房地产宏观调控的政策效果评价及新常态下提升路径研究
作者单位：东北财经大学
学位级别：硕士
导师姓名：王晓姝
授予年度：2016年
学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理]
摘 要：房地产行业作为国民经济发展的一个基本生存要素,它对发展国民经济、改善民生等方面起到基础并且关键的作用。房地产行业是推动经济增长的直接力量,有力地拉动我国的投资、消费和进出口的增长;房地产行业作为国民经济链的中间力量,具有非常明显的带动性,对上游和下游产业产生很强的关联效应,从而带动与其相关产业发展;由房地产行业延生出来的居民住房问题成为我国目前重点关注的民生问题,如何有效解决人民住房问题、提升人民生活水平和质量成为国家对房地产宏观调控主要目标。同时,房地产行业的人力资源优势可以被发挥地淋漓尽致,这是扩大就业的有效途径。毋庸置疑,实现房地产行业的平稳、持续、健康的发展,对构建社会主义和谐社会、全面建设小康社会而言,具有意义非凡的价值。鉴于房地产行业的重要性和房地产行业快速发展过程中产生的问题和弊端,1998年以来中国政府相继对房地产市场实施一系列的宏观调控政策,目的在于稳定房价,维持房地产市场的健康发展。然而,政府出台政策对房地产宏观调控的效果欠佳,房价上涨过快、供需结构失衡等问题没有得到根本性的解决,房地产市场的突出矛盾仍是房地产业乃至中国经济发展的瓶颈。由此可见,我国房地产宏观调控存在的根本问题不是相关政策的缺失,探究并破解宏观调控政策效果低下背后的原因,才是目前有效解决房地产市场众多问题的最佳途径,由此房地产宏观调控的问题研究也被赋予了重要意义。为探究房地产宏观调控中存在的问题,本文首先通过阅读国内外相关文献确定研究范围,对国内外研究现状进行归类和梳理,从而确定本文的研究价值。本文以市场失灵理论、供求理论、政府规制理论和政府失灵理论作为基础,提出新常态下房地产宏观调控的理论框架,由此作为本文的理论基础。其次,本文对1998年以来我国房地产宏观调控的相关政策进行归纳总结,根据不同的宏观调控目标进行阶段划分。在此基础上,分析房地产宏观调控的政策效果：本文通过描述以供需和价格为基础的房地产宏观调控政策效果的市场表现,对政策效果进行定性分析;通过建立以供需和价格为核心的房地产宏观调控政策效果VAR模型,对政策效果进行定量分析。在定量和定性分析的综合之下,得出我国房地产宏观调控政策效果低下的结论。在分析我国房地产宏观调控政策低效的原因时,本文认为主要原因在于政府在干预房地产市场过程中出现失灵现象,具体说来包括基于委托-代理关系的中央政府和地方政府目标不一致性、政府行政干预过度和政府干预的作用机制不完善这三个方面。因此,如何避免政府失灵成为解决房地产宏观调控政策失效的关键所在。在新常态下房地产宏观调控理论框架的指导之下,论文提出有效提升我国房地产宏观调控政策效果的路径：即房地产市场化和建立房地产宏观调控长效机制。为此,政府宏观调控需要调整房地产市场供需,营造良好的市场运行环境;引导房地产业创新转型,顺应新常态下房地产市场化趋势;转变政府职能,向市场服务型政府转型;加强住房供应体系,保障公民平等居住权;简政放权,健全房地产宏观调控长效机制。在多方面的联合配合之下,才能有效地防止房地产业政府失灵的现象发生,提升房地产宏观调控的政策效果,最终促进房地产市场平稳、健康发展。本文的特点在于运用多种研究分析方法,包括文献分析、统计分析、模型分析,对国内房地产相关政策和数据进行了详实地搜集和总结,对房地产宏观调控政策进行归纳和分类,重点对我国房地产宏观调控政策低效原因进行深度的剖析,指出房地产宏观调控存在的问题。本文的创新在于针对相关问题,提出对未来房地产宏观调控的方向,即在新常态下房地产宏观调控理论框架的指导之下,重新审视政府与市场的关系,大力减少政府行政干预,推动房地产市场化进程,引导房地产行业步入健康发展轨道。
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