角新颖,本文通过结果倒推,对宇盛房地产土地增值税清算的申报结果与税务机关的审核结果进行比对,从而发现企业在清算中存有的应用性问题,进而提出针对性的对策提议。三是研究案例丰富。区别于多数土地增值税清算案例的单一研究分析,本文通过选取宇盛房地产清算中的四个典型项目开展研究,既确保问题研究的深入性,也确保问题暴露的完整性。