“抵押不破租赁”规则的解释论

作     者：龙俊 Long Jun

作者机构：清华大学法学院 

出 版 物：《南京社会科学》 (Nanjing Journal of Social Sciences)

年 卷 期：2023年第4期

页      面：91-99,110页

核心收录：

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 

基　　金：国家社科基金项目“民法典中动产与权利担保体系研究”(19BFX118)的阶段性成果。 

主　　题：抵押 租赁 登记 占有 对抗 

摘      要：为了兼顾金融交易安全与民生保护,《民法典》第405条以占有作为租赁权的公示方式,确定抵押权和租赁权冲突时的排序规则。当标的物是不动产时:抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后,抵押财产才移转占有的,该租赁关系不得对抗抵押权。当标的物是动产时,抵押合同签订前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押合同签订后抵押权未登记或者抵押权登记时间晚于承租人占有标的物的,该抵押权不能对抗善意承租人,可以对抗恶意承租人;抵押权登记后,抵押财产才移交承租人占有的,该租赁关系不得对抗抵押权;抵押财产已出租但并未转移占有,承租人也未申请法院保全或者执行的,无论抵押权是否登记,该租赁关系均不得对抗抵押权。所谓“租赁关系不受该抵押权的影响,指的是抵押权实现后无论谁是抵押物受让人均要忍受原租赁关系的存在;所谓“租赁关系不得对抗抵押权,要区分租赁关系的存在是否影响抵押权的实现,当且仅当租赁关系影响抵押权的实现时,除去租赁关系。抵押权登记和租赁物交付的先后顺序的证明责任由抵押权人承担。