博弈视角下中国房地产限购政策的效果研究——以深圳为例

作     者：拜合提亚尔·巴拉提江 

作者单位：新疆大学 

学位级别：硕士

导师姓名：孙景兵

授予年度：2018年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：房地产限购 博弈论 VAR模型 

摘      要：自改革开放以来,我国城镇化迅速发展,随之带来了房地产市场总量失衡,结构性失调以及房价上涨等问题,而房地产作为产业关联性强,且具有投资与消费双重属性的消费品,是我国国民经济的重要组成部分,其上游产业有建材业,冶金业,机械业等,下游产业有装修业,家电业,园林业等,因此房地产市场的发展会直接影响到我国经济的稳定与社会和谐。2008年下半年,我国受金融危机的影响,房价一度低迷,但在政府一系列的“救市政策下,房地产市场逐渐升温,房地产成交量大量提升,房价也迅速提高,尤其在北京,上海,广州,深圳等一些城市,由于投资与投机购房比例较高,形成了一定的房地产泡沫。2010年4月,国务院颁布《新国十条》,以抑制投资型需求,降低房价,随后,各大地方政府先后颁布限购令,旨在降低房价,整顿房地产市场。但由于种种原因,限购政策在地方的实施效果不如人意,没有达到预期,因此在2014年9月,限购政策从各大城市先后退出。鉴于上述背景,限购政策作为我国特有的房地产调控政策,其实施过程中对房价的影响如何?在实施过程中中央政府、地方政府、房地产开发商以及消费者之间会进行何种策略选择?这些问题对日后我国完善房地产市场调控政策具有重大现实意义。本文在已有研究的基础上,综合运用博弈论与计量经济学的理论与方法,全面剖析限购政策对房地产市场影响的效果,分析在限购政策出台,实施过程中,中央政府、地方政府、房地产开发商以及消费者不同利益主体的策略选择。并兼顾消费者预期对房价的影响,通过建立VAR模型,脉冲响应函数和方差分解,以深圳市为例,分析限购政策以及消费者预期对房价的影响。本文研究结果表明:第一,通过博弈论分析可知,地方政府、投资性购房者和房地产开发商会出于自身利益最大化原则,在限购政策实施过程中不严格执行限购政策,甚至出现“合谋等现象,以减少限购政策给自身带来的利益损失。第二,通过建立VAR模型可知,限购政策并不能有效降低房价,长期以来,甚至会刺激房价的上涨。